（2015）四西民一初字第315号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-10-29
案件名称
王玉平与吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
四平市铁西区人民法院
所属地区
四平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王玉平,吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第二百二十九条
全文
四平市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2015）四西民一初字第315号原告王玉平，男，现住四平市铁东区。委托代理人曹东新，吉林东泰律师事务所律师。委托代理人刘玉梅，吉林东泰律师事务所律师。被告吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司。法定代表人林路，总裁。委托代理人苏国山，公司法律顾问。原告王玉平诉被告吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司房屋租赁合同一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王玉平委托代理人曹东新、刘玉梅，被告吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司委托代理人苏国山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王玉平诉称，2001年3月6日，被告同四平市文华房地产开发有限公司（简称文华公司）签订房屋租赁协议，文华公司将位于四平市铁西区公园北街四委十四组，房权证号0314**，建筑面积10208.42平方米的楼房租给被告。租用期限20年，租金前10年155万元（包含应缴纳的土地、房产税费），后10年165万元。租赁期内，因文华公司向原告借款无力偿还，经四平市中级人民法院生效法律文书裁定，将文华公司出租给被告房产中的地下室、一层、三层、六层大楼，共计8441.55平方米有照房屋，280.69平方米简易无照库房，一层至四层798.48平方米简易无照扶梯间和6部自动斜扶梯，以物抵债，产权归原告所有。经四平市中级人民法院通知将上述资产交付原告后，原告经现场检查，发现被告在使用租赁资产中存在严重违约行为。问题之一是地下室长期停用，导致严重漏水、积水，使大楼基础受到严重侵泡、腐蚀，已危害到大楼主体寿命安全。问题之二是被告擅自改变房屋主体结构，将一楼南墙拆墙改门，并使地下室通道无法正常使用。同时，被告久拖租金不付，从2014年5月5日至2015年10月31日，已拖欠18各月租金，金额1523514元。请求人民法院，查明事实，判决支持原告诉讼请求。被告吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司辩称，第一、被答辩人要求与答辩人解除《房屋租赁协议》没有事实和法律支持，不应得到保护。1、被答辩人从2015年6月12日取得本案诉争的房屋，且在2015年10月19日确定被答辩人收取租金的数额。不存在被答辩人诉称的答辩人拖欠其18个月租金的事实。2、被答辩人不存在违约行为。1）地下室停用不是严重漏水和积水的原因，是因为大楼主体框架的质量问题才导致漏水，而根据《房屋租赁协议》第8款“在主体框架无质量问题的前提下，对于正常的场地修补由乙方负责”，说明大楼主体的质量问题由房主即被答辩人维修，而非答辩人。被答辩人作为新房主有依法修缮房屋的义务。而且地下室是否使用，在租赁期间被答辩人无权干涉。2）答辩人没有擅自改变楼房主体结构，《房屋租赁协议》第8款“改建的权利，因乙方经营需要对租赁物进行装修、改建、拆除等，甲方应积极配合”答辩人是按照合同约定行使权力，而且所拆南墙不是被答辩人所有权的部分，被答辩人无权主张任何权利。第二、答辩人同意给付被答辩人2014年5月5日至2015年11月25日租金。答辩人现在是有钱无处给，根据《房屋租赁协议》第2款“乙方向甲方交付的租金以现金形式或银行转账形式进行结算，并且，甲方应出具正式的合法的发票作为乙方的付款凭证和入账手续”，原告拒绝收取房租且不提供账户和出具发票，以致租金无法交付，是被答辩人违约，而非答辩人违约。本案在开庭审理时，原告王玉平为证实自己的主张，向法庭提供如下证据材料：1、吉林省四平市中级人民法院（2013）四执字第11-2号执行裁定书。证明：2014年5月5日，原告经过合法手续，不是通过商品买卖，而是通过情势变更得到了现在的房屋，其中包含地下室。2、吉林省四平市中级人民法院（2013）四执字第11-2号协助执行通知书。证明：因被告挪动变压器，房屋的面积改变，原告王玉平现在不能办理过户。3、吉林省四平市中级人民法院（2013）四执字第11号执行裁定通知书。证明：被告应该在2013年12月6日将房租提存，被告违约，至今没有提存。4、2015年5月25日，吉林省四平市中级人民法院（2013）四执字第11-5号执行裁定通知书。证明：将大楼的1-4层电梯简易房，简易库房，6部扶梯，抵偿给王玉平，产权归王玉平所有。5、2015年6月12日，2015年10月19日四平中院的两份通知。证明：中院两次下达通知，通知被告缴纳租金。6、原告给被告的告知函。证明：2015年7月20日、9月24日，原告通知被告对地下室停用造成的积水进行维修。告知被告提供扶梯安全性的文件，不能证明使用电梯安全，将对电梯停用。通知被告对房屋进行维修，墙改门必须恢复原状。7、地下室积水和墙改门的一组照片。证明：地下室严重积水，在水里浸泡，严重影响大楼的主体安全。被告违约，没有经过原告的书面同意，改变了房屋主体结构。墙改门之后，影响进入地下室。8、合同一份。证明：被告违反了合同中关于租金交纳的约定，违反了装修房屋方面的约定。被告吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司为证实自己的主张，向法庭提供如下证据材料：1、2001年3月6日《房屋租赁协议》。证明：被告与原房主吉林省四平市文化房地产开发公司在2001年3月6日签订的租赁协议，租赁期限为二十年，自乙方正式营业日起开始计算至租赁期满二十年。租赁期内，被告有改建、拆除、装修的权利，有转租权。主体修复由原告承担。2、吉林省四平市中级人民法院通知（2013）四执字第11号（2015年6月12日）和吉林省四平市中级人民法院通知（2013）四执字第11号（2015年10月19日）及网上银行电子回单两张。证明：被告2015年6月12日接到四平市中级人民法院通知，明确原被告之间的租赁关系，并要求原被告协商租金给付问题。2015年10月19日四平中院再次通知，阐明二原告租金比例，并要求我公司将2014年1月1日至2014年5月4日租金转到执行局账号。我公司按照通知的时限将租金转到执行局账号。而2014年5月5日至2014年12月31日租金由于原告既不接收租金也不提供转账账号，好不提供发票，而暂时无法支付。3、《关于恒客隆与文华房地产房屋租赁合同的几点说明》（2013年12月24日）和《四平市文华房地产开发有限公司关于投资修建四平恒客隆超市扶梯配套附属房的情况说明》（2009年2月12日）。证明：修建扶梯配套附属房，是原房主文化房地产公司同意并出资修建，并交给被告无偿使用。4、《协议书》（2001年5月16日）、《协议书》（2001年5月9日）。证明：被告和原房主文华房地产公司在租赁合同签订后，共同商定：将原有的楼梯拆除，由被告先行垫付资金，在租金中予以扣除。从而证明，被告进行变压器修改，电梯的修建均是经原房主同意的，且是原房主投资建设的。原告接受的房屋现状即为目前状况，要求被告所谓的恢复原状是错误的。5、四平市临时建筑规划许可证（2001年12月30日）。证明：被告进行的临时建筑是经过审批的，具有合法性。6、《测绘报告书》及附件《房屋分层分户平面图》。证明：原告所有权的范围和面积，从而说明原告对眼睛店的位置不具有所有权。经审理查明,2001年3月6日，被告吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司租赁吉林省四平市文华房地产开发公司在四平市公园北街的文化批发市场一至六层营业楼及场地，租期20年。2015年10月19日，四平市中级人民法院下发（2013）四执字第11号通知，四平市中级人民法院依据（2013）四民二初字第1号民事调解书和（2011）四民三终字第115号民事调解书，以（2013）四执字第11-2号执行裁定书，将被执行人四平市文华房地产开发有限公司所有的位于四平市铁西区公园北街四委十四组，房权证号为0314**号，即吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司所租赁的文化批发市场一至六层营业楼及场地，建筑面积10208.42平方米，裁定给付申请执行人杨桂萍、王玉平。对裁定后相应租金问题通知如下，王玉平占以物抵债总价款的比例为75.09%,吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司全年租金165万元，王玉平应得租金为1020022.60元。2015年6月12日，四平市中级人民法院下发（2013）四执字第11号通知，告知吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司自2014年5月5日起至合同到期止，根据杨桂萍和王玉平个人所得房屋面积与其协商交付租金。2015年10月19日，四平市中级人民法院下发（2013）四执字第11号通知，告知被告将2013年剩余租金372100.00元和2014年1月1日至2014年5月4日租金461483.00元存入本院执行局账户，2014年5月5日至2014年12月31日租金，给付王玉平673495元。以后的租金由被告向王玉平自动履行，2015年10月19日，被告通过农村信用社向四平市中级人民法院执行局账号分别存入372100.00元和461483.00元。被告吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司现将毗邻南墙的房屋租给项氏眼镜店，项氏眼镜店将其南墙上的窗户拆除，改装成门，现该楼地下室没有使用。本院认为,1、关于被告所租赁房屋的南墙拆墙改门问题，因双方在租赁合同当中已作出约定，承租方有租赁给第三方使用及改建租赁物的权利，原告认为改建租赁物是违章行为，应向行政、城建管理部门另行主张权利。关于地下室积水、漏水问题，被告与原房主在合同中对权利义务关系已经作出明确约定，在主体框架无质量问题的前提下，正常的场地修补由被告负责，现楼房地下室漏水问题是主体还是其他质量问题，应由谁负责，应向有建筑鉴定资质的机构进行鉴定来确认双方的义务关系。故原告王玉平诉请判令解除原房主与被告签订的《房屋租赁协议》，因不存在法定解除合同情形，本院不予支持。2、被告吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司与吉林省四平市文华房地产开发公司签订的房屋租赁协议合法有效，原告王玉平合法取得房权证号为0314**号房屋部分所有权。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。故被告应根据合同规定给付原告房屋租金。2014年5月5日至2015年10月31日共计天数545天，王玉平租金为1358400.00元÷365天×545天×0.7509=1523047.38元。关于租金利息，因被告不存在违约行为，故对原告的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司于本判决生效后十日内给付原告王玉平房屋租金1523047.38元。二、驳回原告王玉平的其它诉讼请求。案件受理费18512元，原告王玉平负担5.43元，被告吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司负担18506.57元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。此页无正文审 判 长 边立军人民陪审员 孙忠宇人民陪审员 张军秋二〇一六年二月十五日书 记 员 田 鹤 关注公众号“”