（2016）渝04民终2号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-08-11
案件名称
重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司、王崇尧与商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王崇尧,重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十五条第一款，第一百三十条，第一百四十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝04民终2号上诉人（原审原告）：王崇尧，女，1963年1月7日生，土家族，住重庆市黔江区。二上诉人之共同委托代理人：胡亮，重庆睿渝律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区正阳街道办事处团结居委。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托代理人：曾果，男，生于1989年10月6日，汉族，重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司员工，住广东省佛山市。委托代理人：洪海林，重庆学苑律师事务所律师。上诉人王崇尧与上诉人重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市黔江区人民法院于2015年9月13日作出(2015)黔法民初字第03829号民事判决。双方当事人均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月8日公开开庭进行了审理。上诉人王崇尧的委托代理人胡亮，上诉人碧桂园公司的委托代理人曾果、洪海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2013年1月5日，王崇尧作为乙方与重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司作为甲方签订了《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》与附件，预订：王崇尧以按揭方式购买碧桂园公司开发的位于黔江区正阳大道碧桂园80幢2单元2-1号商品房一套，房屋总成交金额627803元，销售方式为预售商品房。合同第七条约定：碧桂园公司应于2014年6月10日前将房屋交付王崇尧使用。第九条甲方逾期交房的违约责任第（一）款第1项明确约定：逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金……第十三条第2款关于办理产权登记的约定：预售商品房，在本商品房实际交付之日使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房的《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房的《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过60日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的受理单之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之三的违约金，……如因乙方的责任……甲方不承担违约责任。合同第二十五条约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件三）：《委托办理权属登记协议书》第二条约定：甲乙双方一致同意，由甲方于《商品房买卖合同》签订之日起30日内向黔江国土资源与房屋管理局申请办理合同登记备案及预告登记手续，乙方应当在签署《商品房买卖合同》之日提交政府部门要求的需乙方提供的资料。若因乙方或按揭银行的原因，未能办理或逾期办理该商品房预告登记的，甲方不承担任何责任。第四条、乙方自愿同意甲方在同时具备下列条件之日起180天内将该商品房办理《房地产权证》所需的权属登记资料送交国土房管部门，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；2、按房地产、国土管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所必须文件（如身份证、户口簿等）；3、乙方对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件。甲方未按上述约定条件向房地产登记机关递交权属登记材料的，每逾期一天，甲方应向乙方支付50元的违约金。（附件五）《合同补充协议》第四条第2款：（二）甲乙双方一致同意，《商品房买卖合同》第八条（合同笔误，实际为第七条）第1项约定的“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备”变更为“甲方在《商品房买卖合同》第七条约定的交付日期之前交付该商品房给乙方的，甲方应当书面通知乙方办理交付手续”，除此之外，乙方应按《商品房买卖合同》第七条约定的交付期限届满之日自行到甲方销售中心联系并办理交接房使用手续。甲乙双方一致同意，《商品房买卖合同》第八条第2项约定的“自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付”变更为“自《商品房买卖合同》第七条约定的交付期限届满之日起视为已交付”。合同约定交房时间到期后，王崇尧未能去接房。碧桂园公司通过邮寄方式通知王崇尧接房，2014年10月29日王崇尧签收该通知，认为房屋装修质量有问题，王崇尧于2015年2月3日接房。碧桂园公司至今未向房屋登记机构提交办理本商品房的《房地产权证》的申请，未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的。在诉讼过程中，王崇尧撤回对被告已交房屋装修质量问题进行修复，更换直至达到精装修房屋标准的诉讼请求。王崇尧一审诉称：2013年1月5日，王崇尧和碧桂园公司签订商品房买卖合同，约定碧桂园公司将其开发的正阳街道碧桂园小区80幢2单元2-1号一套精装房，房屋总价为627803元卖给王崇尧，碧桂园公司应于2014年6月10日前将房屋交付给王崇尧使用，从实际交房之日起60日内在土地房屋登记机构申请办理《房地产证》，如因碧桂园公司原因未能按期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，每逾期一日按王崇尧已付房屋价款万分之三支付违约金。王崇尧接房后发现房屋的装修质量达不到碧桂园公司承诺的精装修房屋标准，经碧桂园公司整改仍达不到精装修房屋标准，给王崇尧造成了重大损失，且至今未给王崇尧办理好《房地产权证》，也没有取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。特诉请：1、判令碧桂园公司向王崇尧支付逾期交房违约金44636.58元（从2014年6月11日至2014年2月2日止，共计237天）；2、判令碧桂园公司向王崇尧支付逾期办理房屋产权证违约金5273.52元（从2015年4月3日至2015年4月30日止，共计28天，从2015年5月1日起至碧桂园公司为王崇尧在黔江区国土资源和房屋管理局取得房地产权证登记受理单之日止的违约金每日以188.34元按月向王崇尧支付）；3、判令碧桂园公司对王崇尧的房屋装修质量问题进行修复，更换直至达到精装修房屋标准；4、本案诉讼费用由碧桂园公司承担。碧桂园公司一审辩称:碧桂园公司开发、销售的黔江碧桂园项目商品房，符合法律规定和合同约定的交付标准，碧桂园公司提供了《竣工验收备案登记证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，书面通知了王崇尧接房，碧桂园公司不应承担违约责任。王崇尧委托碧桂园公司办理权属登记的《委托办理权属登记协议书》第四条第3款约定：王崇尧对该商品房的质量无任何异议且已接受了该商品房，王崇尧至今对房屋质量有异议，合同约定的递件条件并未成就，因此碧桂园公司不应承担责任。故请法院依法驳回王崇尧的诉讼请求。一审法院认为，王崇尧和碧桂园公司于2013年1月5日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》与附件，是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人利益，该合同合法有效。结合双方诉辩主张，本案的争议焦点有二：第一、碧桂园公司交房是否违约。王崇尧和碧桂园公司于2013年1月5日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》与附件，约定碧桂园公司于2014年6月10日前交房。王崇尧认为房屋装修质量存在问题，才于2015年2月3日接房，按《合同补充协议》第四条第2款：“自书面交房通知确认的交付使用之日起视为已交付”变更为“自《商品房买卖合同》第七条约定的交付期限届满之日起视为已交付”。故碧桂园公司不应承担逾期交房的违约责任，对王崇尧诉求碧桂园公司支付违约金44636.58元的主张，不予支持。第二、逾期办理房屋产权证违约的问题。王崇尧和碧桂园公司签订的《合同补充协议》与附件，对主合同在逾期办理房屋产权证违约责任及递件并取得受理单的时间均作了变更，应以《合同补充协议》与附件为准。且同类情况中的董雪芹、谢宏，碧桂园公司已为其办理了房屋产权。《委托办理权属登记协议书》第四条约定：乙方自愿同意甲方在同时具备下列条件之日起180天内将该商品房办理《房地产权证》所需的权属登记资料送交国土房管部门，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门。第3款：乙方对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件”，不是碧桂园公司向办理权属登记机关递件的法定条件，也不是碧桂园公司提交办证登记手续的抗辩理由。王崇尧按合同约定的其他办理权属登记的资料已全部交给了碧桂园公司，碧桂园公司怠于提交办证登记，超过180天的应当承担逾期办理房屋产权证违约责任。本案合同约定碧桂园公司于2014年6月10日前交房，虽然王崇尧于2015年2月3日接房，但应该认定双方约定的交房时间为2014年6月10日。碧桂园公司应在2014年12月11日前向办理权属登记机关递件，并取得登记受理单。本案应该支持的逾期办证违约时间从2014年12月11日起至人民法院第一次开庭的2015年7月22日止，按50元/天计算违约金11050元（违约金天数7个月11天，即221天），对双方更为公平、合理。对其后的逾期办证违约时间，因处于待定状态，可在条件具备后，王崇尧另行主张权利。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司在本判决书生效之日后十日内支付王崇尧王崇尧逾期办理房屋产权证的违约金11050元（违约金计算方式，从2014年12月11日起至2015年7月22日止，按50元/天计算）；二、驳回王崇尧的其他诉讼请求。案件受理费1048元，减半收取524元，由王崇尧负担474元，重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司负担50元。王崇尧不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或者发回重审。主要事实和理由：一、一审认定事实错误。王崇尧购买碧桂园公司的房屋为精装修房屋，装修部分是房屋买卖的重要组成部分。装修存在质量问题，购房人有权拒绝接房。二、一审认定事实不清。一审法院未查看案涉房屋现场，也未对王崇尧提出的房屋质量证据进行说明，即一审法院未查明案涉房屋的具体质量问题。三、一审违反法定程序。本案纠纷为重大复杂案件，共同诉讼人数众多，根据法律规定，不宜适用简易程序审理。碧桂园公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回王崇尧的诉讼请求。主要事实和理由：一、原判认定事实错误。1.碧桂园公司已于一审判决作出之前向黔江区国土房管局递交了办证资料，且为王崇尧办理了《房地产权证》。2.《委托办理权属登记协议书》明确约定碧桂园提交办证申请及相关资料的条件是，王崇尧对商品房的质量无任何异议且已接受该商品房并签署了接收文件。王崇尧一直对案涉商品房的质量持有异议，因此，其提交办证申请及相关资料的条件尚未成就。二、原判适用法律错误。1.《委托办理权属登记协议书》约定的提交办证申请及相关资料条件合法有效，一审以不是所谓的法定条件为由不予采纳，这违反了私法自治原则。2.《委托办理权属登记协议书》属于无偿委托合同，同时碧桂园公司未提交办证申请及相关资料并不构成故意或重大过失，并且也未因此给王崇尧造成损失，故根据《合同法》第四百零六条的规定，其不应承担赔偿责任。双方针对对方提出上诉的部分的答辩意见均为：请求维持一审对该部分的判决。二审中，碧桂园公司提交了《房地产权证》一份，证明公司已在一审判决作出之前为王崇尧办理了《房地产权证》。本院审查认为，该证据来源合法，内容真实，可以证明黔江区国土房管局已于2015年8月24日为王崇尧办理了《房地产权证》。本院二审查明：碧桂园公司交付给王崇尧的房屋存在主卫天花渗水、热水器角阀未安等34项质量问题；黔江区国土房管局已于2015年8月24日为王崇尧办理了《房地产权证》。本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审法院适用简易程序审理是否违反法定程序；二、碧桂园公司是否应当承担逾期交房违约责任；三、碧桂园公司应否承担逾期取得房屋产权登记受理单的违约责任以及一审法院认定的违约金是否正确。关于焦点一。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，适用简易程序。”首先，本案中，双方争议的并请求人民法院裁判的民事法律关系的性质为商品房预售合同纠纷，其权利义务关系明确，并且，因该法律关系发生争议引发的纠纷类型，属于常见、典型的民商事纠纷。其次，双方争议的焦点为碧桂园公司拟交付的房屋是否存在装修质量问题，是否存在逾期交房违约、应否承担违约责任及违约金的计算，其争议焦点比较集中，并且双方争议的违约金数额不大。再次，就个案而言，争议的当事人只有商品房出卖人碧桂园公司和买受人王崇尧，不存在当事人人数众多的情形。由此可见，一审法院适用简易程序审理本案并无不当。碧桂园公司请求将本案发回重审的理由不充分，本院不予采纳。关于焦点二。根据双方的合同关于房屋交付条件的约定，碧桂园公司在交付房屋时应当具有并出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》，对装修房屋的装修部分的质量，应当符合合同附件中关于装修方面的约定。可见，王崇尧只有在碧桂园公司在交房时不具有或不出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》，装修部分质量不符合合同附件四的约定时才能拒绝接房。而事实上，碧桂园公司在交房时具有并出示了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》，王崇尧也没有以碧桂园公司在交房时不具备上述一证两书为由拒绝接房。王崇尧拒绝接房的理由是碧桂园公司交付的房屋存在装修质量问题。从双方合同附件四中关于装修部分的约定内容来看，双方仅就装修的方式、材料、所应配置的设备等进行了具体约定，而对装修的技术标准没有明确的约定。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同”。由此可见，只有在出卖人交付的房屋达不到法律规定的强制性质量标准或者合同约定的质量标准，出现功能性质量问题，致使合同目的不能实现时，买受人才可以拒绝接收。从证据“工作业务联系单”上记载的情况来看，王崇尧购房的房屋在交付时存在的问题多达34项，虽然部分诸如厨房门套未收缝、插座松动等问题不足以影响接房后正常居住使用，但其中载明的主卫天花渗水、热水器角阀未安等问题本身影响居住生活，而其中载明的地板严重不平、墙面色差等问题在整改时也会给居住生活带来极大的不便利。因此，本院认定碧桂园公司拟交付给王崇尧的房屋存在足以影响居住生活的功能性质量问题，王崇尧拒绝接房合情合理。因此，碧桂园公司拟交付的房屋存在功能性质量问题，买受人王崇尧可以拒绝接收。据此，碧桂园公司存在逾期交房的违约行为，应当承担违约责任。由于王崇尧已于2015年2月3日接房，其要求计算2014年6月11日至2015年2月2日期间的违约金合理合法，本院予以支持，碧桂园公司存在逾期交房的违约金为：62.7803元／天×3×237天=44636.58元。关于焦点三。首先，如何认定合同中就逾期取得产权登记受理单的约定的问题。双方的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》与附件系同日签订的，其《商品房买卖合同》第十三条与附录三《委托办理权属登记协议书》均对逾期办证问题作了约定。通过比对，可以看出，两者关于向房屋登记机构提交资料的期限及违约金数额的约定不一致，且《委托办理权属登记协议书》对提交资料的条件与责任的承担作出了更为详尽的约定，当中并未明确约定与《商品房买卖合同》第十三条不一致的部分作废。《委托办理权属登记协议书》是《商品房买卖合同》的补充，因此，当两者内容不一致时，应以《委托办理权属登记协议书》的内容为准。其次，根据《委托办理权属登记协议书》第四条第三款约定，碧桂园公司向房屋登记机构提交办证所需资料的条件之一是购房人对该商品房质量无任何异议，且已接受该商品房。针对该条款内容的理解，双方各执一词。依合同目的解释，双方订立商品房买卖合同的目的之一是转移商品房所有权于买受人，如果买受人在任何情况下对商品房的质量提出任何异议，出卖人均不予转移其所有权于买受人，这显然有悖于订约目的；依诚实信用原则解释，出卖人在违约瑕疵交付的情形下，还可免除其转移标的物所有权于买受人的合同义务，这显然违背了诚实信用原则。由此可见，其正确的理解应该是，碧桂园公司向房屋登记机构提交办证所需资料的条件之一是购房人未对交付的商品房提出足以拒收或退房的任何质量异议，并已接受商品房。本案中，王崇尧已实际接房且并未要求退房，碧桂园公司就应按合同约定在王崇尧实际接房之日起180日内为其向房屋登记机构提交办证所需资料；如果迟延，应当承担违约责任。然而，一审认定其应当在合同约定的接房之日起180日内提交办证所需资料，与当事人在合同中约定的内容不符，于法无据，本院予以纠正。最后，碧桂园公司是否存在迟延取得登记受理单违约的问题。王崇尧于2015年2月3日实际接房，涉案房屋于2015年8月24日取得房屋产权证，任江红于2015年2月3日实际接房，碧桂园公司按照约定应于2015年8月2日内取得房屋产权登记受理单，而碧桂园公司于2015年8月24日才为涉案办理了房屋权属登记。虽然碧桂园公司抗辩主张从提交办理产权登记申请到取得房屋产权登记的合理期间应当扣除，但其没有举示证据证明其具体的提交办理产权登记并取得受理单的时间也没有举示证据证明从提交办理产权登记到实际取得房屋产权证所需的合理时间，本院只能认定碧桂园公司逾期取得房屋产权登记违约终止时间为2015年8月24日。因此，碧桂园公司应当支付违约金为天数为22天，应当支付违约金数额为22天×50元/=1100元。综上所述，因当事人在二审中提交新证据，致使本院纠正一审认定的部分事实，并据此予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市黔江区人民法院（2015）黔法民初字第03823号民事判决；二、重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司支付王崇尧逾期交房违约金44636.58元，限于本判决生效后十日内付清；三、重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司支付王崇尧逾期取得产权登记受理单违约金1100元，限于本判决生效后十日内付清；四、驳回王崇尧的其余诉讼请求。一审案件受理费1048元，减半收取524元，由王崇尧负担100元，由重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司负担424元；二审案件受理费1048元，由王崇尧负担200元，由重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司负担848元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向重庆市黔江区人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算审 判 长 谭中宜审 判 员 王勐视代理审判员 刘文玉二〇一六年二月十四日书 记 员 谢 一 关注公众号“”