（2015）金婺民初字第3241号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-04-15
案件名称
金华市宏泰物资有限公司与金华供销农超连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
金华市婺城区人民法院
所属地区
金华市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金华市宏泰物资有限公司,金华供销农超连锁有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款
全文
金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2015）金婺民初字第3241号原告：金华市宏泰物资有限公司，住所地：金华市八一北街615号1202室。法定代表人：马旭华，执行董事。诉讼代表人：金华市宏泰物资有限公司管理人。负责人：陆金才。委托代理人：陈平远。被告：金华供销农超连锁有限公司，住所地：金华市八一北街472号9楼。法定代表人：徐军山，总经理。委托代理人：游红艳，浙江首望律师事务所律师。原告金华市宏泰物资有限公司为与被告金华供销农超连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月27日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，分别于同年12月15日和12月30日两次公开开庭进行了审理。金华市宏泰物资有限公司的委托代理人陈平远，被告金华供销农超连锁有限公司的委托代理人游红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金华市宏泰物资有限公司起诉称：2012年8月7日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将座落于金华市东方巴黎B、C、D座负一楼和负二楼部分房屋，及锦绣金华六号楼一楼部分房屋共计面积21505.45平方米出租给被告作为超市及商场经营。合同对租赁期限、租金支付及履约保证金等也做了相关约定。2012年10月31日，双方就金华市东方润园负一楼9000平方米左右的房屋租赁事宜，又签订《补充协议》一份，上述协议签订后，原告即将房产交付给被告使用。2014年1月3日，双方对往来账目进行了核对，原告以2013年、2014年两年房租与被告垫付的装修工程款进行了抵扣，且在抵扣时，计算了垫付款的利息。当日，原告与被告及被告的关联公司又签订了借款协议书，该借款实际继续用于被告承租后的房屋装修使用。2015年9月8日，金华市婺城区人民法院受理浙江金华市宏泰物资有限公司破产重整申请一案，并于9月10日指定浙江泽鉴律师事务所、浙江中健联合会计师事务所作为此案的破产重整案件的管理人，负责本案破产重整工作。管理人在审核过程中查明，被告尚未全部支付2015年的主合同房屋租金及补充合同的全部租金。2015年9月30日，金华市宏泰物资有限公司管理人向金华供销农超连锁有限公司发出合同继续履行通知书与债权催收通知书，要求缴纳租金，但被告未予支付也未与管理人联系缓交事宜。至今，被告应支付的租金与原、被告之间的借款及利息、工程款进行抵扣后，尚欠房屋租金5116194.62元，且欠缴已有数月。另，被告在提前支付工程款抵房租的过程中，以月率1.5-2.5%不等计算利息，故管理人以相应的月息计算作为被告迟付租金的违约金合理合法。因被告欠交电费，一直由金华市锦绣物业管理有限公司为其代交，2015年11月25日，供电局再次催收电费后，锦绣物业因无钱代交，故向宏泰物资公司请求支付，并要求支付前期代交电费及滞纳金123607.98元。为此，金华供销农超连锁有限公司承租的场地用于超市经营，理应自行承担电费。原告一律避免停电造成其他商户经营，被迫再次代交10月份电费及滞纳金40657.33元。故供销农超已实际欠费达164265.31元。现原告诉至本院，请求：1.判令解除与被告的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.判令被告在15日内腾空所承租的房屋并返还原告；3.判令被告支付租金5116194.62元（暂计至2015年10月31日止，之后房租算至腾空并归还房屋之日止）及利息（利息从起诉之日起按月利率2%计算至实际付清之日止），并支付逾期交纳房屋租金违约金2269348.97元（详见计算清单），合计7385543.59元；4.判令原告有权没收被告合同履约保证金650000元，合计8035543.59元；5.判令被告支付原告按供电公司的计费周期支付2015年5月至2015年11月止的电费与滞纳金共计164265.31元，今后新产生的电费至场地交还之日由被告承担。6.本案的诉讼费用由被告承担；被告金华供销农超连锁有限公司辩称：一、被告同意解除《房屋租赁合同》，至于《补充协议》已于2014年底经双方协商一致解除，原告没有必要再起诉。二、关于租金：1.《房屋租赁合同》中涉及的租金，被告已超额支付484万余元，原告应立即返还。该合同中租赁物因原告未按约办理消防等手续，于2015年5月被消防部门责令停业至今，所以，租金仅能计付至停业前。而被告在2014年12月2日就已付清2015年度的租金且当时就已超额，故原告应返还剩余未使用期限的租金及超额款项。2.《补充协议》涉及的租金，不需支付。根据该协议约定的免租金条件，被告已履行协助义务，审批手续未办理好责任在原告，免租金条款合法有效；双方协商一致解除协议的时间早于协议约定的免租金期限，所以不存在后续租金；2014年底协商一致解除《补充协议》时未有任何书面记载需要支付租金。所以，该协议租金按约定仍予免除，被告没有拖欠原告该部分租金。三、关于利息、违约金均应予以驳回。1.根据2014年1月3日签订的《往来对账表》和五份《借款协议书》，实付款为6735257.89元，截止2014年12月2日利息计1365012.27元，合计8100270.16元。2.根据《房屋租赁合同》标准，2015年1月至5月租金计3255895.34元，与第1项相抵尚结余4844374.82元。3.《房屋租赁合同》约定2015年租金支付时间是2014年12月2日，与《借款协议书》中还款时间相符，根据协议书约定，租金与应归还的借款本息直接相抵，而借款本息金额已超过应付2015年度的租金，所以，不存在违约，违约金计算没有事实依据。4.《补充协议》中租赁物免租金，所以，不存在违约金。四、关于履约保证金650000元。原告要求没收，没有事实和法律依据。合同履行过程中，原告自愿放弃要求被告交纳该款项，主要体现在以下几个方面：1.根据《房屋租赁合同》第9条第4项，原告收到该款项后被告进场装修，而原告在被告尚未支付该款的情况下就同意装修。2.2014年1月3日双方结算时，在被告预付租金结余152万余元的情况下，清单中未载明扣除保证金。3.原告未按合同第14条第1项行使解除权。该保证金即使补缴，原告要主张没收没有任何依据。五、《房屋租赁合同》解除过错在原告方，是原告交付的租赁物手续不全，导致多次被消防等部门责任停业，致使被告无法正常营业，被告保留要求原告赔偿由此造成的巨额损失的权利。综上所述，被告支付的款项远超原告应收的租金，请求驳回原告的诉讼请求。在审理过程中，本院依法组织双方当事人对证据进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：对原告金华市宏泰物资有限公司提交的证据：1.《房屋租赁合同》、《补充协议》复印件各1份，证明被告承租事实及对租赁相关事项的约定、应支付租金数额等；2.2014年1月3日往来对账表复印件1份，证明双方对2013年与2014年的资金往来的结算情况均已认可，且清算过程中未扣除被告应付履约保证金65万元整，双方在结算2013年与2014年的租金后，原告只欠被告872277.36元的事实；2.与被告及闪超电子公司《借款协议书》、与被告及胜捷物流配送公司《借款协议书》、与被告及农创广告公司《借款协议书》、与被告《借款协议书》编号JKXK-140103-4复印件各1份，证明被告以借款的方式提前支付租金并收取高额利息以及提前扣收利息的事实，因此，在计算借款金额与利息时应以实际借款数额、实际支付时间计算，借款协议书是被告垫付装修款项用来抵扣租金；与被告《借款协议书》编号JKXK-140103-5复印件1份，证明双方虽签订了借款1070000元，但未真实借款。该数额系源于上述借款房租金额7814148.82元按2.5%计算的利息2148890.93元后再减半数额得出的复利，故该数额不能抵扣应付租金；5.2014年12月23日往来对账表复印件1份，证明双方曾于2014年12月底进行结算的事实，被告曾要求以此表中计算金额作为双方2015年的房租结算依据，鉴于被告实际只支付5080480.43元且在借款协议中明确提前扣收利息以及实际到账时间迟于协议借款时间等事实，原告的经办人员未同意按此结算，故双方均为盖章确认；3.2014年12月4日催告函、（2015）金宏破管字第40号继续履行合同《通知书》、（2015）金宏破管字第41号债权催收《通知书》、EMS编号为1052642668116快递面单复印件各1份，证明原告曾多次向被告催收房租并愿意继续履行合同，但被告未予支付租金也未与原告联系协商，故要求被告支付应付租金并请求解除合同；4.付款通知书、电费计算表、申请报告、停电告知书、农业银行交易明细回单复印件各1份，证明被告欠付电费与滞纳金的事实，证明金华市锦绣物业管理有限公司代交电费后向原告催缴的事实，证明原告通过管理人支付11月份电费的事实，证明被告共计欠缴电费164265.31元应向原告支付的事实；5.计算表、电费清单、收款收据、锦绣金华专变电总能耗月报表复印件各1份，证明被告个月欠缴具体数额。被告金华供销农超连锁有限公司提出质证意见：对证据1：真实性无异议。本院确认其证明力。对证据2：对账表真实性无异议，但证明目的有异议，该证据显示没有扣除65万元保证金，可以看出原告是放弃该主张，收取2013年和2014年租金后原告欠付被告1522277.36元，对借款协议书真实性无异议，被告实际支付原告款项为6735257.89元，截止2014年12月2日产生的利息为1365012.27元，对往来对账表真实性无异议，虽没有盖章原告认可其中5080480.53元均是实际发生的。经查，原告方并未扣除65万元的保证金，且此后也未向被告方收取，故可视为原告放弃该权利。对其他证据的证明力本院均予以确认。对证据3：真实性无异议，但证明目的有异议，合同没有办法继续履行的责任是在原告方，被告没有拖欠原告租金，反而是超额支付，对解除合同无异议；对补充证据在2015年5月因原告涉及消防原因，被告被停业，没有继续经营，责任在原告方，所以该损失应有原告自行承担，具体金额被告需要核实，滞纳金是扩大的损失不应由被告承担。本院认为，被告方应按实际使用的时间计算房屋租金。对于滞纳金，因原告方没有提供充分的证据证明，本院对该部分证所据的证明力不予确认。对金华供销农超连锁有限公司提交的证据：1.工程交接清单复印件1份，证明第九项约定，消防事项需原告负责，所以2015年5月之后因消防问题被告停业期间的租金不应由被告承担。2.通知复印件1份，证明2014年12月双方已经解除补充协议；3.2012年10月30日承诺函复印件1份，证明原告承诺因手续不全无法正常营业的损失由原告承担。4.提交金公消验（2013）第0021号消防验收意见书复印件1份，证明原告负责的消防部分经验收不合格，在2015年5月被责令停业。金华市宏泰物资有限公司提出质证意见：对证据1：真实性无异议，但第九项消防问题，原告是提供项目所列的并通过技术监督部门的验收，指的是设备合格而不是指消防验收问题。经查，原告方的异议不能成立，本院对其证明力予以确认。对证据2：真实性无异议，但证明目的有异议，被告未交房租，而将该部分场地租与其他人，原告与被告协商准备直接向实际承租的人收取，但实际原告没有收取租金，被告也实际租用至今，所以没有实际解除补充协议。经查，原告方的异议不能成立，本院对其证明力不予确认。对证据3：真实性无异议，但证明目的有异议，承诺函指的是房屋的手续不全等问题，而不是消防的问题，目前为止房屋的手续都是齐全的，是被告消防问题导致的未正常营业，合同签订后内部的装修全部由被告自行涉及并以抵扣租金的方式，扣除了装修款项，所以，装修不合格导致的消防未通过是被告自身原因，与原告无关。经查，根据金华市公安消防支队建设工程消防验收意见书可以认定，原告方的出租房屋本身和被告方承租后装修均存在消防不合格问题。故本院对其证明力不予确认。对证所据4：真实性无异议，但不能证明原告房屋不符合约定，该意见书出具时间为2013年1月25日，但被告实际停止营业时间是2015年5月份，真正原因是效益不好，不能归因于原告，被告需自行承担营业风险。经查，原告方的异议不能成立，本院确认其证明力。根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：2012年8月7日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将座落于金华市东方巴黎B、C、D座负一楼和负二楼部分房屋，及锦绣金华六号楼一楼部分房屋共计面积21505.45平方米（其中有产权证面积为8550.48平方米）出租给被告作为超市及商场经营。合同约定租赁期限为10年（从2012年8月6日至2022年12月31日，出租方以建筑物现状交付；合同免租期从2012年8月6日至2012年12月31日止；租金按照计租面积21505.45平方米（其中19251.42平方米按1.05元／平方米／天计，剩余2254.03平方米按照0.53元／平方米／天计，每三年环比3%递增；第一年度租金为8464148.82元，在签订合同之日支付500万元，剩余3464148.82元在合同签订之日起30个工作日内支付（其中7814148.82元为租金，（含设备设施使用费等），65万元为合同履约保证金。承租方按年度支付租金，先付后用；租赁期间的物业管理费、水、电费用由承租方自行承担。若承租方未付清租金、保证金、物业管理费逾期每天向出租方支付应付总额千分之一的违约金，超过一个月仍不交纳的，出租方有权单方解除合同，收回租赁物并有权向对方赔偿损失等。2012年10月31日，双方就金华市东方润园负一楼9000平方米左右的房屋租赁事宜，又签订《补充协议》一份，约定租赁期限从2013年1月1日至2022年12月31日止；自2013年1月1日至2015年6月30日免收租金，2015年7月1日至2022年12月31日按0.6元／平方米／天计收租金；2015年1月1日前要付清2015年7月1日至2016年6月30日的租金计1971000元，以后于每年1月1日前支付下一年度的租金，从收租金时间开始以后每年递增5%；以上租赁条件是建立在承租方能协助出租方办理好乐购超市地下负一楼无产权证的9629平方米使用的审批手续的前提下执行。如承租方虽然未能成功协助出租方办理好相关审批手续，但通过承租方协调各政府部门，使之仍能够正常营业且没有造成损失的情况下，则承租方不再享受2年半的免租期。为确保本工程工期进展，使超市能够顺利开业，双方同意该项目工程款由承租方先行统一支付给指定的施工单位。当超出承租方须支付的第一年度剩余租金的部分，承租方同意借给出租方500万元以内用于此工程款，利息按照月息1.5%计等等。上述协议签订后，原告即将房产交付给被告使用。2014年1月3日，双方对往来账目进行了核对，被告以2013年、2014年两年房租与被告垫付的装修工程款进行了抵扣，且在抵扣时，计算了垫付款的利息，抵扣后金华市宏泰物资有限公司尚欠被告被告金华供销农超连锁有限公司1522277.36元。当日，原告与被告及被告的关联公司又签订了借款协议书，该借款实际继续用于被告承租后的房屋装修使用（分别为：原告从金华闪超电子商务有限公司借得100万元；从金华胜捷物流配送有限公司借得100万元；从浙江农创广告传媒有限公司借得350万元；从金华供销农超连锁有限公司借得2314148.82元，以上借款月利率均为2.5%，借期均为11个月）。2014年1月3日，原告又从金华供销农超连锁有限公司借得107万元，借款期限为23个月，全部利息共计321000元，由出租方在借款期限届满支付本金时一并支付，出租方以位于金华市东方巴黎B、C、D座负1楼和负2楼部分房屋及锦绣金华6号楼1楼部分房屋的租金作质押，如出租方到期未及时归还承租方的借款，承租方可直接以被告应付房租抵扣。原告如未按合同约定期限归还借款、支付利息，逾期不还的，则按借款总额每日千分之二的利息罚息，等等。嗣后，被告实际借给原告方的借款及垫付资金共计为5080480.53元，本息共计7940916.84元。2015年9月8日，金华市婺城区人民法院受理浙江金华市宏泰物资有限公司破产重整申请一案，并于9月10日指定浙江泽鉴律师事务所、浙江中健联合会计师事务所作为此案的破产重整案件的管理人，负责本案破产重整工作。2015年9月30日，金华市宏泰物资有限公司管理人向金华供销农超连锁有限公司发出合同继续履行通知书与债权催收通知书，要求缴纳租金。计至2015年10月31日，被告共欠原告主合同租金6508222.59元。至2014年12月31日双方解除补充协议，被告共欠原告补充协议租金3942000元。另因被告欠交电费，原告代付前期代交电费及滞纳金123607.98元及代交10月份电费及滞纳金40657.33元，共计164265.31元。本院认为：原告浙江金华市宏泰物资有限公司和被告金华供销农超连锁有限公司在庭审中均明确表示，同意解除《房屋租赁合同》，符合法律的规定，本院予以支持。有证据证明《补充协议》已于2014年12月31日解除，亦应予以确认。故被告金华供销农超连锁有限公司应在合理的时间内腾空房屋并返还原告。被告欠付原告的租金，在按约扣除借款本息后理应予以支付。但由于被告方借款本息抵扣主合同租金后，尚余1432694.25元，该部分款项仍可和补充合同的租金相抵扣，抵扣后余额为2509305.75元。逾期给付的违约金按合同约定每日按应付总额的千分之一计，但原告自愿以月利率2%计算违约金，并不违反法律的规定，应予以准许。至于合同解除后的房屋占用费，可向房屋实际占用人另行主张。至于履约保证金，原告方并未事先向被告方收取，再者导致本案合同不能继续履行的原因是消防验收不能通过，该原因不可完全归责于被告方，履约保证金不应由原告方扣除。原告方垫付的电费，被告方理应返还。综上，对原告方的诉讼请求中合理合法的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条等规定，判决如下：一、解除原告金华市宏泰物资有限公司与被告金华供销农超连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》。二、确认原告金华市宏泰物资有限公司与被告金华供销农超连锁有限公司签订的《补充合同》于2014年12月31日起解除。三、被告金华供销农超连锁有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告金华市宏泰物资有限公司剩余租金2509305.75元（主合同房租暂计至2015年10月31日止，之后房屋占用费按原合同约定的租金算至腾空并归还房屋之日止）。对应的逾期交纳违约金从欠款之日起按月利率2%计算至实际支付之日止。四、被告金华供销农超连锁有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告金华市宏泰物资有限公司剩余租金违约金376395.86元（该违约金按补充合同尚欠房租和借款本息余额抵扣后，按月利率1.5%计至2014年12月31日合同解除止）。五、被告金华供销农超连锁有限公司于本判决生效之日起15日内腾空金华市东方巴黎B、C、D座负一楼和负二楼部分房屋，及锦绣金华六号楼一楼部分共计面积21505.45平方米及金华市东方润园负一楼9000平方米左右的房屋。三、驳回原告金华市宏泰物资有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费68049元（原告已申请缓交），由原告金华市宏泰物资有限公司负担30000元（原告在履行时补缴该款至本院收费室）；由金华供销农超连锁有限公司负担38049元（被告在履行时支付此款给本院收费处）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时按不服部分的诉讼标的额预交上诉案件受理费，上诉期满之日起7日内未预交，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 王正平人民陪审员 曹开贵人民陪审员 王慧娟二〇一六年二月十五日书 记 员 许广平 来源：