（2016）苏07民终191号

裁判日期: 2016-02-15

公开日期: 2016-03-16

案件名称

灌云华成房地产开发有限公司与黄焱垚返还原物纠纷、恢复原状纠纷二审民事判决书

法院

江苏省连云港市中级人民法院

所属地区

江苏省连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄焱垚,灌云华成房地产开发有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省连云港市中级人民法院民事判决书（2016）苏07民终191号曹赵村。上诉人（原审被告）黄焱垚。委托代理人茆洪贤、陆咸江，灌云县侍庄法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）灌云华成房地产开发有限公司。法定代表人王保华，该公司总经理。委托代理人仲春辉，江苏序阳律师事务所律师。上诉人黄焱垚因与被上诉人灌云华成房地产开发有限公司返还原物、恢复原状纠纷一案，不服灌云县人民法院（2015）灌民初字第00825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日受理后，依法组成合议庭于2016年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人黄焱垚的委托代理人茆洪贤、陆咸江、被上诉人灌云华成房地产开发有限公司的委托代理人仲春辉��庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，坐落于灌云县伊山镇长安中路北侧、新民南路西侧的美好家园小区是灌云华成房地产开发有限公司开发建设的。灌云华成房地产开发有限公司于2011年4月15日取得“美好家园”第17号楼的商品房预（销）售许可证，并于2013年8月13日取得美好家园17幢2单元901室的初始登记，该房屋已记载在灌房权证伊山字第××号房屋登记簿上。2013年3月8日，灌云华成房地产开发有限公司出具了美好家园17号楼2单元901室购房款发票（发票号码015××××9263）给黄焱垚，金额为285119元；2014年12月3日，灌云华成房地产开发有限公司出具了美好家园17号楼2单元901室购房款发票（发票号码002××××5752）给黄焱垚，金额为150000元；但是，黄焱垚自认并未实际支付对应金额的现金给灌云华成房地产开发有限公司。当事人双方之��无书面商品房买卖合同。另外，黄焱垚已对美好家园17幢2单元901室进行了部分装饰装修。原审法院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物；妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。灌云华成房地产开发有限公司合法取得了坐落于灌云县伊山镇长安中路北侧、新民南路西侧的美好家园17幢2单元901室的所有权，其所有权依法受法律保护。即使当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认抵债之物的所有权归自己的，人民法院亦不予支持；但是，当事人可以要求继续履行原债权债务合同。何况黄焱垚既未提供证据证明债务的具体情况，亦未提供确实充分的证据证明抵债协议的设定及履行情况。因此，对黄焱垚主张通过债权冲抵方式获得涉案房屋的抗辩，原审法院依法不予支持。综上所述，对灌云华成房地产开发有限公司要求黄焱垚停止侵占并返还涉案房屋的诉讼请求，原审法院依法予以支持。对灌云华成房地产开发有限公司要求黄焱垚将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，因黄焱垚的装饰装修并非对涉案房屋的毁损，原审法院依法不予支持；需要说明的是，由于黄焱垚系擅自装饰装修，产生的费用应自行承担。原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十六条、第三十七条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄焱垚于判决生效后十五日内将占有的坐落于灌云县伊山镇长安中路北侧、新民南路西侧的美好家园17幢2单元901室返还灌云华成房地产开发有限公司。二、驳回灌云华成房地产开发有限公司其他的诉讼请求。如果未��本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取，由黄焱垚承担。上诉人黄焱垚不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审认定案件事实错误。在上诉人对涉案房屋居住期间被上诉人及其委托的物业公司向上诉人收取了相应的费用，被上诉人已经将涉案房屋交付于上诉人占有，上诉人对该房屋享有合法的占有权。而一审法院认为上诉人侵占了被上诉人的不动产，故一审法院认定案件事实错误。二、一审法院适用法律错误。1、上诉人与被上诉人达成买卖共识，上诉人对价给付了房款，被上诉人交付了房屋。其买卖行为已经完成，其行为应当受到法律保护。无法得出上诉人侵权的结论。2、上诉人基于买卖行为获得涉案房屋，并对其进行装饰居住。虽然没有进行变更登记，上诉人的行为有权占有，此状态应受法律保护。而非一审法院认定的恶意占有的侵权行为。3、涉案房屋的物权没有转移的责任在于被上诉人。上诉人多次要求被上诉人签订正式的买卖合同并办理变更登记。4、一审法院在认定上述事实错误的基础上，适用物权法第34、35、36、37、38条规定，认定上诉人无权占有涉案不动产，属于适用法律的错误。请求撤销一审法院的判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人灌云华成房地产开发有限公司辩称：1、关于事实部分，上诉人的上诉理由和其一审庭审中的表述完全相反，一审庭审中被上诉人代理人特别询问了上诉人，其是否以现金方式交房款，当时上诉人回答是使用工程款抵账，没有交付现金，而现在上诉称是以现金方式交款，前后自相矛盾。所以不能成立。2、对于上诉人第二条上诉理由，由于不能认定上诉人支付了购房款，也没有与被上诉人签署商品房买卖合同，双方不存在买卖关系，一审不存在法律适用错误问题。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人黄焱垚向本院提交下列证据：1、“美好家园”交房办理流程单一份，证明涉案房屋是由被上诉人依法定程序交予上诉人占有使用。2、“美好家园”商品房交付结算清单一份，证明该房屋已付款完毕，并由被上诉人依法交付上诉人，且未拖欠任何款项。3、被上诉人收取上诉人代办费用75400元等发票，证明被上诉人收取上诉人办证工本费等费用。4、被上诉人聘请的连云港永安物业服务有限公司收取的公用水电费、物业费、电梯费、垃圾清运费、装修保证金收款收据各一份，证明上诉人是依买卖合同依法��有涉案不动产。5、江苏增值税普通发票两张，证明被上诉人所使用的合同打印软件在上诉人需要打印合同期间因欠费而无法使用，导致涉案买卖合同没有签订的事实。被上诉人灌云华成房地产开发有限公司的质证意见是：对证据1的真实性有异议，系复印件。虽然盖有物业公司的印章，但该公司无权就被上诉人出具的单据确认原件与复印件核对无异。该单据没有加盖我公司的行政印章，仅加盖了财务章，财务章在公司总账会计李顺书手中。李顺书系上诉人的姨夫，李顺书已经违规向其开具了不动产发票，动用财务章伪造交房流程单。对证据2的真实性不予认可。因为收款人处签名为李顺书，李顺书系总账会计，不是现金会计。现金会计应当落款徐发建，没有徐发建签字不构成收款。对证据3的真实性不予认可。该收据都是收取现金的行为，但是出具票据的��均不是现金会计，而是总账会计李顺书。李顺书作为上诉人亲属，越权收取款项，不构成被上诉人收取款项。办理产权证的费用不需要7万余元之多。对证据4的关联性有异议，因为上诉人在占有房屋期间，使用该物业，物业收取费用不能认定被上诉人认可双方存在买卖合同关系。对证据5的真实性不予认可，系复印件。经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物；妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。灌云华成房地产开发有限公司合法取得涉案房屋的所有权，其所有权依法受法律保护。上诉人黄焱垚在一审中已自认未用现金方式交纳购房款给被上诉人灌云华成房地产开发有限公司，而是以工程款冲抵购房款，现上诉人黄焱垚上诉称对价给付了房款，因无事实依据，本院对上��人黄焱垚该上诉理由不予支持。原审法院对灌云华成房地产开发有限公司要求黄焱垚停止侵占并返还涉案房屋的诉讼请求，依法予以支持，并无不当。即使当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认抵债之物的所有权归自己的，人民法院亦不予支持。而上诉人黄焱垚既未提供证据证明债务的具体情况，亦未提供确实充分的证据证明抵债协议的设定及履行情况。因此，原审法院对黄焱垚主张通过债权冲抵方式获得涉案房屋的抗辩，依法不予支持，亦无不当。对上诉人黄焱垚提交的证据，因不能证明其已交纳了购房款，故本院不予采信。上诉人黄焱垚的上诉理由，因无事实依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国��事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人黄焱垚负担。本判决为终审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决送达后，权利人可向一审法院或者与其同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为两年。审　判　长　　胡　丹审　判　员　　周兴国代理审判员　　张　奇二〇一六年二月十五日书　记　员　　陈宇辉法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。百度搜索“”