（2015）杭下民初字第02528号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-04-13
案件名称
杭州钱塘物业管理有限公司与汪洪物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州钱塘物业管理有限公司,汪洪
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭下民初字第02528号原告：杭州钱塘物业管理有限公司。法定代表人：丁宪章。委托代理人：张荣根、胡梦蝶。被告：汪洪。原告杭州钱塘物业管理有限公司为与被告汪洪物业服务合同纠纷一案，于2015年11月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2016年2月2日公开开庭进行了审理。原告杭州钱塘物业管理有限公司的委托代理人张荣根，被告汪洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结原告杭州钱塘物业管理有限公司起诉称：原告于2012年3月21日与杭州中江花园业主委员会签订《物业服务合同》，按合同第六章第二十三条第二款的规定，有权收取被告从2012年3月1日至2015年8月31日的物业管理费5712元（0.80月×170㎡×42月）。原告认为，被告作为业主之一接受了物业服务，应该按照合同约定支付物业费，但至今为止被告没有缴纳物业管理费，原告通过多种形式催缴均无果，为维护自身的合法权益，故诉讼来院，请求判令：1.被告支付原告物业费5712元，违约金571.2元，共计6283.2元；2.被告承担本案所产生的全部诉讼费用。被告汪洪答辩称：被告于2000年入住中江花园。原告于2012年为中江花园提供物来服务，从原告为小区提供物业服务以来，出现很多问题，有将近一半的业主没有缴纳物业费，证明原告的物业服务肯定有问题，提供服务期间，主要存在单元门没有修好，两个自行车库垃圾堆放无人清理等问题，对小区业主的人身以及财产安全造成了隐患。被告所在单元从一楼到六楼被盗窃了七、八次，被告家也被入室盗窃过。被行和其他业主多次提醒、投诉原告，要求对单元门进行维修，将垃圾进行清理，但这些问题至今没有解决。在本案中，被告并没有说不缴纳物业费，以前的物业公司服务期间，被告未及时缴纳物业费，但只要物业公司上门收取被告均能缴纳，而原告从未上门收取。至于原告所述的通过多种方式催缴，实际上被告也没有收到过。被告愿意继续履行合同，但前提是原告要将上述问题解决好。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.物业服务合同，证明原、被告存在物业服务合同关系以及业主委员会支持原告起诉。2.催缴函，证明原告已经向被告进行催缴物业费的事实。3.业委会的函，证明杭州中江花园业主委员会支持原告向法院起诉催讨物业费。被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：1.接警单，证明被告家里遭到盗窃。2.证人证言，证明被告所在单元的公共单元门存在安全隐患，多次提醒原告却仍没有修理，导致该单元一楼到六楼多次遭到盗窃；两个自行车库堆放生活用品，业主多次找原告要求解决。3.照片，证明小区单元门存在安全隐患以及自行车库堆放生活用品等事实。上述证据经当事人庭审质证，本院作如下认证：原告提交的三组证据，被告对证据1，无异议。证据2，门上的函被告本人没有见过，但被告的孩子见过，等被告出差回来，催缴函已经被人撕掉了。对证据3，有异议，业委会主任与原告有某种关系，基于这种关系，出具该函。本院对证据1的效力予以确认。证据2被告对原告曾经在其门上张贴切的事实予以确认，故对其真实性予以确认。证据3与本案无关，故对其关联性不予确认。被告提交的三组证据，原告对证据1有异议，认为不能作为本案定案的证据，不能证明损失多少，公安机关没有作出定论。对证据2，证人没有到庭，不能作为证据使用。对证据3，真实性有异议，无法证明在涉案小区拍摄的；对关联性有异议，该照片何时拍摄无法核实；合法性有异议，不符合取证的程序。本院对证据1的真实性予以确认，但该证据仅能证明被告曾向公安机关报警的事实。证据2系证人证言，因证人未出庭作证，故证据形式不符合法律规定，不予确认。证据3照片拍摄的地点与时间均不明确，故对其与本案的关联性不予确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2012年3月21日，原告杭州钱塘物业管理有限公司与中江花园业主委员会签订《中江花园物业服务合同》，委托原告对东至环城东路、南至体育场路、西至天赐苑、北至莫衙营的杭州中江花园小区的物业实行物业服务，委托管理期限为三年，自2012年3月1日至2015年2月28日止。该合同第二十三条约定：1.物业服务费采用包干制形式，杭州中江花园业主委员会以原告的投标金额98万元为标准，以95%的物业费收取率作为原告年度总费用的基数。考虑到双方的实际情况，杭州中江花园业主委员会同意将杭州中江花园业主委员会的年经营性收入的10%作为对原告的补贴。2.本物业的管理费由原告按以下标准收取：（1）多层：0.80元／月／平方米；（2）小高层、高层：1.10元／月／平方米；（3）商铺：1.80元／月／平方米；（4）车库费：20元／月／间。以上费用不包含电梯、增压水泵、消监控、水系等公共能耗费用，小高层、高层住宅公共能耗费用按0.40元／月／平方米向业主收取，包干使用。该合同签订后，原告一直为中江花园小区提供物业服务。合同期满后，原告与杭州市下城区潮鸣街道体东社区居民委员会签订《中江花园物业临时托管协议》，杭州市下城区潮鸣街道体东社区居民委员会委托原告继续对中江花园小区提供物业服务，委托事项、双方的权利义务、物业服务标准、物业服务费等与原合同相同，期限最长延续至2015年8月31日。被告汪洪系杭州市下城区中江花园X幢X单元XXX室业主，入住上述房屋后交纳物业费等相关费用至2012年2月28日。2012年3月后，被告汪洪以原告钱塘物业未能按照合同约定的服务标准提供物业服务、小区卫生、安全存在问题等为由拒绝向其交纳物业费。2015年9月，原告钱塘物业向被告催缴所欠费用，但被告仍未交纳，现原告诉讼来院，要求判如所请。本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业并签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。2012年3月，本案杭州中江花园业主委员会代表业主与原告杭州钱塘物业管理有限公司签订《中江花园物业服务合同》，委托原告对中江花园小区实行物业服务，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对中江花园小区全体业主具有约束力。后经杭州市下城区潮鸣街道体东社区居民委员会委托，原告对中江花园小区的物业服务延续至2015年8月31日。被告汪洪作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费、能耗费等收费标准支付相关费用，现被告未按合同约定支付物业服务费，应承担相应的民事责任。被告辩称原告未能完全履行合同约定的义务，存在多方面的违约等情形，是造成其不支付物业费的原因，对此本院认为，中江花园业主委员会与原告之间签订的合同中已明确约定了物业费、能耗费等收费标准，且原告系为全体业主提供物业服务，被告汪洪的意见系其个人意见，不能代表其他业主，被告不能以此为由拒付相关费用。如果原告提供的物业服务瑕疵造成被告受损，被告可就具体受损事项另行向原告主张权利，故被告的上述辩称意见本院不予采纳。鉴于被告对其未向原告缴纳2012年3月1日至2015年8月31日的物业费的事实及原告主张的金额均未提出异议，故原告按照合同约定的收费标准要求被告支付上述期间的物业费5712元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于原告向被告主张违约金571.2元的诉讼请求，鉴于双方对合同义务是否正当履行存有争议，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告汪洪于本判决生效之日起十日内支付原告杭州钱塘物业管理有限公司2012年3月1日至2015年8月31日的物业服务费5712元；二、驳回原告杭州钱塘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预缴），由原告杭州钱塘物业管理有限公司负担5元，被告汪洪负担45元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。审判员 叶东晓二〇一六年二月十五日书记员 周伴伴