（2015）浙绍民终字第2415号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-05-27
案件名称
杭州滨江物业管理有限公司与袁宇杰物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙绍民终字第2415号上诉人（原审原告）杭州滨江物业管理有限公司，住所地杭州市江干区市民街167号（城市之星小区会所内）。法定代表人朱立东，总经理。委托代理人（特别授权）梁月军，浙江卓特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）袁宇杰。委托代理人（特别授权）俞友根、陈敏敏，浙江民伸律师事务所律师。上诉人杭州滨江物业管理有限公司（简称滨江物业公司）因与被上诉人袁宇杰物业服务合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第3365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月30日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月11日公开开庭审理了本案。上诉人滨江物业公司的委托代理人梁月军、被上诉人袁宇杰的委托代理人陈敏敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年4月3日，被告袁宇杰与绍兴滨江镜湖置业有限公司（简称滨江镜湖置业）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定滨江镜湖置业将景苑8幢1单元1303号房屋出售给被告袁宇杰，该合同同时约定，买受人应从房屋交付使用起始日开始缴纳物业管理服务费。该合同附件七中同时约定，该协议约定被告交纳物业费用时间为每年预交一次，第一次交费从建设单位（或房地产开发单位）向业主送达交付使用通知之日起的下一个月开始计算。经查，2014年12月25日，原告向被告发送律师函，要求被告缴纳2013年2月1日至2014年12月31日的物业费。现原告诉至法院，请求依法解决。另查明，被告袁宇杰于2015年8月21日前往滨江镜湖置业办理涉案房屋的交付入伙手续。原审法院认为，被告与滨江镜湖置业签订的《商品房买卖合同》虽约定了被告第一次交纳物业费从建设单位向业主送达交付使用通知之日起的下一个月开始计算，但根据国务院《物业管理条例》规定，尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，故建设单位与被告虽约定了交费时间从建设单位向业主送达交付使用通知之日起的下一个月开始计算，但该约定违反了相关法规的规定，故被告认为物业服务费应从实际交付之日起计算的辩称意见，该院予以采纳。本案中，原告虽主张要求被告支付2013年2月1日至2014年12月31日的物业管理费及相应的滞纳金，但其未提交证据证明被告已于2014年12月31日前交付涉案房屋，故原告主张要求被告支付物业管理费及滞纳金的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。依照国务院《物业管理条例》第四十二条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告杭州滨江物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取57元，由原告杭州滨江物业管理有限公司负担。上诉人滨江物业公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称，原审法院认定的上述事实除了双方形成物业服务合同关系外，还认定了被上诉人提交的“滨江金色家园入伙手续流水作业单”的真实性，并确认被上诉人办理入户手续的时间是2015年8月21日。根据被上诉人提交的“滨江金色家园入伙手续流水作业单”，该证据说明栏“1”中，明确了“业主办理入伙手续携带以下资料：（1）交房通知书；（2）业主身份证……”这就充分证明被上诉人已经收到了交房通知书。滨江镜湖置业已经将交房通知书送达了被上诉人，现被上诉人持有交房通知书，只要被上诉人提交该交房通知书即可查明交付的时间。进一步证明被上诉人应当支付物业费的起始日期，即被上诉人缴纳物业费的期间。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人可以推定该主张成立。本案中，原审法院已经认定被上诉人提交的“滨江金色家园入伙手续流水作业单”的真实性，“交房通知书”由被上诉人持有，那么就应当由被上诉人提供该证据证明交房的具体日期，被上诉人拒不提供或者举证不能就应当承担不利的法律后果，即推定上诉人的主张成立，应当支持上诉人诉讼请求。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销原判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求。被上诉人袁宇杰辩称，关于物业费起算时间，商品房买卖合同明确约定物业费交付时间是从房屋交付使用起始日计算，这也符合法律的规定。在房屋交付前由房产公司承担物业费，交付使用后由业主承担。无论是商品房买卖合同的正文还是附件，前期物业管理合同均为房产公司的格式合同，如果有不同的理解，也应按照利于业主方来理解。绍兴金色家园入伙手续流水手续作业单仅是滨江镜湖置业提供的一份格式文本，虽然在最下面附注中有携带资料的说明，但是实际上只是格式文本，并不能说明备注的资料已经送达业主，如果上诉人主张已经送达则要提供证据予以证明。更何况该资料加盖了滨江镜湖置业的销售部公章，恰恰证明之前业主手续并没有办理，相应的房产钥匙并没有给业主，直至2015年8月21日开始，房产公司与业主之间才刚开始对房子交付进行交割。本案上诉人主张物业费，首先要证明房子交付已经完毕，否则被上诉人是不适格的被告。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。双方当事人在二审期间均未提供新的证据。双方对存于原审案卷中的交房通知书在二审中补充发表质证意见，上诉人认为该交房通知书可以证明滨江镜湖置业已经向被上诉人寄送了交房通知书，并交付了涉案房屋；被上诉人则认为其没有收到该交房通知书，该材料系上诉人单方制作的格式文本，系虚假的。本院对该证据评析认为，该交房通知书指定的办理涉案房屋交房手续的时间为2012年12月29日，而被上诉人与滨江镜湖置业签订涉案房屋买卖合同的时间则2013年4月3日，被上诉人尚未购房却被出卖人通知交房明显违反常理，不予采信。本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的一致。本院认为，根据上诉人与滨江镜湖置业签订的《绍兴金色家园前期物业服务协议》第七条规定，物业服务费每次预交一年，第一次交费从建设单位（或房地产开发单位）向业主送达交付使用通知之日起的下一个月开始计算。被上诉人与滨江镜湖置业签订的《浙江省商品房买卖合同》第十二条“交接”规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在出卖人寄发的交房通知书规定的交房时间、地点办理交房手续，并从房屋交付使用起始日开始交纳物业管理服务费等相关费用。买受人逾期未办理交房手续或无正当理由拒绝在《商品房交接书》上签字，视为出卖人已按期交付，房屋的所有权风险已转移给买受人，买受人应当承担包括交纳物业管理费等在内的所有后果。交房通知书中约定的交房截止日次日即视为房屋交付使用起始日和保修期限起始日。从上述约定来看，若被上诉人接受了交房通知书，在指定时间内未办理交房手续则视为已交付使用，则需要向上诉人缴纳物业管理费。如此，本案需审查在上诉人起诉要求被上诉人要求交付物业管理费的期间，即2013年2月1日起至2014年12月31日止，绍兴滨江置业有否按照合同约定书面通知被上诉人办理交接手续。上诉人主张绍兴滨江置业已书面通知被上诉人办理交接手续，并在原审中提供了特快专递详情单及查询单。然而，特快专递查询单显示的签收人不是被上诉人本人，且特快专递封面并未载明寄件内容，在被上诉人否认收到交房通知书的情形下，该组证据不足以证明绍兴滨江置业已经书面通知被上诉人办理交接手续。同时，按照日常经验法则，被上诉人完全有可能从其他途径了解到涉案房屋可以交付的信息，故上诉人以2015年8月的入伙手续流水作业单主张被上诉人此前掌握交房通知书并要求被上诉人提供交房通知书，若被上诉人不能提供交房通知书，则应当作出有利于上诉人的认定，即认定被上诉人已经接收交房通知书，无事实及法律依据。上诉人主张要求被上诉人支付2013年2月1日起至2014年12月31日止的物业管理费及相应滞纳金，依法应当提供证据予以证明。现上诉人提供的证据不足以证明在2013年2月1日至2014年12月31日期间，被上诉人负有《绍兴金色家园前期物业服务协议》规定的支付物业管理费的义务，原审法院驳回上诉人的原审诉请，并无不当。综上，上诉人的上诉请求于法无据，不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114元，由上诉人绍兴滨江物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 艳审 判 员 楼晓东代理审判员 王 翠二〇一六年二月十四日书 记 员 俞小婷 百度搜索“”