（2015）保中民二终字第243号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-03-16
案件名称
冯幸诉赵洪江、李秀英房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
云南省保山市中级人民法院
所属地区
云南省保山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯幸,赵洪江,李秀英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）保中民二终字第243号上诉人（原审原告，反诉被告）冯幸。被上诉人（原审被告，反诉原告）赵洪江。被上诉人（原审被告，反诉原告）李秀英。二被上诉人共同委托代理人左文明，云南吉昌律师事务所律师。特别授权代理。上诉人冯幸因与被上诉人赵洪江、李秀英房屋租赁合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2015��隆民初字第01953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是：被告赵洪江与被告李秀英系夫妻关系。被告赵洪江将登记在其名下的226.76平方米房屋所有权证和160.87平方米国有土地使用权证交给其女赵国颜向保山市信誉典当行抵押借款。赵国颜在无法归还典当行借款的情况下，2014年12月8日，在被告赵洪江之女赵国颜的参与下，被告赵洪江与原告冯幸在典当行签订房地产买卖契约，被告赵洪江以人民币50万元将抵押在该典当行的房地产出卖给原告，约定签订合同当日原告分二次付清房价款，被告于2015年5月8日交付原告房屋，被告赵洪江在该契约落款处签署了被告李秀英姓名。签订合同当天，原告冯幸存入典当行刘美云在农业银行尾号为1412号账���人民币30万元后，典当行将抵押的房地产权利证交给原告，原告与被告赵洪江当天一同到房产管理部门办理房屋的过户手续，因该房屋不具备过户条件，房管部门不予办理。房屋买卖不成后，当天下午，原告与被告赵洪江就该房屋以租赁的方式重新签订租赁合同，约定租赁期限为240个月，租金50万元，期限自2015年5月8日至2035年5月8日止。在该合同中注明租金一次性支付理由为：因此房不允许上市交易，从买卖合同转为租赁合同，50万元租金支付时间为2014年12月8日，腾房时间为2015年5月8日前，2015年5月8日前退还50万元租金失效。被告赵洪江在该合同落款处仍签署了被告李秀英的名字。签订合同当天，被告赵洪江未出具给原告收款收据，2015年3月6日，被告赵洪江出具给原告一份申明，申明赵洪江于2014年12月8日出具给冯幸50万元收据已遗失，并于当日补写了收到原告交来��租房费50万元的收条一份。双方约定的2015年5月8日交付租赁物的期限到后，被告赵洪江未将租赁房屋交付给原告使用，原告起诉二被告，要求二被告将所租房屋交付给其使用，并按支付的50万元租金的20%承担10万元违约金。二被告以双方签订的买卖合同和租赁合同均不是二被告的真实意思表示，系原告乘人之危与二被告签订，属可撤销的合同为由，要求撤销该两份合同，并反诉原告将讼争的该房地产国有土地使用证和房屋所有权证返还给二被告。原审法院认为，本案租赁合同，是被告赵洪江将其房地产权利证书交给其女赵国颜向典当行借款抵押，在赵国颜不能偿还典当行借款本息的情况下，为赎回该房地产证书，二被告和原告在典当行签订买卖该房地产合同，后因所出卖的标的物不能过户，原、被告将买卖合同中约定的50万元房价��转成由原告租赁二被告所有的房屋来抵销。在买卖合同中约定原告以50万元购买二被告建筑面积226.76平方米、土地使用权面积160.87平方米的独幢房屋，该价格明显低于市场价格，有悖公平原则。当买卖合同无法实现标的物所有权转移之下，又以租赁的方式签订20年的租赁合同来抵销买卖合同中约定的价款，应视为对合同的变更，双方法律关系由房屋买卖合同变更为房屋租赁合同。在二被告之女欠他人债务无法偿还，且二被告仅有一处住房的情况下，双方以低于市场价格的买卖合同变更为租赁合同来抵销买卖未成的房屋价款，该租赁合同应属原告在乘人之危之下与二被告签订。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，该租赁合同属可撤销的合同。二被告反诉原告要求撤销该租赁合同，并要求原告退还其房地产权利证书的请求符合法律规定，予以支持。根据该法第五十八条规定，合同被撤销后，因合同取得的财产，应当各自返还给对方。双方争议的50万元租金，被告赵洪江虽出具收到原告租金50万元收条，但实际上收条中载明的租金，系从双方买卖合同中约定的50万元房价款中转成租赁合同的租金，在该50万元租金中，除原告与二被告在签订房地产买卖合同时，二被告为赎回在典当行抵押的房地产权利证书，由原告替二被告向典当行支付了30万元外，原告对其余20万元租金未提交充分的证据证实，且不能充分说明付款理由，应以原告实际支付的30万元予以确认。关于原告主张的违约金，因双方签订的租赁合同未约定违约金，以中国人民银行同期短期贷款基准年利率5.6%确定原告的损失。原告于2014年12月8日代二被告支付典当行30万元计算至原告起诉之日2015年5月12日共5个月，利息为7000元［30万元5个月（5.6%÷12个月）］。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、第七十七条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、撤销原告冯幸与被告赵洪江、李秀英签订的房屋租赁合同。二、由被告赵洪江、李秀英于本判决生效后十日内返还原告冯幸人民币30万元，并支付利息损失7000元，合计307000元。三、由原告冯幸于本判决生效后十日内返还被告赵洪江、李秀英房权证字第000677**号房屋所有权证和隆国用（2009）第00018号国有土地使用权证。四、驳回原告冯幸的其他诉讼请求。本诉案件受理费5905元、反诉案件受理费100元，合计6005元，减半征收3002.50元，由原告冯幸负担909.50元，被告赵洪江、李秀英负担2093元。原审判决宣判后，冯幸不服，向本院提起上诉，以原判回避上诉人亲笔书写的收条与申明，错误分配举证责任，错误认定租赁合同可撤销的原因为由，请求撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求。被上诉人答辩称：被上诉人之女赵国颜不务正业，偷了被上诉人的房产证去典当，冯幸趁人之危，提供借款供赵国颜挥霍，然后支付典当行30万元，另20万元是高额利息，便逼迫被上诉人签署《房屋租赁合同》，该合同不是被上诉人的真实意思表示。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。归纳双方诉辩主张，本案争议焦点是：1、当事人签订的《房屋租赁合同》是否属于可撤销合同？2、上诉人冯幸是否已全额支付50万元租房款？上诉人冯幸对一审认定的下述事实有异议：1、本案不是抵押借款，而是委托卖房；2、协议是在房产中介签订的，不是在典当行，李秀英的签名是其本人所为；3、签订合同当天赵洪江已出具了收款收据，只因收据遗失，才于2015年3月6日又补写了一份收据。被上诉人除认为向典当行抵押的房产证是赵国颜私自取走的外，对一审认定的其他事实无异议。本院对双方无异议的一审其他事实予以确认。二审中，上诉人冯幸向本院提交如下证据：1、云南兰轩商贸有限公司营业执照���组织机构代码证、税务登记证，欲证明其租赁涉案房屋是用于其新成立的公司办公场所。2、富滇银行抵押借款借据、抵押物品证明，欲证明其支付50万元的款项来源，并具备支付能力。3、证人张梅证实，其经营的馨月中介公司向冯幸提供了涉案房屋的售房信息，双方经交谈，准备以50万元买卖涉案房屋，后因无法办证，改为租赁。其中有20万元是在中介公司现金交付，3月6号赵洪江补写了一张收条给冯幸。4、证人尹丽鸾证实，其与冯幸的朋友去典当行支付了30万元，并亲眼见到20万元在信息部现金交付。5、证人王宜刚证实，其与冯幸去银行取了50万元，30万元付给典当行，20万元系在中介公司现金交付。被上诉���质证认为冯幸提交的第1、2组证据与本案无关，三名证人证言不属于新证据，不排除一审已参加过旁听的可能，且均与上诉人有利害关系，证言相互矛盾，其不予认可。本院认为，冯幸提交的第一、二组证据能证明其租房用途和款项来源，本院予以采信。上诉人一审提交了赵洪江出具的收据和30万元的转款凭证，其举证责任已完成，一审败诉后，冯幸申请证人出庭辅助证明其诉讼主张，并非诉讼突袭，故三名证人在二审期间出庭作证并不违反证据规则的规定。三名证人陈述的细节虽略有出入，但都证实了冯幸已全额支付50万元，其中30万元付给典当行，20万元在中介机构现金交付的事实，与赵洪江出具的收条和申明能相互印证，形成证据锁链，本院予以采信，并据此对冯幸已全额支付50万元的事实予以确认。本院认为，被上诉人赵洪江、李秀英均为完全民事行为能力人，应对其实施的民事行为承担责任。本案不管是房屋买卖合同还是房屋租赁合同，都是赵洪江、李秀英通过中介机构的介绍自愿与冯幸签订的，二被上诉人不能举证证明冯幸存在诱骗行为，应对签订合同的后果承担责任。因本案虽为租赁合同，但双方最先签订的是房屋买卖合同，50万元的性质一开始也是房屋买卖价款，该标的价款明显低于市场价格，合同显失公平，故当事人可以申请撤销，原判解除双方签订的合同并无不当。合同撤销后，因该合同取得的财产应相互返还，冯幸主张20%的违约金双方并无约定，一审按银行同期短期贷款利息计算至冯幸起诉之日正确，但基数应按50万元计算，冯幸的利息损失为50万元5个月（5.6%÷12个月）=11666元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第���十四条第一款第（二）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持保山市隆阳区人民法院（2015）隆民初字第01953号民事判决第一项，即撤销冯幸与赵洪江、李秀英签订的房屋租赁合同。二、维持保山市隆阳区人民法院（2015）隆民初字第01953号民事判决第三项，即由冯幸于本判决生效后十日内返还赵洪江、李秀英房权证字第000677**号房屋所有权证和隆国用（2009）第00018号国有土地使用权证。三、维持保山市隆阳区人民法院（2015）隆民初字第01953号民事判决第四项，即驳回冯幸的其他诉讼请求。四、撤销保山市隆阳区人民法院（2015）隆民初字第01953号民事判决第二项，即由赵洪江、李秀英于本判决生效后十日内返还冯幸人民币30万元，并支付利息损失7000元，合计307000元。五、由赵洪江、李秀英于本判决生效后十日内返还冯幸人民币50万元，并支付利息11666元，合计511666元。一审案件受理费减半征收3002.50元，由赵洪江、李秀英承担2552.50元，冯幸负担450元；二审案件受理费6005元，由赵洪江、李秀英承担5105元，冯幸负担900元。本判决为终审判决。如果负有义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向隆阳区人民法院申请强制执行。审 判 长 张 燕审 判 员 茶晓皎代理审判员 刘光好二〇一六年二月十五日书 记 员 谢 飞 搜索“”