（2016）桂1022民初181号

裁判日期: 2016-02-15

公开日期: 2016-09-28

案件名称

曾海燕与田东县大都市购物广场、黄秋凤租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

田东县人民法院

所属地区

田东县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

曾海燕,田东县大都市购物广场,黄秋凤

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第二十五条第一款

全文

广西壮族自治区田东县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1022民初181号原告曾海燕，个体。委托代理人潘合根，广西凌盛律师事务所凌云分所律师。委托代理人奚秀奉，广西凌盛律师事务所凌云分所实习律师。被告田东县大都市购物广场。负责人黄秋凤，该公司总经理。被告黄秋凤。两被告共同委托代理人钟晓峰，系该公司总经理。原告曾海燕与被告田东县大都市购物广场、黄秋凤租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月12日受理后，依法由审判员蒙秋美独任审判，于2016年2月4日公开开庭进行审理。书记员冼维彬担任法庭记录。原告曾海燕的委托代理人潘合根、奚秀奉、两被告的委托代理人钟晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾海燕诉称，2015年6月4日，原、被告签订场地租赁合同，约定原告承租田东县大都市购物广场的外租区洗手间门口边，用于经营修改衣服。租赁期限为2015年7月10日至2017年7月9日，场地管理费为400元／月，年场地管理费为4800元／年。另约定：2016年7月10日至2017年7月9日，月管理费为440元／月。签订合同之日起至2015年12月29日，原告均按照合同履行好各项权利义务。但是2015年12月30日，被告以莫须有的理由下达通知劝原告离场，甚至派人把原告经营设备强行搬离现场，并于2016年1月5日停水停电迫使原告无法正常经营，给原告造成严重的损失。为维护原告合法权益，特向法院起诉，要求判令被告赔偿原告各项损失费用共计76020元并承担本案诉讼费用。原告曾海燕对其陈述事实在举证期限内提供以下证据：证据1、《联营合同》，证明原、被告权利义务以及合同期限为2015年7月10日至2017年7月9日；证据2、《通知》，证明被告违约；证据3、收据，证明原告按照约定履行合同义务；证据4、新华缝纫机商行销售信誉卡、憶龙百货经销部货单（6张），证明原告各项经济损失。被告田东县大都市购物广场、黄秋凤辩称，原告诉状中主张的“莫须有的理由”、“强行搬离”、“严重损失”等与事实不符。一、原、被告于2015年6月4日签订了《联营合同》。原告违反合同第一条、第三条约定，超越规定范围使用场地，多次超期拖欠管理费。原告已严重违反约定，但被告本着相互理解、合作共赢的精神，一直未予追究。二、原告未按照合同第五条、第七条第一款、第二款约定，未到商场人事部门办理工作证及领取工作服，在商场改衣服期间不按公司要求着装，严重影响公司形象及管理制度。特别是2015年12月19日晚，原告违反超市管理规定在卖场内与顾客发生争吵，原告当场无法找出无过错证据，又不服从超市当日值班经理与超市其他工作人员的调解，甚至伙同友人对值班经理进行辱骂。造成大量人员围观，对超市正常营业秩序、管理秩序及声誉均造成严重损害。事后原告亦不服从超市对其行为的处罚。三、因原告违反多条合作条款，被告于2015年12月30日开会研究决定，按照合同依法终止与原告的合作关系。并于当天口头和书面通知原告离场。但原告一直不肯离场。2016年1月7日被告工作人员再次敦促原告离场并通知原告领回多交的2016年1月管理费，双方再次发生矛盾。被告拨打110请求民警调解，期间并未损坏原告任何物品，合恒派出所民警可证实。2015年1月12日下午，原告自行将其封存的设备物品搬离超市。综上所述，原告所述不符合事实。被告对整件事情处理合理合法，请求法院公正判决。被告田东县大都市购物广场、黄秋凤对其陈述事实在举证期限内提供以下证据：证据1、《联合合同》证明原、被告双方签订合同；证据2、超市平面图，证明合同附件，规定了原告的使用位置和面积；证据3、财务收据，证明原告多次违反合同，拖欠管理费；证据4、超市外租区管理制度、证据5、证词，两份证据证明原告违反管理制度与顾客争吵的具体情况证明；证据6、清场书面通知；证据7、原告自行办理超市的监控录像，证明原告自行将设备等搬离被告场地。经过庭审质证，被告田东县大都市购物广场、黄秋凤对原告曾海燕提交的证据1、2、3的真实性、合法性和关联性均无异议，本院依法对上述三份证据予以确认，可以作为本案的定案依据。对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为被告未见过该单据，该单据与本案无关。本院依法确认该证据对相应事实具有证明力。原告曾海燕对被告田东县大都市购物广场、黄秋凤提交证据1、3、6、7的真实性、合法性和关联性均无异议，本院对于上述证据予以确认。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院依法确认该证据对相应事实具有证明力。对证据4的真实性、合法性和关联性均有异议，认为证据4为被告内部管理制度，且未送达告知原告。本院认为该证据为被告内部管理规程，与本案无关联性，故本院不予采纳。对证据5的真实性、合法性和关联性均有异议，因证人未出庭作证。本院认为，该证据属于证人证言，证词中证人张某、黄某、黄月芳中仅有张某出庭作证，故本院对黄某、黄月芳证词不予采纳。证人张某出庭作证接受原被告询问。原告对证人张某的证言真实性、合法性和关联性均有异议，书面的证词与言词间有冲突，证人属被告商场员工与被告有利害关系。被告对证人张某的证言的真实性、合法性和关联性均无异议。本院认为，张某为被告商场职员，与被告存在利害关系，其证言证明力较小，不能作为本案定案依据。2016年2月5日，本院就是否对诉讼请求中经营性损失66120元进行评估向原告询问，原告书面表示不进行评估鉴定。综合本案的有效证据，本院确认以下法律事实：2015年6月4日，原、被告签订《联营合同》，约定原告租用被告购物广场外租区洗手间门口右边区域经营修改衣服；联营期限为二年，从2015年7月10日至2017年7月9日；合同还约定场地管理费为400元／月，年场地管理费为4800元，2016年7月10日至2017年7月9日月管理费为440元／月；支付时间及方式为每月25日前交纳下月管理费，逾期两周未缴交，被告对原告清场处理，原告不得有异议。合同还就使用场地财产保养、被告义务、协议的变更与解除等进行约定。合同第七条第2款约定：“乙方员工服务管理及商品质量问题所造成的顾客投诉或国家行政部门处罚，由乙方负责。在特殊情况下，甲方协商解决。由于乙方商品原因造成任何责任事故由乙方承担，如严重造成甲方商场不良影响，甲方有权终止合同，并扣除相应保证金，并追究相关经济损失。”合同签订后，原、被告均按照合同履行权利义务。2015年12月19日，原告与顾客发生纠纷。2015年12月30日，被告向原告发出书面通知，通知载明：“曾海燕改衣店：2015年12月19日你方工作人员在卖场由于微小纠纷与顾客发生争吵，不服从值班经理的调解，并辱骂值班经理，给超市声誉及正常管理运营造成了恶劣影响，根据合同第七条第二款，现超市决定终止与你方的合同，扣除保证金，并限你方于2016年1月1日前离场。特此通知。”后因合同终止引发纠纷，原告遂向本院起诉，要求判令被告赔偿原告保证金800元、2016年1月租金400元、经营性损失66120元、设备损失8700元，共计76020元并承担本案诉讼费用。被告认为被告因原告违反合同约定与顾客发生纠纷后，不服从超市值班经理调解及超市处理决定，给超市造成严重不良影响而终止合同，未违反合同和法律规定，请求法院依法判决。另查明，原告于2015年12月22日向被告支付2016年1月管理费400元。本院认为，原、被告之间为租赁合同关系，原告向被告支付管理费，被告应履行提供相应场地义务。本案中，由于原告与顾客发生纠纷，被告遂单方终止合同。关于在本案所涉《联营合同》履行过程中，原、被告是否存在违约行为的问题。被告主张原告未按照超市各项管理规定与人事部门办理工作证及工作服领取手续、经营期间不按公司要求着装、逾期交纳场地管理费、并与顾客发生纠纷且不服从超市工作人员调解等违约行为，故按照合同第七条第二款约定终止合同。本院认为，被告终止合同的主要原因为原告与顾客发生纠纷。但被告无直接证据证明原告的服务管理及商品质量问题造成了顾客投诉、国家行政部门处罚或造成责任事故，且对于“严重造成甲方商场不良影响”条款的标准或事项并无具体约定，根据本案现有证据无法认定原告与顾客发生纠纷行为是否已达到严重造成不良影响的程度。故被告无权根据该条款扣除原告已缴纳的800元保证金。在原告与顾客发生纠纷后，被告仍于2015年12月22日收取了原告2016年1月份的管理费400元，被告单方终止合同后对于扣除的保证金及收取的管理费应予以返还。故原告诉请要求被告返还保证金800元及管理费400元，依法有据，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿经营性损失66120元及设备损失8700元是否有事实和法律依据问题。原告诉请按照2015年广西道路交通事故人身损害赔偿标准中居民服务业标准从被告终止合同开始至合同约定的期限2017年7月止计算经营性损失。本院认为，该标准为人身遭受损害时误工费的计算标准，原告以此作为被告违约后经营性损失的计算标准有误。且在本院释明后，原告已书面明确对经营性损失不做评估，故原告要求被告赔偿经营性损失66120元，证据不足，本院不予支持。原告要求被告按照原告购买经营设备时的价格标准赔偿设备损失。本院认为，庭审中原告自认将设备搬离被告场地后，设备一直在原告处且设备并无损毁，故原告主张的设备损失不存在。故原告要求被告赔偿设备损失8700元无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条之规定，判决如下：一、被告田东大都市购物广场、黄秋凤向原告曾海燕返还保证金800元、管理费400元，共计1200元。二、驳回原告曾海燕的其他诉讼请求。本案受理费1700元，减半收取850元，由原告曾海燕负担836元，被告田东大都市购物广场、黄秋凤负担14元（本案受理费原告已预交，本院不予退回，被告在支付上述款项时一并向原告支付受理费14元）。上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。户名：待结算财政款项--------法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员　　蒙秋美二〇一六年二月十五日书记员　　冼维彬 百度搜索“”