（2015）浦民一（民）初字第28100号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-05-30
案件名称
潘维与上海豪正投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
潘维；上海豪正投资发展有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十四条；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第一项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第二项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第三项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第四项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第五项；《中华人民共和国合同法》:第九十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第十一条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第十一条第一项；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第十一条第二项；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第十一条第三项；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第十一条第四项；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第二百五十三条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第28100号原告潘维，女，1980年12月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人朱辉，北京市中银(上海)律师事务所律师。被告上海豪正投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人朱斌，经理。委托代理人陆维云，上海市乔文律师事务所律师。原告潘维诉被告上海豪正投资发展有限公司(以下简称豪正公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理。本案依法适用简易程序，于2015年9月22日、2016年1月22日公开开庭进行审理。原告潘维及其委托代理人朱辉，被告豪正公司法定代表人朱斌及其委托代理人陆维云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘维诉称，2014年10月27日，作为加盟方，原告与案外人鼎益餐饮管理服务有限公司签订了一份烤翻天合作协议书。2014年11月4日，原、被告签订了一份上海市房屋租赁合同，合同期限为3年。2014年11月18日，原告开始预先登记企业名称“上海诗歆餐饮有限公司”。2014年11月19日，原告开始办理营业执照、经营许可证、污水接管证明、环境影响审批意见等。2014年12月25日，原告经营的烤翻天开始试营业。但在营业执照办理期间，由于被告无法提供办理营业执照所需资料，导致原告迟迟无法把营业执照办出。据此，原告委托律师于2015年5月29日向被告发出了律师函，要求提供材料办理营业执照，若无法提供原告将诉诸法院，要求解除合同，并主张赔偿损失。奈被告依旧推诿搪塞，2015年6月10日原告被停止试营业，故诉至法院要求：1、解除原、被告之间签订的上海市房屋租赁合同；2、判令被告赔偿原告暂计人民币(以下币种同)936,404元(装修费40万元，加盟费3.80万元，营业损失费15万元，电器10万元，广告投资款5,000元，广告牌4万元，宽带电信费5,000元，音响监控输送带等设备7万元，碗筷餐具、推车、果汁调料库存4万元，中央空调4万元，桌椅、锅、电磁炉3.50万元，环境评估9,000元，装修设计费5,000元)；3、本案诉讼费用由被告承担。被告豪正公司辩称，不同意原告的诉讼请求。租赁合同中也未约定被告有协助原告办理营业执照的义务，原、被告合同并未解除，合同尚在继续履行的过程中，不存在赔偿问题。同时，原告从2014年11月4日到2015年2月5日已经开始试营业，原告在租赁合同签订前与案外人签订的协议造成的损失，与被告无关。被告要求原告继续履行合同并支付租金。经审理查明，2014年10月27日，作为加盟方，原告潘维与案外人广州鼎益餐饮管理服务有限公司武汉分公司签订了一份烤翻天烧烤合作协议书，后者授权原告潘维在上海市浦东新区万祥镇以“烤翻天烧烤”企业标识从事其提供的项目和服务，原告潘维签约时一次性支付后者3.80万元投资费用。同时，案外人广州鼎益餐饮管理服务有限公司武汉分公司出具收据，收到原告潘维给付的3.80万元投资费用。2014年11月4日，被告豪正公司(甲方)与原告潘维(乙方)签订了一份《绿地泥城项目房屋租赁合同》，作为授权委托人也是转租人，将坐落于本市浦东新区南芦公路XXX弄XXX号楼2005室(以下简称系争房屋)出租原告潘维。其中第二条约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为餐饮使用。第三条约定，甲方于2014年11月4日前向乙方交付该房屋，出租期限自2014年11月4日起至2017年11月4日止。第四条约定，基本租金(含物业管理费，具体拆分以甲方规定为准)：2014年11月4日至2015年11月4日，月租金11,465元，日租金2.20元/平方米；2015年11月4日至2016年11月4日，月租金11,986元，日租金2.30元/平方米；2016年11月4日至2017年11月4日，月租金12,507元，日租金2.40元/平方米。第五条约定，免租装修期自2014年11月4日起至2015年1月4日。第六条约定，付费方式：押贰付叁，先支付后使用，按合同规定该商户在每期届满日的10日之前向甲方支付下一期三个月的租金、管理费。第八条约定，乙方确认收到并知悉该房屋平面图及相关技术资料，乙方应按甲方或物业管理公司的规定安排设计装修方案，保证不得破坏公共设施。2014年11月3日，被告豪正公司出具收条，确认收到原告潘维支付的2014年11月4日至2015年2月4日的租金和押金共45,860元，其中押金22,930元。原、被告双方一致确认，原告租金支付到2015年3月4日。2014年11月19日，原告开始办理营业执照，向工商部门预先登记企业名称为“上海诗歆餐饮有限公司”。工商部门核准的该企业名称保留到2015年5月，后经原告潘维申请延期到2015年11月。2014年11月25日，原告潘维与上海复瑞物业管理有限公司绿地商业广场物业服务中心签订《装修管理协议》。2014年12月27日，原告经营的烤翻天开始试营业。2014年12月31日，上海市临港地区开发建设管理委员会和上海临港排水发展有限公司向原告潘维出具上海诗歆餐饮有限公司的污水管理单位接管证明。2015年3月31日，上海市浦东新区环境保护和市容卫生管理局向原告潘维出具了《关于上海诗歆餐饮有限公司环境影响登记表的审批意见》。2015年5月29日，原告潘维委托律师向被告豪正公司发送律师函，其主要内容为：2014年11月18日，潘维开始办理企业名称预先核准。但因贵公司无法提供办理营业执照的相关材料，故拖延至今，未能办出营业执照，现要求贵公司于收到本律师函之日起7日内提供给潘维上述资料，若你方依旧推诿搪塞，潘维将诉诸法院，要求解除上述租赁协议，并且给潘维造成的损失，由贵公司赔偿。2015年6月24日，原告潘维向本院递交起诉材料。2015年8月5日，被告豪正公司收到起诉状。庭审中，原告潘维提出对系争房屋的装修造价进行评估申请。本院通过上海市高级人民法院委托上海第一测量师事务所有限公司(以下简称第一公司)对涉案房屋进行鉴定。第一公司出具了鉴定意见书。意见书按照《上海市建筑和装饰工程预算定额》(2000)版、《上海市安装工程预算定额》(2000)版及相关的计价规定和配套的费率进行计算本案工程项目的总造价和已完工所涉造价，结论为：(一)房屋装修项目的造价为426,759元(含规费、税金)。其中：1、房屋装修项目的造价为392,742元(不含规费、税金)。2、房屋装修项目的规费为19,546元(争议费用)。3、房屋装修项目的税金为14,471元(争议费用)。(二)可移动的设备总造价(含税金)为79,703元(争议费用)。其中：1、可移动设备的造价为：77,000元(争议费用)。2、可移动设备的税金为：2,703元(争议费用)。对于其中的争议费用，鉴定人意见为：根据法庭庭审质证情况据实调整。对此意见书结论，原告表示全部认可，并提供一份案外人上海海贾建材有限公司出具的购买方为个人的上海增值税普通发票，主张其房屋装修项目的实际税金为13,106.80元。被告认为，税费应以发票为准，规费应以凭证为准，可移动设备不应该计算在内，还应该计算折旧。本院认为，该装修造价不是按照原告潘维提供的证据材料据实评估，而是按照定额标准计算，税金和规费是其内容之一，不应是否存在发票、凭证而取舍，系争房屋的装修项目的造价认定为426,759元。又查明，系争房屋的权利人是邵仕林、王静，房产面积为171.34平方米，房屋类型是店铺。以上事实，由原告潘维提供的烤翻天合作协议书、《绿地泥城项目房屋租赁合同》、委托书、职务任命书、收条、公司登记申请书、装修管理协议、上海临港新城污水管理单位接管证明、关于上海诗歆餐饮有限公司环境影响登记表的审批意见、律师函，第一公司的审价鉴定意见书，以及双方陈述等在案佐证。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。作为出租方(转租方)，被告豪正公司将系争房屋出租给承租人原告潘维的同时，负有向原告潘维提供相关证明材料办理营业执照的协助义务。合同签订后，原告潘维一边进行装修、试营业，一边积极办理预先登记企业名称、污水接管、环境影响审批，但由于被告豪正公司一直无法提供相关证明材料，营业执照无法办理出来，无法实现原告潘维签订租赁合同、经营餐饮活动的目的。原告潘维主张解除双方之间签订的《绿地泥城项目房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告潘维于2015年5月29日委托律师向被告豪正公司发送的律师函仅表示，如果被告豪正公司不协助办理营业执照，潘维将诉诸法院要求解除上述租赁协议，不具备解除合同的单方意思表示。只有原告潘维于2015年6月24日向本院递交起诉材料，才是解除合同的单方意思表示。同时，被告豪正公司于2015年8月5日收到起诉状，故本院认定2015年8月5日是合同解除的日期。在签订合同时明知房屋类型是店铺、原告潘维租赁用途是餐饮的前提下，被告豪正公司应当预见自己应当负有向原告潘维提供相关证明材料办理营业执照的协助义务。同时，原告潘维明知被告豪正公司不是产权人、自己租赁用途是餐饮的前提下，负有审慎签约的义务。所以，对于合同解除，被告豪正公司应负主要责任，承担80%的责任，原告潘维负有次要责任，承担20%的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告潘维应当向被告豪正公司返还系争房屋。同时，原告潘维应当按照双方约定的租金标准支付被告豪正公司租金和使用费至原告潘维返还房屋之日止。关于426,759元的装修造价损失，原告潘维只能请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。对此本院结合折旧和双方过错程度，酌定被告豪正公司赔偿原告潘维256,055.40元。关于造价为77,000元的可移动设备以及其他可移动设备，不是形成附合的装饰装修物，应由承租人原告潘维自行搬走。关于原告潘维要求被告豪正公司赔偿的加盟费损失、环评费损失以及其他损失，或因该项损失与被告豪正公司的违约行为没有因果关系，或因超过被告豪正公司签订合同时所可能预见的范围，或因没有证据材料充分证明，本院都难以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、解除原告潘维与被告上海豪正投资发展有限公司之间签订的《绿地泥城项目房屋租赁合同》；二、原告潘维于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区南芦公路XXX弄XXX号楼2005室店铺返还被告上海豪正投资发展有限公司；三、原告潘维于本判决生效之日起三十日内支付被告上海豪正投资发展有限公司租金和使用费(支付时间：从2015年3月5日起开始计算至实际返还店铺之日止；支付标准：2014年11月4日至2015年11月4日，月租金11,465元，日租金2.20元/平方米，房产面积171.34平方米；2015年11月4日至2016年11月4日，月租金11,986元，日租金2.30元/平方米，房产面积171.34平方米；2016年11月4日至2017年11月4日，月租金12,507元，日租金2.40元/平方米，房产面积171.34平方米。)；四、被告上海豪正投资发展有限公司在原告潘维履行上述第一、二、三项义务后返还原告潘维押金22,930元；五、被告上海豪正投资发展有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告潘维装修损失费256,055.40元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,965元，减半收取4,982.50元，鉴定费18,300元，共计23,282.50元，由原告潘维承担4,656.50元，由被告上海豪正投资发展有限公司承担18,626元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 王保林二〇一六年二月十四日书 记 员 刘 露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的，应予支持；…… 三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：