（2016）辽01民终字1910号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-03-17
案件名称
上诉人扈有平与被上诉人沈阳北环物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
扈有平,沈阳北环物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终字1910号上诉人（原审被告）：扈有平，男，1959年9月10日生，汉族，住址沈阳市于洪区。委托代理人：刘岩，系辽宁越佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳北环物业管理有限公司，住所地：沈阳市于洪区黄河北大街206—211号。法定代表人：孙昱宏，系该公司经理。上诉人扈有平因与被上诉人沈阳北环物业管理有限公司（以下简称北环物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第07099号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长，审判员单立（主审）、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。北环物业公司一审诉称：该业主拖欠2012年1月1日至2014年12月31日物业费2658元，在欠费期间，我公司一直按照物业服务合同约定为被告提供服务。现要求被告立即支付拖欠的物业费2658元及滞纳金2464元，并承担诉讼费。扈有平一审辩称：原告的诉讼请求有一部分超过了法律规定的诉讼时效，原告起诉的时间为2015年10月8日，原告在起诉前从未向我方主张过2012年1月1日至2013年10月7日的物业费，按照法律规定，这部分诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效，所以这部分不应得到法院的支持。原告一直到现在也没有派人解决和维修我方房屋外墙渗水的问题，另外小区管理混乱卫生条件很差，没有监控，公共设施严重损坏，原告不维护不管理，服务存在严重的瑕疵，原告无权主张服务费。在本次诉讼之前，双方曾在沈阳市中级人民法院进行过调解，调解的结果是收取了一半的物业服务费用。原告与被告之间没有签订过书面的物业服务合同，原告不是我方所在小区的服务相对人，原告擅自提高了物业费的收费标准，也是无效的。原告没有收费许可证，及相应的资质，按照物业服务相关的规定，也无权收费。另外由于原告服务存在严重瑕疵，无权主张滞纳金。综上所述，我方认为应当直接驳回原告的诉讼请求。原审法院经审理查明，原告北环物业公司是合法经营的物业管理企业。2013年7月1日，沈阳市于洪区环北家园小区业主委员会（甲方）与沈阳北环物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.80元向业主或物业使用人收取。业主物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。委托期限自2013年7月1日起至2013年12月31日止。2014年1月1日，沈阳市于洪区环北家园小区业主委员会（甲方）与沈阳北环物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.80元向业主或物业使用人收取。业主物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。委托期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。另查明，2011年1月15日，经沈阳环际房产物业管理有限公司及原告北环物业公司双方董事会决议，沈阳环际房产物业管理有限公司所有债权、债务均由原告北环物业公司接管承担。再查明，被告扈有平系居住在由原告提供物业管理服务的小区业主。被告拖欠2012年1月1日至2014年12月31日期间物业费2658元。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，沈阳市于洪区环北家园小区业主委员会与沈阳北环物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。2011年1月15日，经沈阳环际房产物业管理有限公司及原告北环物业公司双方董事会决议，沈阳环际房产物业管理有限公司所有债权、债务均由原告北环物业公司接管承担。作为物业服务公司原告履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。结合本案的实际，可以认定原告在对被告提供的物业服务上存在一定的瑕疵，对原告主张的物业费按实际拖欠费用的90%计算为宜，即2392元（2658元×90%）。关于原告提出的要求被告支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。关于被告提出的原告的主张超过诉讼时效的主张，考虑到物业公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取张帖催费通知单的习惯做法，本院对于原告提出的其一直在行使权利的事实予以认定，构成了诉讼时效的中断，故对被告的该项主张，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：一、被告扈有平于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳北环物业管理有限公司2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业费2392元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告扈有平承担。宣判后，扈有平不服，上诉至本院。上诉请求：一、请求撤销原审判决、依法改判驳回被上诉人全部请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：1、2012年1月1日至2013年10月8日的物业费已经超过诉讼时效，不应予以支持。原审认为物业公司张贴物业费通知单催缴，但没有证据证明。2、被上诉人不履行义务，小区管理脏乱差，中级法院曾经调解按照50%缴纳物业费，而此次判决给付90%，判决不合理。3、被上诉人主张按照0.80元交付物业费没有依据。北环物业公司辩称：同意一审判决。本院查明事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有当事人陈述，原告提供的物业管理委托合同等证据在卷为凭，经庭审质证及本院审查，予以采信。本院认为：沈阳市于洪区环北家园小区业主委员会与被上诉人北环物业公司签订的《物业管理委托合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务。被上诉人北环物业公司履行了物业服务协议约定的服务义务，有权收取物业费。上诉人作为环北家园小区业主接受了被上诉人提供的物业服务，也应当缴纳相应的物业费。合同中二十一条物业管理服务费均约定，多层住宅房屋按照建筑面积每月每平方米0.80元收取，因此上诉人主张不应按照0.80元交付，本院不予采信。关于被上诉人的主张是否超过诉讼时效的问题。北环物业公司辩称采用电话催缴及张贴催费通知的方式向上诉人要求交付物业费，并提供张贴图片予以证明，故存在诉讼时效的中断，上诉人主张超过诉讼时效，本院不予支持。关于上诉人提出的调解书中曾按照按照50%缴纳物业费的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条规定，在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。因此上诉人不能以调解书中给付物业费金额作为给付依据。关于上诉人扈有平提出北环物业公司提供的物业服务质量存在瑕疵的问题。物业公司提供的物业服务需要根据工作管理进行统一安排，上诉人提供的证据不足以证明被上诉人未履行服务义务，且原审判决并未支持被上诉人要求给付违约金的诉讼请求，故上诉人以此为由要求不缴纳物业费的主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人扈有平负担。本判决为终审判决。审 判 长 于利军代理审判员 单 立代理审判员 吕长辉二〇一六年二月十四日书 记 员 张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来自：