（2015）九法民初字第18370号

裁判日期: 2016-02-14

公开日期: 2016-04-22

案件名称

刘敏,陈小龙等与华润置地（重庆)有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市九龙坡区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘敏,陈小龙,陈紫桐,华润置地（重庆）有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第一百七十五条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条

全文

重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2015）九法民初字第18370号原告刘敏，女，汉族，1973年1月23日生，住重庆市九龙坡区电力五村***号附*号，公民身份号码5130271973********。原告陈小龙，男，汉族，1973年12月11日生，住重庆市九龙坡区电力五村***号附*号，公民身份号码5102301973********。原告陈紫桐，女，汉族，2003年5月28日生，住重庆市九龙坡区电力五村***号附*号，公民身份号码5001072003********。法定代理人刘敏，女，汉族，1973年1月23日生，住重庆市九龙坡区电力五村***号附*号，公民身份号码5130271973********。三原告委托代理人白自强，重庆周立太律师事务所律师，特别授权代理。被告华润置地（重庆）有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪前进支路15号九龙电力大厦9楼，组织机构代码79800710-4。法定代表人吴秉琪，职务董事长。委托代理人朱彦军，男，汉族，1980年1月21日生，住四川省南充市顺庆区铁昌路157号22栋附22号，公民身份号码5113021980********，公司职工，代理权限为特别授权。原告刘敏、陈小龙、陈紫桐诉被告华润置地（重庆）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谭炼适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。三原告委托代理人白自强与被告委托代理人朱彦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘敏、陈小龙、陈紫桐诉称，2011年12月31日，三原告与华润（重庆）有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，对购买房屋位置、面积、价款、交房时间、办理合同备案登记时间、逾期办理合同备案登记违约金等事项进行了明确约定。合同签订后，原告按约履行了交款义务，但被告却违反合同约定延期办理合同备案登记，被告的行为应当按约定承担违约责任。被告未按约定支付违约金，应支付逾期利息。原告于2015年12月28日向本院起诉请求：1、被告向原告支付逾期办理合同备案登记违约金6671.70元；2、被告向原告支付以6671.70元为本金，从2012年6月22日起至付清之日止，按中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率计算的利息；3、被告承担全部诉讼费用。被告华润置地（重庆）有限公司辩称，被告不存在逾期办理合同备案登记的违约行为。原告无证据证明向被告主张过权利，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年12月31日，原告刘敏、陈小龙、陈紫桐（乙方）与华润（重庆）有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号华润二十四城19幢1单元18-6预售房屋；成交额为822541元；付款方式为按揭付款，合同签订当日支付首付款422541元，余下40万元通过银行贷款支付；合同第十二条约定：自本合同签订之日起10日内，由甲方向土地房屋登记机构办理合同备案登记，提交相关资料，取得登记受理单。双方应相互配合办理合同备案登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理备案登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期取得登记受理单的，逾期在60日内，自约定取得登记受理单之日起至实际取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于实际取得登记受理单之日起30日内支付违约金。逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，自约定取得登记受理单之日起至实际取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一点五的违约金，并于实际取得登记受理单之日起30日内支付违约金。合同附件《合同补充协议》第四条载明：乙方未按规定缴纳相关税、费、专项维修资金的，甲方有权不予办理登记备案，若乙方选择按揭方式购房的，银行审核贷款资料通过并将资料返还甲方之日起10日内，甲方着手办理登记备案。原告分别于2011年10月22日、12月22日、12月30日、12月31日共八次通过银行转账方式向华润（重庆）有限公司支付款项合计460621.23元。原告与中国建设银行股份有限公司重庆市分行签订《预购商品房抵押贷款合同》，约定贷款金额40万元，贷款期限从2012年3月20日至2032年3月20日止，首期还款日2012年4月19日，原告用涉案房屋进行抵押。2012年5月16日，重庆市住房置业担保有限责任公司出具《发票》，载明收到刘敏按揭担保服务费3600元。2012年5月21日，重庆市九龙坡区物业专项维修资金管理中心出具《重庆市物业专项维修资金专用收据》，载明收到原告专项维修资金9639元。2012年6月26日，重庆市九龙坡区地方税务局出具《重庆市契税缴税证明》，载明收到原告购房契税24676.23元。2012年8月3日，重庆市九龙坡区地方税务局出具《税收通用完税证》，载明收到原告权证印花税5元。2012年8月3日，重庆市财政局出具《非税收入一般缴款书》，载明收到原告转移登记费80元、抵押登记费80元。2013年6月27日，华润（重庆）有限公司出具《发票》，载明收到原告购房款823664元。2012年5月23日，重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心就本案房屋出具预售合同备案登记《业务受理通知书》。另查明，2013年5月21日，重庆市对外贸易经济委员会作出书面批复，同意被告华润置地（重庆）有限公司吸收合并华润（重庆）实业有限公司、华润（重庆）有限公司，被吸收的公司注销解散，其债权债务由被告承继。庭审中，原告举示函件一份，证明包括原告在内的三十余户业主，于2014年3月26日去被告公司住所地书面要求被告承担逾期办理合同备案登记及其他违约责任的事实。该函载明：致华润重庆有限公司函，针对华润二十四城19栋若干业主房产证逾期未办理问题，要求贵方……4、按重庆市商品房买卖合同第十二条予以赔偿……，该函尾部写明“已收到业主来函，雷琳，2014年3月26日”。原告称被告公司客服部工作人员“雷琳”进行了接待并签收该函。被告不认可该证据的真实性，没有收到该函，不清楚雷琳的身份。原告称，原、被告之间除本案买卖关系外无其他债权债务关系，银行卡的转账金额和所有票据载明的款项扣除贷款之后的金额相符，转账时间为实际支付时间，票据开具时间是事后形成的；被告称，不清楚原、被告之间还有无其他债权债务关系，不清楚金额相符的原因，银行卡的转账款项不能证明用于涉案房屋的款项，实际付款时间应以票据载明的时间为准。原告称，涉案房屋的专项维修资金是被告代收代缴；被告称，涉案房屋的专项维修资金是原告自行缴纳。原告称，原告按揭贷款期限始于2012年3月20日，表明在该时间之前已通过银行按揭审批，原告主张以该时间作为计算本案违约金的起算时间；被告称，不清楚银行审贷通过的情况，也不清楚银行放款的情况。上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、发票、契税证明、完税证明、专项维修资金收据、非税收入一般缴款书、银行签购单、抵押贷款合同、业务受理通知书、函件、对外贸易经济委员会文件等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。华润（重庆）有限公司被被告吸收合并后，其债权债务由被告承担。原告与华润（重庆）有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应自觉全面履行。补充协议作为主合同的组成部分，具有同等法律效力。补充协议是在主合同签订后，双方对主合同有关条款进行特别说明或补充约定，构成对主合同条款的补充或变更。当主合同与补充协议约定不一致时，应以补充协议为准。本案中，补充协议对主合同约定的合同备案登记条件进行了变更，被告有义务在原告交清相关税、费、专项维修资金并银行审贷通过将资料返还给被告之日起10日内，为原告办理合同备案登记。原告于签订合同当日前通过银行转账向华润（重庆）有限公司支付的金额与合同约定的首付款及票据中载明的其他相关税、费、专项维修资金之和完全吻合，可确定实际付款时间为银行转账的时间而非票据出具的时间，被告虽不认可是涉案款项，但未提供证据予以反驳，本院认定原告于签订合同当日就付清了相关税、费、专项维修资金及首付款。原告就涉案房屋的按揭抵押贷款期限始于2012年3月20日，表明在该时间之前已通过银行按揭审批，被告也应在该时间前收到相关的资料。由于双方均未举证证明审贷通过及被告收到银行银行相关资料的具体时间，本院酌情以贷款起始时间作为银行审贷通过及被告收到银行相关资料的时间，因此，被告应在2012年3月30日前办理合同备案登记并取得登记受理单。被告于2012年5月23日才取得涉案房屋买卖合同备案登记受理单，逾期超过54日。按照双方商品房买卖合同有关逾期办理合同备案登记违约金的约定，被告应按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金共计4447.79元（823664×0.1‰×54）。按合同约定，被告应当在实际取得登记受理单之日起30日内即2012年6月22日前向原告支付违约金。被告未按约定期限支付，应当从2012年6月23日起至付清时止向原告支付逾期付款利息损失，具体标准可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告应于2014年6月22日前向被告主张本案权利，否则会因超过时效而不予保护。原告举示的函件有相关人员的签收，且是包括原告在内的业主群体共同主张权利，具有高度盖然性，被告虽予以否认，但未能举证予以反驳，本院对原告于2014年3月26日向被告主张本案权利的事实予以采信。原告向被告主张本案权利时，尚未超过二年的诉讼时效，引起诉讼时效的中断，从2014年3月26日起重新计算二年的诉讼时效，因此，原告本案的诉讼请求尚未超过诉讼时效，应受法律保护。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国公司法》第一百七十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告华润置地（重庆）有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘敏、陈小龙、陈紫桐支付逾期办理合同备案登记违约金4447.79元；二、被告华润置地（重庆）有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘敏、陈小龙、陈紫桐支付以4447.79元为本金，从2012年6月23日起至付清之日止，按中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率计算的利息；三、驳回原告刘敏、陈小龙、陈紫桐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告华润置地（重庆）有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员　　谭炼二〇一六年二月十四日书记员　　杨扬 更多数据：搜索“”来源：