（2016）冀04民终387号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-05-18
案件名称
王保香与河北国脉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省邯郸市中级人民法院
所属地区
河北省邯郸市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王保香,河北国脉房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀04民终387号上诉人（原审原告）王保香。委托代理人：马文明，河北维民权律师事务所律师。委托代理人：张东耀，河北维民权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）河北国脉房地产开发有限公司，公司地址：邱县新马头镇东关村东。法定代表人周志胜，执行董事。委托代理人郑兰会，河北宏扬律师事务所律师。委托代理人黄广福，河北宏扬律师事务所律师。上诉人王保香因商品房预售合同纠纷一案，不服河北省邱县人民法院（2015）邱民初字第263号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王保香及其委托代理马文明、被上诉人河北国脉房地产开发有限公司委托代理人郑兰会、黄广福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，1、2014年3月23日，原告王保香与被告河北国脉房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：由被告预售其开发位于邱县东方大街南段西侧、新汽车站北侧的国脉奥城商品房，该商品房预售许可证号为（2014）邱房预售字第01号，原告王保香购买的是国脉奥城第2幢3单元6层602室，该商品房的用途为住宅，阳台为封闭式，合同约定建筑面积为83.62平方米，每平方米单价为2319元，总金额191915元。合同第五条面积确认及面积差异处理中约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照以房管部门核定的产权面积为准，据实结算房款，多退少补。合同第六条付款方式及期限中约定，由原告于2014年2月10日前付清首付款83915元，持有关材料于2014年3月23日前到银行办妥贷款手续，否则视为买受人违约。合同第八条中约定，被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1﹪向原告支付违约金。合同第十一条交接中约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于买受人的原因，未能按期交付的双方同意按以下方式处理：买受人未能以合同约定交房时间办理交接手续的，超过三十天视同买受人已同意并接受了出卖人交付的房屋。买受人于合同约定交付之日起，按规定缴纳物业管理费、取暖费等相关费用。该商品房买卖合同附件有四：一是房屋平面图；二是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；三是国脉奥城交房标准；四是合同补充协议，其中第2条约定，合同面积与确权面积不一致，房款多退少补，于交房时一次性结清。2、原告王保香向被告交首付款共计83915元，其中：2013年5月10日交款10000元，2013年5月27日交款73915元。2014年7月7日，原告王保香在中国农业银行股份有限公司邱县支行办理了个人购房担保借款合同，由原告贷款110000元，贷款期限120个月，并于2014年7月24日办理了借款，该笔贷款一次性划入被告在中国农业银行股份有限公司邱县支行50×××15的银行账户内。自2014年8月起，原告王保香已按月1266.83元偿还贷款。3、2014年12月25日，由勘察单位中佳勘察设计有限公司、设计单位广东建筑艺术设计院有限公司石家庄分公司、施工单位石家庄市贤达建安工程有限公司、监理单位邯郸市大洋建设工程监理有限公司、施工图审查单位河北泛海工程设计咨询有限公司和建设单位河北国脉房地产开发有限公司共同对国脉奥城2号楼进行竣工验收，综合结论性意见是：本工程按设计图纸和施工合同约定的范围施工完毕，工程质量符合合同要求和设计图纸要求以及有关工程质量验收标准，各项功能满足使用要求，经验收组一致同意，本工程评定为合格工程，同意使用。4、经邱县房产管理局测量，原告购买的购买奥城2号楼3单元602商品房实测面积为89.22平方米，超出该商品房买卖合同约定的建筑面积5.6平方米。5、2014年12月30日，被告工作人员胡某以短信的方式，通知原告王保香于2014年12月31日携带本人身份证、商品房买卖合同、房款收据、贷款合同、储藏间协议和收据及房屋实测面积差价费用10682元，到国脉奥城售楼处办理交房手续，另带600元办理物业等相关手续。6、2013年10月27日，原告与国脉奥城营销中心签订了编号为2-3-602的《国脉·奥城车库（储藏间）认购协议》，由原告购买国脉奥城第2栋35号储藏间，由被告一次性收取原告26082元。7、原告以被告所建商品房不符合国家规定和合同约定为由，拒绝接受房屋。被告以原告未支付超过商品房买卖合同约定面积部分的房屋差价款为由，未向原告交房，原告至今未接房，由此产生接纠纷。2015年5月6日，原告向本院起诉，其诉讼请求为：（1）、判令解除原、被告《商品房买卖合同》，被告按约返还原告购房首付款109997元，并赔偿原告自2013年5月10日起至实际返还之日止的利息损失，按照中国人民银行同期银行贷款基准利率标准计算（截止2015年5月9日为13749.62元）；（2）、被告向原告返还已付购房银行贷款本息10118.40元，并承担剩余贷款本息（本105000元），经本院调解无效。原审认为，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。本案中，被告将正在建设中的商品房预先出售给原告，原、被告之间属于商品房预售合同纠纷。根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。本案中，被告已依法取得了商品房预售许可证，具备商品房预售的条件。原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，该商品房买卖合同依法成立，合法有效，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。原告将商品房买卖合同约定的房款支付给被告，已经履行了合同约定的付款义务，被告应当按照合同约定的期限即2014年12月31日前，将经验收合格的商品房交付原告使用。关于被告应交付的商品房是否已经验收合格的问题：《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，在诉争的商品房竣工后，被告作为建设单位组织了由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、施工图审查单位共同组成的验收组，对诉争的商品房进行竣工验收，被告提交的《建设工程竣工验收报告》显示，本案诉争的国脉奥城商品房工程经验收为合格，同意使用，符合本案商品房买卖合同约定的交房条件，即该商品房经验收合格。关于被告是否履行了通知义务的问题：根据合同的约定，在商品房经验收合格达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。本案中，被告在诉争的商品房经验收合格达到交付使用条件后，于合同约定的交房期限内以短信的方式通知了原告，虽然被告通知的方式不符合合同的约定，但被告的短信通知中明确表明了向原告交房、由原告接房的意思，并同时明确了由原告补交超出合同约定面积的差价款数额，与证人胡某的证言能够相互印证，足以证明被告履行了通知义务的事实。关于同时履行抗辩权问题：根据《中华人民共和国合同法》第66条的规定，同时履行抗辩权指双务合同的当事人一方在对方未为对待给付以前，可拒绝履行自己的债务之权。根据《商品房买卖合同》第五条的约定，双方选择的计价方式为以建筑面积为依据进行面积确认，并约定面积差异处理方式为以房管部门核定的产权面积为准，据实结算房款多退少补，合同补充协议第2条约定合同面积与确权面积不一致，房款多退少补，于交房时一次性结清，但双方的合同中没有对付款、交房的先后顺序作出约定。本案中，诉争的商品房面积经房管部门测量后，其实际面积超出合同约定面积的事实客观存在，原告应当按照合同的约定于被告交房时补交差价款，在原告未依照合同约定补交差价款的情况下，被告享有同时履行抗辩权，有权拒绝向原告交房。综上所述，原审认为，被告在诉争的商品房经验收合格后，在合同约定的交房期限内通知了原告，表明了向原告交房、由原告接房的意愿，同时表明了要求原告补交超过合同约定面积的差价款，原告应当按照合同的约定在接房时一次性补交差价款，在原告未补交差价款的情况下，被告享有同时履行抗辩权，有权拒绝向原告交房。因此，原告所诉被告逾期交房超过90天，要求解除原、被告签订的商品房买卖合同之理由不足，该请求应当予以驳回。原告要求返还购买储藏间的款项，应当以解除国脉·奥城车库（储藏间）认购协议为前提，但原告没有要求解除国脉·奥城车库（储藏间）认购协议的请求，因此，原告的该项请求，应当予以驳回。原告的其他诉讼请求，应当以原、被告签订的商品房买卖合同解除为前提，因原告要求解除商品房买卖合同的请求被驳回，原告的其他请求也应予以驳回。据此原审法院判决如下：驳回原告王保香的诉讼请求。宣判后，原告王保香不服，向本院提起上诉。上诉理由为：1、一审判决认定关键事实错误，涉案房屋不符合国家和地方人民政府的有关规定，商品房未经验收合格，不符合商品房买卖合同约定的条件，即附件三国脉奥城交房标准第1-17项要求，涉案房屋并未经房产管理部门合法测定；2、一审判决适用法律错误，一审判决错用“同时履行抗辩权”。上诉请求为：1、撤销邱县人民法院（2015）邱民初字第263号民事判决；2、改判支持上诉人的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被告河北国脉房地产开发有限公司服判。经审理查明，二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，双方签订的合同是双方真实意思表示，合法有效。本案中上诉人即原审原告的诉讼请求为解除双方之间的商品房预售合同。而解除合同需要符合法定的解除合同条件。关于上诉人所诉涉案商品房未经验收合格的问题，本院认为，在一审中被上诉人提交了相应的竣工验收报告，虽然上诉人认为该竣工验收报告不符合相关部门条例的规定进行备案，但是也不能据此证明涉案房屋不符合验收条件，本院无法以涉案房屋未验收备案而认定被上诉人就构成根本违约，故本案不符合解除合同的法定条件。关于上诉人所诉被上诉人提交的面积表单形式不合法的问题，本院认为，根据双方签订的商品房预售合同的约定，房屋面积据实结算房款多退少补。因此，最后房款的结算是以房屋的实际面积为准，而上诉人认为被上诉人提交的面积表单形式不合法，但却没有相关证据推翻面积表单的内容，且该项内容也不能构成根本违约。综上所述，上诉人王保香的上诉理由均不能证明解除合同的条件成立，故原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4885元，由上诉人王保香负担。本判决为终审判决。审判长 潘新莉审判员 宦 伟审判员 谢 珂二〇一六年二月十五日书记员 杨红娟 更多数据：