（2015）乌民初字第3741号

裁判日期: 2016-02-15

公开日期: 2016-05-23

案件名称

兴安盟奥特奇农业资源开发有限公司与蒋坤等土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

乌兰浩特市人民法院

所属地区

乌兰浩特市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

兴安盟奥特奇农业资源开发有限公司,孙磊,蒋坤

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条

全文

内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院民事判决书（2015）乌民初字第3741号原告兴安盟奥特奇农业资源开发有限公司，住所地乌兰浩特市。法定代表人向公伟，总经理。委托代理人柯春生，男，1970年1月25日出生，汉族，兴安盟奥特奇农业资源开发有限公司职员，现住湖北省。委托代理人张志伟，北京市岳成律师事务所律师。被告孙磊，男，1985年9月1日出生，蒙古族，农民，现住乌兰浩特市。委托代理人高德伟，内蒙古兴新律师事务所律师。被告蒋坤，男，1984年2月20日出生，汉族，农民，现住乌兰浩特市。原告兴安盟奥特奇农业资源开发有限公司（以下简称奥特奇公司）与被告蒋坤、孙磊土地租赁合同纠纷一案，于2015年4月14日诉至本院，本院于2015年6月15日作出（2015）乌民初字第1148号民事判决，原、被告均不服提起上诉。2015年10月22日兴安盟中级人民法院做出（2015）兴民终字第1001号民事裁定书，以一审认定事实基本不清，将该案发回重审。2016年1月27日，依法由审判员宋志伟任审判长，与审判员魏秀国、曹学丽组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告兴安盟奥特奇农业资源开发有限公司委托代理人柯春生、张志伟，被告蒋坤及孙磊的委托代理人高德伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告兴安盟奥特奇农业资源开发有限公司起诉称，2014年3月26日，原告与二被告签订《奥特奇种植基地租赁合同》，合同约定，原告将位于白音花林场东山西段林地2540亩租赁给二被告经营，租赁地块范围包括已有的设施及附着物、柴油发电机等，由二被告使用、管理、维修、保养。林地租赁期限自2014年3月25日至2017年12月20日，原告租赁期限内不收取租金。合同签订后，二被告始终没有按合同约定履行，2014年6月25日，原告方向二被告下达了立即整改通知书，要求二被告在2014年6月30日前整改履行合同，但被告迟迟未履行，2014年11月17日，原、被告双方就未完成事项进行了协商，被告就未履行的事项，在告知书上通过文字承诺继续履行协商内容，但时至今日二被告仍未履行合同义务。因二被告在履行《奥特奇种植基地租赁合同》过程中，多次、多种情形严重违约，其中包括违反合同约定将涉案土地转包给他人，未按照合同约定及时对护栏、示意牌进行维护，未对200亩药材地进行田间维护、2015年未翻种200亩药材、2015年未重新种植300亩药材地，致使未形成合同约定的500亩药材种植样板工程，未办理采伐证的情况下砍伐杨树53580棵，被判滥伐林木罪，未按照合同约定还种16万棵樟子松，未及时对先期砍伐还种的5万棵樟子松树苗进行有效的田间管理，致使幼苗大部分死亡，未进行补种，未按照合同约定的时间办理林权过户手续，未按照合同约定办理房产抵押登记等。二被告上述违约行为，给原告造成了巨大的经济损失。原告已于2015年5月11日（即贵院原一审庭审中）将《合同解除通知书》送达给二被告。为此请求，1、确认原告于2015年5月11日送达给二被告的《合同解除通知书》有效，并确认原、被告于2014年3月26日签订的《奥特奇种植基地租赁合同》已于2015年5月11日解除；2、判令二被告立即返还涉案土地（即《奥特奇种植基地租赁合同》中第一条第1项范围内的全部土地）；3、判令二被告向原告支付自合同解除之日至二被告实际返还涉案土地之日，二被告对涉案土地的占有使用费（每年每亩180元，共2540亩）。4、判令二被告向原告归还型号为904的拖拉机一台、柴油发电机一台、太阳能电池板一块、风力发电机组、翻转犁一台、液化气瓶一个；5、判令二被告给付原告还种4年生苗高50厘米的樟子松16万棵所需费用160万元。6、判令二被告向原告支付违约金20万元；7、判令二被告承担本案全部诉讼费用。被告孙磊答辩称，不同意原告的诉讼请求，一、2015年5月11日合同解除通知书未向孙磊送达，对孙磊不产生法律效力，原告要求确认于2015年5月11日送达给二被告的《合同解除通知书》有效，没有事实和法律根据，该通知书是原告在一审庭审时作为证据提交法庭的，没有给我们送达，到现在也没有给我们送达，所以不存在合同解除问题。二、因合同没有解除，所以不存在返还土地。原告要解除合同，应提前360天通知我方，这是双方合同中的约定。三、土地使用占用费我们也不同意承担，因双方签订合同是2014年3月26日，期限为4年，我们享有对土地占有、使用、收益、处分的权利，原告的该项要求于法无据。四、返还拖拉机等设备，我们不予返还，因为合同正在履行期内，合同还没到履行期限，如果我们违约，对方应要求承担违约责任。五、要求支付种植樟子松的费用160万元，这个双方无约定，原告的该项主张与前面所述的主张自相矛盾，不予认可。六、不同意支付20万元违约金，2014年3月26日签订合同，合同签订之后，被告将小树砍伐，因没办理采伐许可证，导致二被告刑事犯罪，树木砍伐之后该林地变成熟地，能够耕种了，但是这时候原告起诉了被告，在合同履行期间，原告干涉被告种地，已经构成违约，所以双方构成相互违约，原告的要求无事实和法律依据。被告蒋坤答辩称，不同意原告的诉讼请求，其他同意被告孙磊答辩意见。本院经审理查明，2014年3月26日，奥特奇公司（合同甲方）与蒋坤、孙磊（合同乙方）签订《奥特奇种植基地租赁合同》，双方在合同中约定，奥特奇公司将位于白音花林场东山西段林地约2540亩租赁给孙磊、蒋坤，孙磊、蒋坤对该承包地块及附属设施（包括柴油发电机、太阳能电池板、风力发电机组、904拖拉机、液化气瓶、深水井等）享有使用权、管理权，对设施负有维修保养义务，合同履行期满后，土地及附属物返还给奥特奇公司，租赁期限自2014年3月25日起至2017年12月20日止，奥特奇公司在租赁期限内不收取租金。孙磊、蒋坤承诺按合同约定对承租土地进行药材进行种植，对其余地块由孙磊、蒋坤自行选择种植，在2014年底，保证将所租赁地块全部种植覆盖完毕，同时承诺每年停种面积不超过承租总面积的10%，且每年停种面积不重复；按甲方要求保证2014年6月前施工建设种植基地的四周围栏进行建设和维护任务，保证围栏和示意牌完好至承包期结束；孙磊、蒋坤负责原200亩种植药材的除草及后期的田间管理，收获药材归奥特奇公司所有。另原300亩一年生药材种植由孙磊、蒋坤重新种植，种植面积总计为500亩，种植药材收益归甲乙双方各50%（除去原200亩2014年收益）。孙磊、蒋坤须保证奥特奇公司药材种植500亩样板工程；乙方在办理完砍伐证后才能对租赁土地内林地进行砍伐、还林，因砍伐林地而陆续产生的林业监管部门的相关处置及相关费用由孙磊、蒋坤负责，还种时按林业局要求标准种植。孙磊、蒋坤应按林业局标准在奥特奇公司指定林区种植樟子松，4年生苗木高约50cm，数量不低于16万棵，并进行浇水、补苗等田间管理，当年成活率保证90%以上，完成时间为2017年4月，同时应在2017年秋季完成补种，确保当年樟子松成活率100%。前期砍伐还种5万棵樟子松树苗，孙磊、蒋坤在2014年春季，负责种植奥特奇公司前期砍伐还种的5万棵樟子松树苗，到井边苗圃，并进行浇水、补苗等田间管理，2017年春季移种到药材基地，当年成活率保证90%以上；孙磊、蒋坤负责处理前期小常拖欠王家、付家的劳务费，否则奥特奇公司有权要求孙磊、蒋坤承担违约责任。奥特奇公司与孙磊、蒋坤在合同第3条中约定，孙磊、蒋坤需提供位于乌兰浩特市白音特布斯格嘎查房产作为抵押，并到房产部门办理抵押登记手续。同时，合同第六条约定了合同解除的条件，即1、孙磊、蒋坤未按照约定用途使用场地，或进行其他违法活动的，或将场地擅自转租、转让、转借给第三人的，或和其他租户共同使用场地的，或逾期未达成租赁要求事项，或者孙磊、蒋坤有其他违约行为的，经奥特奇公司书面催告后5日内仍未能改进的，奥特奇公司均有权解除合同，孙磊、蒋坤应向奥特奇公司支付违约金10万元，违约金不足以弥补奥特奇公司所受损失的，以奥特奇公司所受损失为准。2、除合同另有约定外，奥特奇公司要求终止或解除合同的，奥特奇公司需提前360天通知孙磊、蒋坤，奥特奇公司应向孙磊、蒋坤按实际发生工程费用支付违约金，违约金不足以弥补乙方所受损失的，以孙磊、蒋坤所受损失为准。第七条违约责任及免责条款。1、孙磊、蒋坤违约，则应以兴安盟药材种植土地年平均收益按其剩余合约租赁时间予以赔偿，并向奥特奇公司支付违约金每天1000.00元，违约金不足以弥补奥特奇公司所受损失的，以奥特奇公司所受损失为准。对孙磊、蒋坤已进行的投入，交接奥特奇公司经测试仍可有效使用的基建设施设备，经奥特奇公司书面同意，可按原始投资折旧后冲抵赔偿；2、孙磊、蒋坤未按合同第二条约定，履行职责的，奥特奇公司有权要求孙磊、蒋坤在奥特奇公司要求的时间内予以改正，逾期不与改正的，每迟延一天，孙磊、蒋坤向奥特奇公司支付违约金1000.00元，迟延超过30天以上时，奥特奇公司有权解除合同，违约金不足以弥补奥特奇公司所受损失的，以奥特奇公司所受损失为准等，合同签订后，奥特奇公司将该租赁地块、皮卡车一辆、型号为904的拖拉机一台、柴油发电机一台、太阳能电池板一块、风力发电机组、翻转犁一台、液化气瓶一个，交由蒋坤、孙磊管理并使用，并购买樟子松51800株，由蒋坤、孙磊种植至苗圃旁，2014年9月，为履行该租赁合同，奥特奇公司又借给蒋坤、孙磊5000.00元。蒋坤、孙磊按合同约定接收租赁土地及设备。二被告根据合同约定完成了4块示意牌建设，在奥特奇公司原有围栏的基础上进行了补充建设，一块示意牌现已倒掉，部分围栏被洪水冲倒，蒋坤、孙磊未及时对示意牌进行维护；蒋坤、孙磊于2014年对原200亩药材地进行了锄草，但未能按照合同约定为奥特奇公司办理种植基地林权过户手续；2014年3月，蒋坤将租赁的部分土地转包曹巍，2015年4月孙磊将租赁的部分土地转包给吉树海。蒋坤提供其位于乌兰浩特市白音特布斯格嘎查房产作为履约抵押，但未办理抵押登记手续。2014年4月8日，奥特奇公司与蒋坤、孙磊签订补充协议，将该抵押房产变更为孙磊位于乌兰浩特市乌兰哈达镇乌兰胡硕嘎查4-7组的房产，并由孙磊提供房屋产权证一份，该房权证交由奥特奇公司保管，未办理抵押登记。经查，孙磊提供的抵押物在房产管理部门并无档案。蒋坤、孙磊为履行合同，在未办理采伐证的情况下将承租地中的53580株林木砍伐，并对被砍伐林地进行了平整，2014年9月26日乌兰浩特市人民法院以孙磊、蒋坤犯滥伐林木罪，被判处刑罚。在合同履行过程中，奥特奇公司与孙磊、蒋坤于2014年12月4日就基地租赁合同继续履行需要完成项目进行了协商，蒋坤针对奥特奇公司《关于基地租赁合同继续履行完成事项告知书》各项整改内容，明确自行整改措施及整改意见。告知书要求二被告在2014年12月10日前将整改事项处理完毕，并明确此次告知事项为双方最后一次协商，如未能在规定时间内按奥特奇公司提出的整改要求进行整改，奥特奇公司可以解除合同，并提出赔偿。双方协商后，蒋坤、孙磊将皮卡车一辆及借款5000.00元归还给奥特奇公司，孙磊、蒋坤就劳务费问题与付家、王家达成处理意见，其他事项至今尚未完成。本院另查明，蒋坤、孙磊于2015年春季在该租赁地块种植农作物共计1400亩，合同约定的500亩药材样板工程中，应完成的300亩药材地尚未种植。庭审中，原告奥特奇公司提交的证据：《奥特奇种植基地租赁合同》、《种植基地租赁合同补充协议》、署名孙磊房屋所有权证、蒋坤房产证复印件一份、房产查阅档案证明书一份、蒋坤2014年3月28日出具收条、孙磊出具的车辆使用借据、《关于基地租赁合同继续履行完成事项告知书》、乌兰浩特市人民法院（2014）乌刑初字第319号刑事判决书一份、吉树海提供的整理土地合同及土地承包合同、庭审笔录及询问笔录、曹巍诉蒋坤一案的民事诉状及林地出租协议书和庭审笔录、合同解除通知书、本院2015年5月11日庭审笔录；被告提供的证据：本院2015年5月11日本案的庭审笔录一份、解除通知书一份。以上证据均在法庭出示、宣读、质证。除署名孙磊房屋所有权证外，其他证据的真实性本院均作出确认；署名孙磊房屋所有权证在房产管理部门未登记，其真实性本院不予确认。本院认为，原、被告签订的《奥特奇种植基地租赁合同》双方当事人无异议，且不违反法律相关规定，该合同合法、有效。双方当事人应按合同约定，行使权力履行义务。被告蒋坤、孙磊未经原告同意，将承包土地转包他人，未按约定为原告奥特奇公司办理种植基地林权过户手续，提供虚假房屋产权证用于履约抵押，未及时对示意牌、围栏进行维护，经原告催告后，在约定期限内，仍未按合同履约定进行整改，二被告行为已构成违约，故1、双方的合同关系应予解除，原告要求返还承包的土地及设备的诉讼请求，本院予以支持；2、《合同解除通知书》系原告2015年5月11日向法庭提供的证据，在本院对双方的合同关系是否解除的裁决未生效前，不能确认双方的合同关系已解除，原告请求确认2015年5月11日送达二被告的合同解除通知书有效，确认双方的合同关系于2015年5月11日已经解除的诉讼请求，本院不予支持；3、根据双方合同第七条违约责任及免责条款（2）规定，“孙磊、蒋坤违约，则应以兴安盟药材种植土地年平均收益按其剩余合约租赁时间予以赔偿，并向奥特奇公司支付违约金每天1000.00元，违约金不足以弥补奥特奇公司所受损失的，以奥特奇公司所受损失为准”。据此原告要求二被告按每亩180.00元标准给付原告土地租赁费损失，不符合上述合同约定标准，该项诉讼请求，本院不予维护；4、根据双方合同第二条（3）约定，2014年4月还种樟子松50000株，2017年4月完成樟子松160000株栽植。鉴于双方合同履行期限到2017年12月，且二被告已陆续对租赁土地进行51800株樟子松的栽植，现原告要求解除合同，并要求二被告按栽植160000株樟子松标准赔偿损失1600000.00元，原告要求被告赔偿损失标准，没有提供充分的证据支持，亦不符合法律规定及双方合同约定，原告的该项诉讼请求，本院不予支持；5、被告蒋坤、孙磊未经原告同意，将承包土地转包他人，未按约定为原告奥特奇公司办理种植基地林权过户手续，提供虚假房屋产权证用于履约抵押，未及时对示意牌、围栏进行维护，经原告催告后，在约定期限内，仍未按合同履约定进行整改，二被告行为构成违约。原告要求二被告给付违约金200000.00元的诉讼请求，符合双方合同第六条（1）及第七条（4）关于违约金承担方式及违约金金额标准的约定，本院予以支持；二被告认为，原告在合同履行过程中，干涉二被告对租赁土地的经营，原告的行为构成违约。因二被告对该辩驳理由没有提供充分的证据证明，本院不予支持；二被告认为，没有收到原告要求解除合同的通知，原告要求解除合同，应当根据合同约定提前360天通知二被告，现原告要求解除合同，不符合该约定。根据双方合同第六条（2）规定，“除合同另有约定外，甲方（原告）要求终止或解除合同的，需提前360天通知乙方（被告）”。本案中，原告要求解除合同是基于二被告的违约行为而提起的，不应当受“需提前360天通知”时间的约束、限制，故对二被告的该辩驳理由，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告兴安盟奥特奇农业资源开发有限公司与被告蒋坤、孙磊签订的《奥特奇种植基地租赁合同》；二、被告蒋坤、孙磊将在原告处租赁的土地及土地上的附属物（包括已栽植的樟子松）返还原告；三、被告蒋坤、孙磊返还原告904型拖拉机一台、柴油发电机一台、太阳能电池板一块、风力发电机组一套、翻转犁一台、液化气瓶一个；四、被告蒋坤、孙磊给付原告违约金200000.00元；五、驳回原告兴安盟奥特奇农业资源开发有限公司其他诉讼请求。判决生效后立即执行。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27100.00元，由原告兴安盟奥特奇农业资源开发有限公司负担22800.00元，由被告蒋坤、孙磊负担4300.00元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判长　宋志伟审判员　魏秀国审判员　曹学丽二〇一六年二月十五日书记员　敖乌丽罕关注公众号“”