（2016）冀10民终522号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-03-21
案件名称
谢志刚与廊坊银行股份有限公司解放道支行租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
廊坊银行股份有限公司解放道支行,谢志刚
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀10民终522号上诉人（原审被告、反诉原告）廊坊银行股份有限公司解放道支行。地址：河北省廊坊市广阳区解放道**号。负责人王永超，该支行行长。委托代理人孙艳利、齐亮，河北天枢律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）谢志刚。委托代理人朱志田，廊坊市安次区首佳法律服务所法律工作者。上诉人廊坊银行股份有限公司解放道支行（以下简称廊坊银行解放道支行）因租赁合同纠纷一案，不服廊坊市广阳区人民法院（2015）廊广民初字第2594号民事判决，向本院提起上讼。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。被上诉人谢志刚于2015年7月9日向廊坊市广阳区人民法院提起诉讼，请求上诉人廊坊银行解放道支行给付租金72.5万元，在诉讼过程中廊坊银行解放道支行提出反诉，请求一审法院解除双方签订的租赁合同，并按合同约定给付其违约金36.25万元。一审法院将本诉和反诉合并审理。在审理过程中谢志刚向一审法院申请撤回起诉。一审法院于2015年12月17日作出裁定，准许谢志刚撤回起诉。一审法院经审理查明，2013年8月20日，反诉原告廊坊银行解放道支行与反诉被告谢志刚签订《房屋租赁合同》一份，约定反诉被告将坐落于河北省廊坊市广阳区解放道晓廊坊小区16号楼底商（一层从东向西数1、2、3门洞，二层全部）租赁给反诉原告使用（租赁期限12年，自2013年9月1日始至2025年8月31日止），租金每年145万元以及交付的时间，同时约定有违约责任的承担。鉴于当时租赁房屋消防安全验收许可证尚未办理的情况，当日双方另签订《租赁合同补充协议》一份，约定反诉原告应先支付半年租金（此半刚年租金反诉原告一直未予支付），待消防安全验收许可证办好之后再支付剩余租金。合同签订后，反诉被告即将租赁房屋交付反诉原告，反诉原告随即进行装修施工，将原装修拆毁，但未进一步装修即停工（现已另租房屋进行装修经营，但却一直实际占有租赁房屋未交还给反诉被告谢志刚）。涉案房屋系由荣盛房地产发展股份有限公司廊坊分公司所开发（曾经装修作为荣盛公司的售楼处），所有权人为廊坊市广阳区小廊坊社区居民委员会。2013年6月30日，小廊坊社区居民委员会与谢志刚签订《租赁协议》一份，将涉案房屋租赁给谢志刚并允许转租，对此本案反诉原告廊坊银行解放道支行亦知晓。为防止纷争，廊坊银行解放道支行与谢志刚及小廊坊社区居民委员会三方于2013年8月22日签订一份《关于晓廊坊小区16号楼底商租赁的补充协议》，对相关条款再次进行约定。2015年5月8日，廊坊银行解放道支行向谢志刚发函，通知解除双方所签订的《房屋租赁合同》，但谢志刚称未收到此通知。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案反诉原告廊坊银行解放道支行与反诉被告谢志刚之间签订有《房屋租赁合同》，约定反诉原告租赁反诉被告的房屋，并约定有租金数额、期限、交付租金的时间以及违约责任等条款。现反诉原告廊坊银行解放道支行要求解除与反诉被告谢志刚之间所签订的《房屋租赁合同》，反诉被告谢志刚同意，不违反法律禁止性规定，应予准许。但反诉原告反诉要求反诉被告承担三个月租金的违约金，反诉原告并不能提出证据证明反诉被告存在违约，其请求没有事实与法律依据，不能支持。关于反诉被告与反诉原告之间房屋租赁费等问题，反诉被告作为本诉原告已经申请撤诉并表示将另行解决，本案对于原告本诉所诉租金等问题不再作处理。依照《中华人民共和国合同法》九十三条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、解除反诉原告廊坊银行股份有限公司解放道支行与反诉被告谢志刚之间所签订的《房屋租赁合同》；二、驳回反诉原告廊坊银行股份有限公司解放道支行要求反诉被告谢志刚支付三个月租金违约金的诉讼请求。上诉人廊坊银行解放道支行不服该判决，上诉称，1、“消防验收”与否直接影响涉案房屋租赁合同的履行，被上诉人不能提供消防验收合格证导致上诉人订立的租赁合同目的不能实现，被上诉人自2013年8月20日至今仍未能办理“消防验收”属根本违约，一审法院对被上诉人上述违约行为未认定错误；2、本案被上诉人出租的房屋存在产权不明晰情形，被上诉人提交的证据不能证明其对诉争房屋享有出租权。综上，请求二审法院维持（2015）廊广民初字第2594号民事判决第一项；撤销（2015）廊广民初字第2594号民事判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付相当于三个月租金的违约金，或将本案发回重审。被上诉人谢志刚发表答辩意见如下：对于消防验收问题被上诉人无法掌控，是由相关的政府主管部门进行，双方在签订租赁合同时，对当时尚未取得消防验收合格证是明知的，为此上诉人与我方签订了补充协议，补充协议将租金的支付方式进行了变更，现涉案小区消防验收已合格，并在网上进行了公布，被上诉人不存在违约行为。另外，被上诉人是否有出租权，一审法院已查明说清，上诉人从签订合同至今，一直占有该房屋，且未支付租金，给被上诉人造成具大损失。综上，望二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，被上诉人提供建设工程竣工验收消防备案受理凭证，内容显示晓廊坊1#、5#、7#、10#、16#及地下车库工程竣工验收消防备案，备案号130000WYS150009500，时间2015年10月12日。上诉人提供上述证据予证明其出租的房屋消防验收已合格且备案。上诉人对该证据发表意见如下：该证据不属法律规定的新证据情形，从形式上看无法证明截图来源的网址，内容仅仅是网上备案受理系统进行了消防备案，与租赁合同约定的消防证不一致，对该证据不应采信。二审经审理查明的事实与一审相同。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同的补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，在一审诉讼中双方均同意解除合同，上述《房屋租赁合同》及《租赁合同的补充协议》应予解除。从上述两合同的内容可以看出，上诉人在签订租赁合同时明知消防验收合格证尚未办理，后又签订补充协议，补充协议明确约定了由于消防验收合格证未办理完毕，将租金支付方式进行了改变，综上可以看出，消防验收合格证是否取得，并不直接影响涉案房屋租赁合同的履行，亦不存在因无消防验收合格证致使合同目的不能实现的情形，上诉人上诉称被上诉人存在违约行为，未提供消防验收合格证致使合同目的不能实现的上诉理由不能成立；被上诉人二审提交的证据，不属民诉法规定的新证据情形，亦与本案无关联，本院不予采信。关于本案被上诉人出租的房屋是否存在产权不明及被上诉人是否享有出租权的问题，本院认为，被上诉人一审提交的证据能够充分证明上诉人在签订租赁合同时其对涉案房屋的产权及被上诉人与廊坊市广阳区小廊坊社区居民委员会签订的租赁合同是知情的，为此上诉人在与被上诉人签订租赁合同的第二天，上诉人、被上诉人、廊坊市广阳区小廊坊社区居民委员会三方又签订《关于晓廊坊小区16号楼底商租赁的补充协议》，协议记载了产权所有者为廊坊市广阳区小廊坊社区民委员会，上诉人已认可并在协议上签字，上诉人在一、二审期间亦未提交证据证明涉案房屋归他人所有，其上诉称出租的房屋存在产权不明被上诉人无出租权的上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人廊坊银行股份有限公司解放道支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹 怡审 判 员 王荣秋代理审判员 齐向欣二〇一六年二月十五日书 记 员 邓雪娇 关注公众号“”