（2015）甬东民初字第1262号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-04-15
案件名称
赵美飞与仇富国、仇富财房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市江东区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵美飞,仇富国,仇富财
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十九条，第二十一条第一款，第二十六条第一款
全文
宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬东民初字第1262号原告：赵美飞。委托代理人：朱丽颖，北京盈科（宁波）律师事务所律师。被告：仇富国。被告：仇富财。委托代理人：刘德军，浙江共业律师事务所律师。原告赵美飞为与被告仇富国、仇富财房屋买卖合同纠纷一案，于2015年7月9日向本院提起诉讼，依法由审判员张波萍适用简易程序于2015年8月21日公开开庭进行了审理。原告赵美飞及其委托代理人朱丽颖、被告仇富国、被告仇富财及其委托代理人刘德军到庭参加诉讼。因原告申请，本院依法作出财产保全裁定，并予以执行。本案经庭外和解未成，现已审理终结。原告赵美飞起诉称：2012年5月24日，原告与两被告签订《房屋买卖协议书》，被告仇富国将其享有的史魏家社区安置房（NO史144-2合同）55套型房屋出卖给原告，房价570000元。双方约定：“……产权归赵美飞所有，包括车棚过户费于赵美飞负担，55平方米以内由仇富国负担，以外于赵美飞自负。乙方按拆迁办价格直接付给拆迁办。”被告仇富财作为担保人在上述协议书上签字。原告在《房屋买卖协议书》签订当日向被告仇富国支付房价款520000元，于2015年3月3日向被告仇富国支付房价款50000元。现上述安置房已实际交付，且经抽签定位。但被告仇富国未承担55平方米套型内的靠扩档部分费用163863.50元，导致无法办理过户。请求判令：一、被告仇富国继续履行《房屋买卖协议书》，承担55平方米以内的靠扩档部分费用163863.50元；二、被告仇富国向原告支付违约金1000000元；三、被告仇富财对被告仇富国应支付的上述款项承担连带保证责任；四、被告仇富国协助原告办理房屋过户手续。被告仇富国答辩称：其因欠原告亲戚的债务而无奈与原告签订《房屋买卖协议书》，涉案房屋售价570000元，520000元的收条确实由被告仇富国出具，但款项直接归还给债权人。被告仇富国只拿到50000元。至于靠扩档部分的费用不应由被告仇富国承担，而应由原告自行承担。被告仇富财作为被告仇富国的兄长，只是作为见证人在《房屋买卖协议书》上签字，其并不是担保人。被告仇富财答辩称：第一，因双方签订《房屋买卖协议书》时涉案土地系集体土地，而村里现不同意将涉案房屋出售，故《房屋买卖协议书》无效。第二，被告仇富财只是作为见证人在《房屋买卖协议书》上签字，《房屋买卖协议书》上的“担保人”系原告所添加，故被告仇富财不应承担担保责任。第三，被告仇富国欠原告亲戚赌债而售房，原告并未支付过房款，且赌债不受法律保护。第四，即使《房屋买卖协议书》有效，靠扩当费用也应由原告自行承担。原告为证明其主张的事实，向本院提供下述证据：证据1.编号为NO史144-2的《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》一份，拟证明被告因城中村改造可以获得55平方米住宅以及靠扩档部分费用的事实。经质证，两被告对上述证据真实性无异议。证据2.原告与两被告签订的《房屋买卖协议书》一份，拟证明2012年5月24日被告仇富国将其安置房出售给原告，房价款为570000元，被告仇富财承担担保责任的事实。经质证，被告仇富国对《房屋买卖协议书》中其签名真实性无异议，被告仇富财对《房屋买卖协议书》中其签名真实性无异议，但认为其并非担保人，“担保人”三字系其签字后添加。证据3.收条两份，拟证明被告仇富国收到全额房款570000元的事实。经质证，被告仇富国对上述证据真实性无异议，但认为其并未收到520000元，至于款项如何交付，其并不知情；被告仇富财对收条并不知情。证据4.宁波市江东区福明房屋拆迁事务所出具的情况说明一份，拟证明被告仇富国出售的房屋已经定位，但被告仇富国未按约履行支付55平方米内靠扩档部分的费用，导致涉案房屋未办理权属证书的事实。经质证，被告仇富国表示对情况说明中陈述的情况并不知情，被告仇富财对上述证据真实性无异议，但认为与其无关。证据5.被告仇富国出具的委托书一份，拟证明被告仇富国出具委托书当日原告将房款50000元支付给其，被告仇富国已经认可房款全部付清，故委托原告进行安置房抽签的事实。经质证，被告仇富国对上述证据真实性无异议，但认为因涉案房屋已经出售给原告，故委托原告抽签，被告仇富财表示对于出具委托书一事并不知情。证据6.录音一份，拟证明被告仇富财认可其为担保人的事实。经质证，被告仇富国表示对上述证据并不知情，被告仇富财对上述证据真实性予以认定，但认为其并未在录音对话中认可担保人身份。被告仇富财为证明其辩称的事实，向本院提供宁波市江东区福明街道史魏家社区居委会出具的证明一份，拟证明社区居委会认为涉案房屋系被告仇富国的唯一住房，应由被告仇富国居住，并请求撤回《房屋买卖协议书》的事实。经质证，原告对上述证据有异议，认为被告仇富国的婚姻状况不应由居委会证明，且涉案房屋系产权房可以进行买卖，至于《房屋买卖协议书》的撤回申请也不应由居委会提出。被告仇富国对上述证明真实性无异议，表示其已经离婚，女儿也成家，对于涉案房屋系产权房予以认可。被告仇富国未向本院提供证据。根据原、被告的举证、质证情况，本院认定如下：两被告对原告提供的证据1真实性无异议，本院对其真实性予以认定。被告仇富财虽对于其担保人身份予以否认，认为其系见证人，但其并未在《房屋买卖协议书》上载明见证人身份，也未能提供证据证明其系见证人，且未能提供证据证明“担保人”系后添加，故本院对其辩称不予采信，对《房屋买卖协议书》的真实性予以认定。至于收条，出具人被告仇富国对真实性无异议，本院对其真实性予以认定，至于被告仇富国辩称其并未收到520000元，但因在庭审答辩中被告仇富国自认因归还债务而出售房屋，并自认520000元作为债务已经归还，故本院对于原告实际交付房款的事实予以认定。原告提供的证据4系相关有权部门出具，且内容与《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》相符，故本院对其真实性予以认定。原告提供的证据5委托书系由被告仇富国出具，被告仇富国对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。原告提供的证据6录音中对话方被告仇富财对录音真实性无异议，本院对其真实性予以认定，至于被告仇富财辩称其并非自认担保人，结合原告提供的证据2，本院对其担保人身份予以认定。被告仇富财提供的证明系宁波市江东区福明街道史魏家社区居委会出具，本院对其真实性予以认定，至于证明中的内容，因涉案房屋系可以办理权属证书的产权房，被告仇富国可以自主决定是否出售。本院经审理，认定事实如下：2012年5月21日，被告仇富国与宁波市江东区福明房屋拆迁事务所签订编号为NO史144-2《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》一份。约定：被拆迁房屋坐落史魏家，建筑面积25.05平方米，同意调产安置面积为55平方米一套，超过原建筑面积29.95平方米；靠扩档部分10平方米以内按每平方米1970元结算，超过10平方米部分按每平方米3939元结算，如需再扩档货币补偿款为每平方米10530元结算，合计靠扩档费用约163864元。2012年5月24日，原告与被告仇富国签订《房屋买卖协议书》一份。约定：被告仇富国将编号为NO史144-2《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》项下的55套型房屋一套出售给原告，房款为570000元，先付520000元，押金50000元由原告保管，等房屋过户后押金50000元交付被告仇富国，产权归原告所有，包括车棚费由原告承担；55平方米以内由被告仇富国承担，以外由原告承担，原告按拆迁办价格直接支付给拆迁办；如可以直接更名，被告仇富国同意更名，被告仇富国做房产证费用由其自行出资，如三证做出，被告仇富国十日内不办理过户手续，做违约处理；两年后房屋未交付，过渡费由原告享受；如违约付对方1000000元。被告仇富财作为担保人在上述协议书上签字。同日，被告仇富国出具收条一份，载明：其收到原告房款520000元。2015年3月3日，被告仇富国向原告出具委托书一份，载明：被告仇富国就编号为NO史144-2《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》55套型房屋，全权委托原告进行“世嘉和苑”安置房抽签事宜。同日，被告仇富国出具收条一份，载明：其收到原告房款合计570000元，全款付清。2015年6月19日，宁波市江东区福明房屋拆迁事务所出具情况说明一份，载明：根据编号为NO史144-2《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》，被告仇富国获得调产安置建筑面积约55平方米住宅一套，该安置房涉及的土地系国有土地，现安置房已抽签定位，具体位置为世嘉和苑xx幢xx号xx室，房屋实际建筑面积为61.42平方米（临时房产证号：甬房权证江东字第××号）；该安置房已实际交付，其房屋所有权证、土地使用证及契证均可办理；但被告仇富国未按约支付55平方米套内靠扩档部分费用163863.50元以及55平方米外面积差价8623.40元、车棚1848元，导致该安置房未办出权属证书。本院认为：涉案《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》、《房屋买卖协议书》均合法有效，合同双方应按约全面实际履行。被告仇富国辩称涉案房屋的靠扩档部分应由原告自行承担，但《房屋买卖协议书》中约定：被告仇富国将编号为NO史144-2《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》项下的55套型房屋一套出售给原告，房价570000元；55平方米以内由被告仇富国承担，以外由原告承担。则涉案房屋55平方米以内的靠扩档费用163863.50元应由被告仇富国承担并按约协助原告办理房屋过户手续。被告仇富国另辩称其未收到房款520000元，但又自认出售房屋的房款用于归还债务，并出具收条，故本院认定其实际收到房款520000元。两被告辩称被告仇富财并非《房屋买卖协议书》项下担保人，而是见证人，但未能提供证据予以证实，其在上述协议书上签字的行为应认定为担保行为。双方未对保证的范围、方式及期间作出约定，应认定为保证人被告仇富财对全部债务承担连带保证责任，原告未过保证期间主张保证责任。被告仇富财辩称房屋所在社区不同意出售涉案房屋，但因涉案房屋系可以自由交易的产权房，且《房屋买卖协议书》已对房屋的买卖予以明确约定，故本院对交易双方的意思自治行为不作干涉。原告按《房屋买卖协议书》约定主张违约金1000000元，属于明显过高，本院酌情按照被告仇富国应付靠扩档费用的银行同期贷款利率计算利息予以调整，被告仇富国应自2015年6月19日（情况说明出具时间）起至实际付款日止按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率四倍支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告仇富国支付原告赵美飞靠扩档部分费用163863.50元，并按本金163863.50元支付自2015年6月19日起至实际付款日止按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率四倍计算的违约金，于本判决生效后十日内付清；二、被告仇富财对上述第一项款项的支付承担连带保证责任；三、被告仇富国协助原告赵美飞办理世嘉和苑xx幢xx号xx室房屋的过户手续，于本判决生效后十日内履行；四、驳回原告赵美飞的其他诉讼请求。如果被告仇富国、仇富财未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。本案受理费7638元，财产保全费5000元，合计12638元，由原告赵美飞承担8938元，被告仇富国、仇富财共同承担3700元，两被告承担的诉讼费用于本判决生效后十日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员 张波萍二〇一六年二月十五日代书记员 黄群英 关注微信公众号“”