（2015）崇民终字第592号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-05-05
案件名称
凭祥市金海湾物业服务有限公司与广西凭祥恒基房地产开发有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区崇左市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区崇左市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广西凭祥恒基房地产开发有限公司,凭祥市金海湾物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区崇左市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）崇民终字第592号上诉人（一审被告、反诉原告）广西凭祥恒基房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区凭祥市大壮新区（金象大道）香格里拉小区3幢01、02、03号。法定代表人李树棠，该公司执行董事。委托代理人蓝永丽，该公司会计。委托代理人雷德强，广西辉博律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）凭祥市金海湾物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区凭祥市西园小区A—19号。法定代表人蒙俊全，该公司经理。委托代理人黄欣照，广西帮达律师事务所律师。上诉人广西凭祥恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基房地产公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区凭祥市人民法院（2014）凭民初字第122号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月28日受理后，依法组成由审判员韦金彪担任审判长，审判员黄伟明和代理审判员黄莹莹参加的合议庭，于2016年1月12日公开开庭审理了本案。书记员黄燕燕担任记录。上诉人恒基房地产公司的委托代理人蓝永丽、雷德强，被上诉人凭祥市金海湾物业服务有限公司（以下简称金海湾物业公司）的委托代理人黄欣照到庭参加诉讼。上诉人恒基房地产公司的法定代表人李树棠，被上诉人金海湾公司的法定代表人蒙俊全经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年2月5日，原告（反诉被告）金海湾物业公司与被告（反诉原告）恒基房地产公司签订了《凭祥市香格里拉前期物业服务合同》（以下简称《合同》），《合同》约定，由恒基房地产公司选聘金海湾物业公司为其开发的凭祥市香格里拉小区（以下简称香格里拉小区）提供前期物业服务，服务期限至本物业业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止；金海湾物业公司的管理面积为楼盘建筑面积72964㎡，其中住宅建筑面积67614㎡，商铺建筑面积5350㎡，物业收费标准为住宅物业0.45元／月·㎡、商业物业0.6元／月·㎡、电梯维护费20元／户·月、生活垃圾清运费7元／月·户、专项维修基金0.1元／月·㎡；同时，双方在第四十一条中约定，恒基房地产公司与金海湾物业公司任何一方不得单方无条件提前终止合同，否则违约方应以项目年总收入的20%赔偿金赔偿对方，造成直接经济损失的还应赔偿相关费用。2010年10月25日，金海湾物业公司取得凭祥市物价局收费许可，并按物价局的收费文件向香格里拉小区业主收取各项物业管理费。2012年9月26日，金海湾物业公司与恒基房地产公司签订了一份《关于凭祥市香格里拉小区物业转委托管理的补充协议》（以下简称《补充协议》），《补充协议》第二条约定，委托管理时间从本协议签订日起约2年内，具体时间则根据甲方房产销售情况双方协商后决定；第三条约定，恒基房地产公司经营形式为内部独立核算，自负盈亏，人员自主安排与管理，经营项目不得超过金海湾物业公司经营许可证所规定的范围；第四条约定，金海湾物业公司需为恒基房地产公司提供相关经营业务所需营业执照复印件、证、章等手续证件和营业许可证；第七条约定，金海湾物业公司需在协议签订后5个工作日内做好财务、人员、管理档案及设备等工作的移交；第九条约定，移交工作日前，金海湾物业公司须将其提前预收取客户的一切物业费用（指客户在移交日后才应负担的费用）合计271205.33元交给恒基房地产公司；第十条约定，委托管理时间到期结束，恒基房地产公司需完整将管理主体交回给金海湾物业公司管理，并做好交接工作。2012年10月1日，恒基房地产公司接受管理小区。2012年10月9日、10日，金海湾物业公司将小区物品及票据清单移交给恒基房地产公司。2012年11月6日，金海湾物业公司将双方的《补充协议》原件撕毁。2012年12月20日，恒基房地产公司以EMS特快专递向金海湾物业公司发出书面解除《合同》以及《补充协议》的通知。另查明，对小区没有销售出去的空置房面积物业费的收取问题，金海湾物业公司与恒基房地产公司在《合同》第九条中约定，纳入物业管理范围内但尚未出售或出租的物业（简称空置房），在金海湾物业公司接收物业后，纳入物业管理范围的以竣工但尚未出售，或者因恒基房地产公司的原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由双方补充协商收取。但按什么标准收取、收取多少、双方均未再作出补充约定；至本案一审辩论终结前，香格里拉小区尚未成立业主委员会，该小区仍由恒基房地产公司进行物业管理。2014年4月18日，原告金海湾物业公司起诉至一审法院，请求法院判令被告恒基房地产公司赔偿金海湾物业公司经济损失费978888.6元×20%=195777.72元，并继续履行双方签订的《合同》。被告恒基房地产公司则反诉请求法院判决解除涉案《合同》和《补充协议》，并判令金海湾物业公司向恒基房地产公司移交其已收取的2012年10月起香格里拉小区各项物业费271205.33元。一审法院审理认为，依法成立的合同，受法律保护，本案《补充协议》系金海湾物业公司与恒基房地产公司依法订立的合同，是双方的真实意思表示，没有损害国家、社会公共利益及第三人的合法权益，《补充协议》合法有效，对当事人均有法律约束力，双方均应按约定履行自己的义务。但对于金海湾物业公司与恒基房地产公司签订的《补充协议》是否已经解除；若协议未解除，恒基房地产公司要求解除协议是否应得到支持的问题。首先，金海湾物业公司主张在其撕毁《补充协议》时，该协议已经解除，而恒基房地产公司的反诉请求是要求解除《补充协议》，因此，双方一致合意均是希望解除《补充协议》，只是对解除的时间存在争议。其次，依据查明的事实，2012年9月26日，金海湾物业公司与恒基房地产公司签订的《补充协议》，约定金海湾物业公司委托恒基房地产公司全权管理香格里拉小区的物业工作；协议第二条还约定，委托管理时间从本协议签订日起约2年，具体时间则根据恒基房地产公司销售情况双方协商后决定，但从签订《补充协议》至今已有两年多，双方亦没有对具体时间进行协商，故委托管理时间应按双方的约定确定为约两年，即从2012年9月26日至2014年9月25日止。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项的规定，当事人约定合同终止的时间届至，合同的权利义务终止。综上，无论是按双方的合意，还是按双方约定的合同终止期限，《补充协议》已无继续履行的可能。因此，原、被告签订的《补充协议》因双方约定的终止期限届至，依法已经终止，也就不存在对“协议是否已经解除”的评判。关于金海湾物业公司与恒基房地产公司签订的《合同》是应该继续履行还是解除的问题。依据查明的事实，恒基房地产公司按《中华人民共和国物业管理条例》的规定，选聘具有相应资质的金海湾物业公司对其开发的香格里拉小区进行前期物业管理，并签订了本案《合同》，合同的内容没有违反法律的强制性规定，没有损害国家、社会公共利益及第三人的合法权益，《合同》合法有效，依法应受法律保护，对双方当事人均有法律约束力。《补充协议》是金海湾物业公司将其依《合同》取得的香格里拉小区前期物业管理权限委托给恒基房地产公司管理，《补充协议》的签订并不影响《合同》的效力，也就是不影响金海湾物业公司依据《合同》取得的香格里拉小区前期物业管理资格，《补充协议》约定的终止时间届满，《补充协议》即时终止，恒基房地产公司应将香格里拉小区的物业管理权交回金海湾物业公司，双方应按《合同》约定继续履行各自的权利义务。因此，对金海湾物业公司要求继续履行其与恒基房地产公司签订的《合同》的诉讼请求，依法予以支持。对于恒基房地产公司反诉要求解除《合同》的诉讼主张。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，当事人可以解除合同的情形有：当事人协商一致；因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行动表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。现恒基房地产公司以其已向金海湾物业公司送达《解除合同的通知》为由提前解除合同，既不是双方协商一致，也不属于法定解除的情形，所以对恒基房地产公司该项反诉请求，依法不予支持。关于金海湾物业公司主张要求恒基房地产公司赔偿经济损失195777.72元是否应得到支持的问题。依上论述，2014年9月25日，《补充协议》到期终止，恒基房地产公司应从2014年9月26日起将香格里拉小区的物业管理交回金海湾物业公司，但恒基房地产公司至今未交回给金海湾物业公司，并反诉要求解除双方签订的《合同》，依据《合同》第四十一条约定“甲乙双方任一方不得单方无条件提前终止合同，否则违约方应以项目年总营业收入的20%赔偿金赔偿对方，造成直接经济损失的还应赔偿相关费用”，依上所述，恒基房地产公司应从2014年9月26日起赔偿金海湾物业公司因此造成的经济损失。现金海湾物业公司起诉要求恒基房地产公司赔偿其经济损失共计195777.72元，其中住宅面积收入67614㎡×0.45元×18个月=547673元；商铺面积收入5350㎡×0.6元×18个月=57780元；维修基金收入72964㎡×0.1元×18个月=13133.2元；电梯维保费480户×20元×18个月=172800元；生活垃圾处理费550户×7元×18个月=69300元，以上合计978888.6元×20%=195777.72元。对其该项诉讼请求，该院依据查明的事实，金海湾物业公司与恒基房地产公司在《合同》第九条中约定“纳入物业管理范围内但尚未出售或出租的物业（称空置房），乙方接收物业后，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由双方补充协商收取”；从上述《合同》约定的内容来看，首先，金海湾物业公司与恒基房地产公司之间对空置房的物业收费问题未有协商的结果；其次，对未出售的住宅面积，金海湾物业公司未拿出准确的数据及提供相应的有效证据佐证；第三、在上述损失主张中，金海湾公司将已出售和未出售的住宅面积一并按一个标准进行计算，并计算了18个月；第四，因金海湾物业公司在上述的损失主张中，维修基金、电梯维保费及生活垃圾处理费属于代业主交纳的费用，并不属于合同损失。综上，金海湾物业公司对上述物业费的主张，因证据不足，依法不予支持。关于恒基房地产公司提出反诉要求金海湾物业公司移交的物业费是否应得到支持的问题。依据第一个争议焦点的论述，金海湾物业公司与恒基房地产公司签订的《补充协议》，因双方约定的合同终止期限届至，《补充协议》权利义务终止，恒基房地产公司依据已经终止的《补充协议》向金海湾物业公司提出的反诉请求没有法律及事实依据，因此对其上述反诉请求，依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第九十一条第一款第（七）项、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、恒基房地产公司继续履行双方签订的《合同》，并由恒基房地产公司将香格里拉小区的物业管理权交回给金海湾物业公司；二、驳回金海湾物业公司其他本诉请求；三、驳回恒基房地产公司的反诉请求。本诉案件受理费4288元，由金海湾物业公司负担2144元，由恒基房地产公司负担2144元；反诉案件受理费2684元，由恒基房地产公司负担。上诉人恒基房地产公司不服一审判决，上诉称，2010年2月5日，上诉人恒基房地产公司和被上诉人金海湾物业公司签订《合同》后，由于被上诉人金海湾物业公司聘请的工作人员少，缺乏物业服务管理经验，在上诉人恒基房地产公司开发的香格里拉小区难以开展工作，后经上诉人恒基房地产公司与被上诉人金海湾物业公司协商，于2012年9月26日，上诉人恒基房地产公司和被上诉人金海湾物业公司又签订了《补充协议》，被上诉人金海湾物业公司将香格里拉小区的物业服务管理委托给上诉人恒基房地产公司，该补充协议第九条约定，移交工作日前，被上诉人金海湾物业公司须将其提前收取客户的一切物业费用（指客户在移交日后才应负担的费用）合计271205.33元交给上诉人恒基房地产公司。2012年10月1日，上诉人恒基房地产公司依补充协议的委托，接管了香格里拉小区的物业。从2012年10月1日起，香格里拉小区物业管理的人员工资、各项管理费用的支出则全部由恒基房地产公司负担。而在2012年10月1日前被上诉人金海湾物业公司提前收取的物业管理费271205.33元，理所当然是属于未提供服务的收费。所以，被上诉人金海湾物业公司提前预收的物业管理费271205.33元必须移交给上诉人恒基房地产公司，用于2012年10月1日起的物业服务开支。否则，被上诉人金海湾物业公司是不劳而获，上诉人恒基房地产公司则被显失公平负担无因债务。一审法院对此既不查明，也不给予认定。因被上诉人金海湾物业公司拒绝履行合同义务，上诉人恒基房地产公司为维护自己和香格里拉小区业主的合法权益，于2013年12月20日以书面形式通知被上诉人金海湾物业公司解除《合同》和《补充协议》。综上，一审判决认定事实不清，定性不准，判决错误，应当纠正。请求二审法院判决：1、撤销一审判决第一项，改判为确认《合同》和《补充协议》已解除；2、撤销一审判决第三项，改判为被上诉人金海湾物业公司将其已从2012年10月起预收的物业费用271205.33元移交给上诉人恒基房地产公司；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人金海湾物业公司负担。被上诉人金海湾物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审法院维持一审判决。二审审理期间，上诉人恒基房地产公司提交的新证据有：1、凭祥市飞盛物业服务有限公司（以下简称飞盛公司）的《营业执照》，拟证明飞盛公司具有物业服务资格；2、恒基房地产公司与飞盛公司于2014年3月7日签订的《香格里拉小区前期物业管理合同》，拟证明由飞盛公司为香格里拉小区提供物业服务，合同期限为半年；3、恒基房地产公司与飞盛公司于2014年9月6日签订的《香格里拉小区前期物业管理合同》，拟证明恒基房地产公司与飞盛公司于2014年3月7日签订的《香格里拉小区前期物业管理合同》届满后，再续签由飞盛公司为香格里拉小区提供物业服务，合同期为一年；4、香格里拉小区首届业主委员会委员选举结果汇总表，拟证明香格里拉小区委员会于2015年7月15日由业主选举产生；5、香格里拉小区首届业主委员会委员选举结果，拟证明香格里拉小区业主选举的真实过程和选举的结果；6、香格里拉小区业主委员会委员选举公告，拟证明对香格里拉小区业主委员会选举结果进行公告；7、凭祥市业主委员会备案表，拟证明香格里拉小区业主委员会依法选举、备案，为合法组织；8、《证明》，拟证明香格里拉小区业主委员会于2015年7月15日由香格里拉小区业主投票选举成立；9、香格里拉小区业主委员会公开栏，拟证明业主委员会对委员会委员进行公开；10、照片，拟证明香格里拉小区业主委员会的办公室，11、凭祥市香格里拉小区业主委员会与飞盛公司签订的《合同书》，拟证明香格里拉小区业主委员会决定选聘飞盛公司为其小区物业服务公司，合同合法有效。被上诉人金海湾物业公司无新证据提交。经质证，被上诉人金海湾物业公司对上诉人恒基房地产公司提交新证据的质证意见如下：1、对新证据1、4、5、6、7、8、9、10、11的真实性、合法性、关联性无异议，但认为上诉人恒基房地产公司没有提供业主大会选聘物业管理公司的决定，业主委员会就直接与物业公司签订管理服务合同程序不合法；对新证据2、3的真实性、关联性无异议，对其合法性有异议，认为，上诉人恒基房地产公司与被上诉人金海湾物业公司签订的《合同》还未解除，上诉人恒基房地产公司就与飞盛公司另行签订香格里拉小区前期物业服务的合同，违法。本院对当事人提供新证据的分析和认定：被上诉人金海湾物业公司对上诉人恒基房地产公司提交新证据1、4、5、6、7、8、9、10、11的真实性、合法性、关联性无异议，上诉人恒基房地产公司没有提供业主大会选聘物业管理公司的决定不影响香格里拉小区业主委员会成立以及业主选聘飞盛公司为其物业服务公司的真实性，因此，香格里拉小区已成立业主委员会并与飞盛公司签订合同，选聘飞盛公司为该小区物业服务的事实，本院予以认定；对新证据2、3真实性、关联性，因被上诉人无异议，本院予以认定。恒基公司与飞盛公司签订香格里拉小区前期物业管理的合同是否违法，因不是本案诉讼请求范围，故本院不予认定。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院另查明，2014年3月7日，上诉人恒基房地产公司与飞盛公司签订《香格里拉小区前期物业管理合同》，上诉人恒基房地产公司另行聘请飞盛公司为香格里拉小区提供前期物业服务，合同有效期为半年。2014年9月6日，上诉人恒基房地产公司与飞盛公司续签《香格里拉小区前期物业管理合同》，合同期限为1年。2015年7月15日，香格里拉小区业主委员会成立。2015年9月15日，香格里拉小区业主委员会与飞盛公司签订《合同书》，聘请飞盛公司为其小区提供物业服务。综合诉辩双方的意见，本案争议的焦点是：1、上诉人恒基房地产公司与被上诉人金海湾物业公司签订的《合同》和《补充协议》是否已解除；2、被上诉人金海湾物业公司于2012年10月前预收的香格里拉小区业主物业费用271205.33元是否应移交给上诉人恒基房地产公司。本院认为，1、关于上诉人恒基房地产公司与被上诉人金海湾物业公司签订的《合同》和《补充协议》是否已解除的问题。上诉人恒基房地产公司与被上诉人金海湾物业公司签订的《合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规强制性规定，《合同》和《补充协议》均为合法有效。双方当事人在《合同》中约定不得单方无条件提前终止合同。上诉人向被上诉人发出《解除合同通知书》前，没有与被上诉人协商并获得同意，且无法定解除合同的情形，因此，上诉人以向被上诉人发出《解除合同通知书》为由请求确认《合同》解除的理由不成立，本院不予支持。根据双方签订《合同》的第五条，被上诉人为香格里拉小区服务期限为自双方签订协议之日起至香格里拉小区业主委员会与香格里拉小区业主大会通过合法选聘出物业服务企业签订物业合同之日终止。2015年7月15日，香格里拉小区业主委员会成立，2015年9月15日，香格里拉小区业主委员会代表全体业主与新的物业管理企业即飞盛公司签订物业服务合同，该物业服务合同即日起生效，这一事实双方当事人均无异议。基于上述的事实，上诉人与被上诉人签订的《合同》已于2015年9月15日终止，上诉人也已将香格里拉小区交给飞盛公司管理。因此，一审判决第一项内容不能继续履行，故本院撤销该项判决。对于《补充协议》的解除，因双方对一审法院作出该协议终止时间的认定无异议，一审法院判决时该《补充协议》期限已届满，故上诉人上诉再次请求确认对该协议解除已无实际意义，本院不再对该协议解除作出判决。2、关于被上诉人金海湾物业公司于2012年10月前预收的香格里拉小区业主物业费用271205.33元是否应移交给上诉人恒基房地产公司的问题。被上诉人对上诉人主张于2012年10月前预收的香格里拉小区业主物业费用为271205.33元无异议，本院予以确认。上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第九条约定，在财务结算移交日前，被上诉人须将其提前预收取香格里拉小区业主的一切业务费用移交给上诉人。在双方履行《补充协议》过程中，被上诉人未按该条款履行，直至《补充协议》届满终止，被上诉人仍未将其提前预收取香格里拉小区业主的费用移交给上诉人，而上诉人从2012年10月1日起履行《补充协议》，实际接管香格里拉小区物业。因此，上诉人请求被上诉人将于2012年10月前预收的香格里拉小区业主物业费用移交给其管理有事实根据和法律依据，本院予以支持。一审判决驳回上诉人恒基房地产公司的反诉请求不当，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致处理结果部分错误，本院予以纠正。上诉人恒基房地产公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区凭祥市人民法院（2014）凭民初字第122号民事判决中的第二项；二、撤销广西壮族自治区凭祥市人民法院（2014）凭民初字第122号民事判决中第一、三项；三、被上诉人凭祥市金海湾物业服务有限公司将物业费用271205.33元移交给上诉人广西凭祥恒基房地产开发有限公司。一审本诉案件受理费4288元、由上诉人广西凭祥恒基房地产开发有限公司负担2144元，被上诉人凭祥市金海湾物业服务有限公司负担2144元；反诉案件受理费2684元，由被上诉人凭祥市金海湾物业服务有限公司负担；二审案件受理费4288元，由被上诉人凭祥市金海湾物业服务有限公司负担。上述债务，义务人应于本案判决送达之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 韦金彪审 判 员 黄伟明代理审判员 黄莹莹二〇一六年二月十五日书 记 员 黄燕燕附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”