（2015）昆张民初字第00580号

裁判日期: 2016-02-15

公开日期: 2016-09-12

案件名称

邹晓芳与鲍爱明、郭秀珍等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

昆山市人民法院

所属地区

昆山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邹晓芳,鲍爱明,郭秀珍,昆山理想家园房地产咨询有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第四十四条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百三十条，第四百二十四条，第四百二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

江苏省昆山市人民法院民事判决书（2015）昆张民初字第00580号原告邹晓芳。委托代理人王团结，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。被告鲍爱明。被告郭秀珍。被告昆山理想家园房地产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北萧林路1003号。法定代表人李邦圣，该公司总经理。委托代理人姚升传，江苏柏庐律师事务所律师。委托代理人张传君，江苏柏庐律师事务所律师。原告邹晓芳与被告鲍爱明、郭秀珍、昆山理想家园房地产咨询有限公司（以下简称理想家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理后，本案依法适用普通程序，于2016年1月22日公开开庭进行了审理。原告邹晓芳及其委托代理人王团结、被告理想家园公司委托代理人姚升传、张传君到庭参加诉讼，被告鲍爱明、郭秀珍经本院合法传唤无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告邹晓芳诉称：被告鲍爱明、郭秀珍系夫妻关系，2014年1月12日，在被告理想家园公司居间介绍下，原告与被告鲍爱明、郭秀珍签订《昆山理想家园动迁房买卖合同》，约定被告鲍爱明将其拆迁的位于昆山市XX镇XX小区XX栋XX室房屋（包括自行车位XX号楼**号）出售给原告，合同约定价格及付款方式，被告郭秀珍作为共有人在合同上签字确认。2014年1月12日，原告支付给被告理想家园公司居间费8900元，同年1月17日上述合同经昆山市千灯法律服务所见证，是买卖双方真实意思表示。合同签订后，原告陆续支付购房款370000元（含定金20000元）。2015年8月，原告无意间发现所购房屋被昆山法院千灯法庭查封，沟通得知，涉案房屋已于2013年查封（封条日期为2014年12月12日）。原告认为，被告鲍爱明、郭秀珍将已被法院查封的房屋出售给原告，导致合同无法履行，依法应解除合同，退还购房款，支付违约金，被告理想家园公司未能尽职调查，应承担补充赔偿义务。特诉至法院，请求人民法院判令：1、解除原告与三被告2014年1月12日签订的房屋买卖合同，返还原告370000元购房款；2、判令被告鲍爱明、郭秀珍赔偿原告违约金370000元（在庭审中，原告调整为186000元）；3、被告理想家园公司对上述款项承担补偿赔偿责任；4、本案的诉讼费、保全费由三被告承担。被告鲍爱明、郭秀珍未作答辩。被告理想家园公司辩称，一、房屋买卖合同并没有约定理想家园公司承担违约责任的条款，故原告起诉理想家园公司无法事实根据和法律依据；二、原告错列理想家园的诉讼地位，根据法律规定，原告只能把理想家园列为第三人；三、理想家园不承担返还房款、赔偿违约金的责任。理想家园接受双方当事人委托后，积极提供媒介服务，最终双方签订房屋买卖合同，委托人应当支付居间报酬，至于原告邹晓芳与被告鲍爱明、郭秀珍因履行合同发生争议，对理想家园公司取得居间报酬无任何影响，除非原告能够举证证明居间人在提供媒介服务过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，并损害了委托人的利益。因此请求法院驳回原告对理想家园公司的诉请。经审理查明：2014年1月12日，原告邹晓芳（乙方）与被告鲍爱明（甲方）、被告理想家园公司（居间方）签订《昆山理想家园动迁房买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定：甲方自愿将分得的位于昆山市XX镇XX小区XX栋XX室动迁安置房（以下简称涉案房屋）面积125.86平方米，附带自行车位XX号楼XX号，以总价为人民币620000元出售给乙方。付款方式约定如下：签订合同当日付定金20000元，2014年1月20日前付300000元，2014年1月24日前付50000元，2015年1月12日付100000元，在2016年1月12日付100000元，甲乙双方过户当日，乙方支付50000元。合同第二条第4款约定，本合同签订即视为居间活动成功，甲方支付居间费3500元，乙方支付居间费8900元，以上费用约定签约当日支付。合同第三条“甲方义务”约定：甲方申明：甲方保证出售的房屋权属真实且房屋的共有人对出售此房屋无异议，本合同生效之日起若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债务等概由甲方清理并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失由甲方赔偿并视为违约按本合同第四条进行赔偿。第十一条补充约定：1、甲乙丙三方去拆迁办确认产权；2、交房后，甲方配合乙方开通水、电、燃气等等；3、如发生违约，违约方向守约方支付总房款的50%作为违约金。被告郭秀珍作为甲方共有人在合同上也签字确认。合同签订当日，原告邹晓芳向被告理想家园公司支付中介费8900元，2014年1月17日，原告邹晓芳与被告鲍爱明、郭秀珍到昆山市千灯法律服务所办理了房屋买卖见证手续。原被告三方未去拆迁办确认产权。原告邹晓芳共向被告鲍爱明支付购房款（含定金）共370000元，具体为2014年1月12日支付现金10000元、1月13日转账支付10000元、1月17日转账支付200000元，同年1月20日、21日、22日转账支付各50000元。鲍爱明于2014年1月17日出具370000元收条一份。另查明：本案所涉房屋系动迁安置房屋。2012年11月23日被告鲍爱明将坐落于XX花园XX泾建筑面积357.60㎡的房屋进行动迁，作为乙方与甲方昆山市浦新房屋拆迁有限公司（以下简称动迁办）签订《张浦镇区域内动迁房屋安置协议书》（表二），约定动迁安置地点为：XX小区施工编号XX栋XX室和XX号楼XX号车位（即涉案房屋）、施工编号XX栋XX室和XX号楼XX号车位、XX苑施工编号XX栋XX室和XX号楼XX号车库。因债务纠纷，案外人华德元在本院起诉被告鲍爱明，根据华德元申请，本院于2013年1月23日出具（2013）昆千民初字第0069号民事裁定书，对涉案房屋进行了财产保全，保全金额为425000元，并向动迁办送达了民事裁定书及协助执行通知书。再查明，被告鲍爱明、郭秀珍于XXXX年X月X日在昆山市千灯镇人民政府登记结婚，本院于2013年11月18日作出（2013）昆千民初字第0449号民事判决书，判决郭秀珍与鲍爱明离婚。因涉案房屋被法院查封，被告鲍爱明、郭秀珍无法向原告邹晓芳交房，故原告诉至本院。上述事实由房屋买卖合同、张浦镇区域内房屋动迁补偿协议书（表一）、房屋安置协议书（表二）、收据、银行账户明细、收条、见证书、（2013）昆千民初字第0069号民事裁定书、（2013）昆千民初字第0449号民事判决书以及当事人当庭陈述予以证实。本院认为，原被告于2014年1月12日签订的房屋买卖合同是一个混合合同，实际包含了邹晓芳与鲍爱明、郭秀珍之间的房屋买卖合同和邹晓芳与理想家园公司之间的居间合同以及鲍爱明、郭秀珍与理想家园公司之间的居间合同。原、被告签订的房屋买卖合同的内容并没有违反法律、行政法规效力性强制规定，因此该合同合法有效，双方当事人均应按合同履行相应的义务。涉案房屋被司法机关依法裁定查封，禁止转让，是对物权变动行为的禁止，而并非是对房屋买卖合同的效力的否定。被告鲍爱明、郭秀珍如果提供足额的担保是可以解除查封的，合同仍然可以履行，然而被告鲍爱明、郭秀珍在合同签订后的两年时间内一直未能协调解除查封，因无法办理房屋交付手续，致使房屋买卖合同目的无法实现，原告邹晓芳有权要求解除合同，合同自解除通知到达对方时解除，本案的起诉状及应诉通知书于2015年12月22日公告送达，故房屋买卖合同于当日解除。因合同解除系被告鲍爱明、郭秀珍违约造成，故被告鲍爱明、郭秀珍应当返还购房款370000元并承担违约责任，因合同约定的违约金为总房款的50%过高，原告在庭审中，自愿调整为186000元，在法律允许的合同范围之内，本院予以支持。被告理想家园公司作为居间人，向原告邹晓芳和被告鲍爱明、郭秀珍提供中介服务，并促成了合同成立。现原告主张被告理想家园公司未能尽职，将法院查封的房屋居间介绍给了原告，应承担补充赔偿的义务，对此理想家园公司不予认可。本院认为，被告理想家园公司是从事房屋中介的专业服务机构，依法诚信经营是其立足房屋交易市场的底线，也是房屋交易者的期盼，要做到这一点，告知和核实房屋权属、纠纷、买卖双方的交易理由等信息的真实性是中介服务机构的首要义务。本案中，涉案房屋被法院查封，查封手续已在动迁办进行了登记，理想家园公司持相关证件、材料或与被告鲍爱明、郭秀珍共同前往查询是能够查清的，但理想家园公司作为居间人，没有按照约定组织买卖双方前往动迁办核实产权，因此未能及时查明涉案房屋已被查封的事实，致使产生本案纠纷，依法应当承担相应的赔偿责任。但原告作为房屋买受人，不能因为自己交了中介费就免除自己审慎审查的义务，原告也有义务对所购房屋的具体情况进行全面的调查，购房决定权在原告。原告将理想家园公司列为被告，并要求其赔偿，为减少当事人的讼累，对其要求理想家园公司赔偿的诉讼请求本案中一并予以解决。原告要求理想家园公司赔偿的诉讼请求，法院应予支持，但理想家园公司承担的是补充赔偿责任，只有在被告鲍爱明、郭秀珍不能履行返还购房款义务的情况下，才由理想家园公司承担赔偿责任。至于具体赔偿数额，本院根据各方过错大小，本院酌定理想家园公司在被告鲍爱明、郭秀珍返还购房款370000元履行不能的部分承担10%的补充赔偿责任。理想家园公司应当从中吸取教训，规范中介操作流程，在开展业务时更好地服务客户。被告鲍爱明、郭秀珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃答辩与质证的权利，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告邹晓芳与被告鲍爱明、郭秀珍、昆山理想家园房地产咨询有限公司于2014年1月12日签订的《昆山理想家园动迁房买卖合同》于2015年12月22日解除；二、被告鲍爱明、郭秀珍于本判决生效之日起十日内返还原告邹晓芳购房款370000元；三、被告鲍爱明、郭秀珍于本判决生效之日起十日内支付原告邹晓芳违约金186000元；四、被告昆山理想家园房地产咨询有限公司在被告鲍爱明、郭秀珍返还购房款370000元履行不能的部分承担10%的补充赔偿责任。五、驳回原告邹晓芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费10600元、财产保全费3920元、公告费690元，合计15210元，由被告鲍爱明、郭秀珍负担，被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　杨建勇人民陪审员　　徐明芳人民陪审员　　盛永林二〇一六年二月十五日书　记　员　　夏　明附相关法条：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。搜索“”