（2015）吉民小第107号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-04-20
案件名称
吉安户万祥物业服务有限公司诉李桂兰物业服务合同一案一审民事判决书
法院
吉安县人民法院
所属地区
吉安县
案件类型
民事案件
审理程序
其他
当事人
吉安户万祥物业服务有限公司,李桂兰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
江西省吉安县人民法院民 事 判 决 书（2015）吉民小第107号原告吉安户万祥物业服务有限公司，住所地吉安县城庐陵大道8号。法定代表人刘秀峰，公司经理。委托代理人胡烈军，公司职员。被告李桂兰，男，汉族，住吉安县城。原告吉安户万祥物业服务有限公司诉被告李桂兰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月16日立案受理后，依法由审判员肖光海适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡烈军及被告李桂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告李桂兰系吉安县君山湖现代城小区1栋1单元301室业主，原告与被告于2009年11月22日签订了《物业管理服务协议》，原告按约定为被告提供良好的物业管理服务和居住环境，但被告从2010年11月至今未交纳分文我要管理服务费。按协议约定，交纳物业费的时间为每月的10日前，如逾期，一日按1%支付违约金。原告多次催付物业服务费未果，诉至法院请求判令被告：1、即时支付物业管理服务费3450元，并按逾期每日1%支付违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。被告李桂兰辩称，一、合同签订非业主真实意愿，也不是与原告签订的。2009年中旬，房产没有交付时，该物业公司就已经在本小区为开发商做服务工作，其在小区的服务是开发商主观意愿，并非业主真实意思表示；二、原告没有履行服务义务。1、缺失对小区公共设施设备的维护管理。2010年交房至今原告对小区内多次自来水管道爆裂、路灯不亮、下水道及化粪池堵塞等问题置若罔闻，置之不理。2、缺失对小区安全服务的职能管理。门岗从来没有检查管理行为，只配两名门岗保安人员，24小时轮流值班，没有配发装备。大门栏杆从来没有关闭过，门岗值守人员没有任何检查，任由外来人员及车辆自由出入。几年来小区内被盗事件时有发生。3栋602室业主家有二次电动车电瓶被盗事件，602室业主储藏间也曾经被盗。对小区内车辆通行和停车安全不闻不问，对外来货车及小区内车辆随意停放从不及时疏导管理，以致小区内的通行经常堵塞，造成小区存在严重的安全隐患。原告对小区的监控设备不管理维护，现在该设备已经形同虚设，小区业主被盗，监控设备无法查看，以致小区业主对财产和人身安全缺乏信心。3、缺失对小区卫生环境的服务管理。一是对小区绿化草坪不修剪维护，导致杂草丛生，垃圾到处都是，对草地内的建筑垃圾不予制止处理；二是对小区道路及楼道清扫不及时，对于建筑垃圾不闻不问，导致小区内长期堆放沙石第建筑材料；三是对小区内乱拉乱挂现象不予管理，对于电讯、有线电视等线路走向不予管理，线路纵横交错，杂乱无章，存在安全隐患，严重侵犯了业主的权益；四是对小区内乱搭乱建现象不制止，对开发商遗留下来的残墙及残留的台阶不予处理，对于占用小区地面种菜的行为不予制止；五是对小区店面商户影响小区的行为处理不力，“天上人间”酒店、“东风”超市垃圾堆放小区内，油烟对小区直排，都被文卫组织列为整改内容，且每天早上5点多钟定时有货车轰鸣噪音，严重影响业主正常休息。以上情况导致被告不予交纳物业管理费。审理查明，被告李桂兰系吉安县君山湖现代城商住小区1栋1单元301室业主，住房面积159平方米。2009年11月22日，原告吉安户万祥物业服务有限公司与被告李桂兰前夫廖晓斌签订《物业管理服务合同》。合同约定的主要内容为：“原告吉安户万祥物业服务有限公司对被告所居住小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；对楼梯间、走廊通道、绿地、道路、非经营车场车库、公益性文体设施、设备使用的房屋及小区垃圾实行日扫日清；协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；设立专职保安队伍，确保小区的治安保卫工作制度化，对防火防盗、防自然灾害有制度、有措施、有专人负责；搞好小区内车辆进出、停放的管理，制止噪音污染，维护公共秩序；交纳物业管理服务费的时间为每月10日前，无电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.35元交纳；甲方（原告）违反协议，乙方（小区业主）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，未按本本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金”合同签订后，双方依约履行，被告李桂兰交纳了2009年11月至2010年10月的物业管理费，未交纳2010年11月至2015年12月的物业管理费3450元。另查明，原告对该小区的物业管理服务存在瑕疵，公共设施设备的维护不及时，小区的监控设备处于常年无法使用状态，物业公司却没有采取有效措施予以改进，被盗事件时有发生，物业保安人员履职不到位，对来往小区的车辆疏于管理，对影响小区业主正常休息的超市及酒家运营噪音未能采取有效措施予以制止，小区内未做到垃圾日扫日清，小区绿化带草坪维护不到位。原告向被告催付所欠物业服务费未果，诉至法院。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的《物业管理服务协议》证明。本院认为，原告吉安户万祥物业服务有限公司经有关部门审核取得了相应的物业管理资质，与被告李桂兰签订的物业服务合同，不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。原告在合同签订后在现代城小区进行物业服务管理至今，被告李桂兰作为为该小区业主也实际享受到原告的物业服务。原告履行了其物业服务管理的基本义务，则有权要求被告李桂兰按合同约定支付物业费。但鉴于原告未完全履行合同约定的义务，原告提供给小区业主的物业服务瑕疵较明显，应相应核减业主应交纳物业费的数额，被告李桂兰2010年11月至2015年12月应交纳物业服务费为3450元，核减600元，被告李桂兰2010年11月至2015年12月须交纳物业服务费为2850元。原告要求被告按每日1%支付违约金，因原告物业服务质量瑕疵明显，故原告要求支付违约金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释﹥》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李桂兰于本判决生效后三日内向原告吉安户万祥物业服务有限公司支付2010年11月至2015年12月止的物业服务费2850元。2、驳回原告其他诉讼请求如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李桂兰承担本判决为终审判决。审判员 肖光海二〇一六年二月十五日书记员 李谭玲附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释﹥》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 来源：