（2016）皖05民终46号

裁判日期: 2016-02-14

公开日期: 2016-03-07

案件名称

安徽和县碧桂园房地产开发有限公司与顾萍买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省马鞍山市中级人民法院

所属地区

安徽省马鞍山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

安徽和县碧桂园房地产开发有限公司,顾萍

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省马鞍山市中级人民法院民事判决书（2016）皖05民终46号上诉人（原审原告）：安徽和县碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省和县。法定代表人：杨文杰，公司总经理。委托代理人：张营，公司员工。被上诉人（原审被告）：顾萍，女，1978年4月5日出生，汉族，住江苏省靖江市。上诉人安徽和县碧桂园房地产开发有限公司（下称碧桂园房地产公司）因与被上诉人顾萍买卖合同纠纷一案，不服安徽省和县人民法院（2015）和民三初字第00123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年1月19日公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园房地产公司的委托代理人张营、被上诉人顾萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园房地产公司在原审中诉称：其与顾萍于2012年10月27日签订《商品房买卖合同》及附件，约定顾萍购买其开发的和县碧桂园如山湖城西山秀色苑三街29幢1号房，总房价款为812944元；顾萍采用非按揭分期付款方式支付房款，于签订合同之日支付162424元，余款650320元分八期支付，每三个月为一期，每期支付81290元，首期支付日期为2013年1月27日前，之后每期于该期限届满之日前支付；逾期付款的，自合同约定的应付款期限第二天起至实际全额支付之日止，按日支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90天的，碧桂园房地产公司有权解除合同，顾萍按累计应付款的15%支付违约金。顾萍于签订合同之日支付了首期款162424元，此后未支付房款，尚欠房款650320元。故起诉要求：1.判令顾萍支付购房款650320元及逾期违约金，（至2015年10月27日暂计为133543.21元）；2.诉讼费用由顾萍承担。顾萍在原审中反诉称：在碧桂园买房两个月后，其老公因身体状况不好辞职，公公也得了食道癌，治病花了很多钱，现在确实没有钱支付房款了。故提出反诉，请求判令解除合同，愿意承担合同约定的违约金。原审查明：碧桂园房地产公司与顾萍于2012年10月27日签订《商品房买卖合同》及附件，约定顾萍购买碧桂园房地产公司开发的和县碧桂园如山湖城西山秀色苑三街29幢1号房，总价款为812944元；顾萍采用非按揭分期付款的方式支付房款，签订合同之日支付162424元，余款650320元分八期支付，每三个月为一期，每期支付81290元，首期支付日期为2013年1月27日前，之后每期于该期限届满之日前支付；逾期付款的，自合同约定的应付款期限第二天起至实际全额支付之日止，按日支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90天的，碧桂园房地产公司有权解除合同，顾萍应按累计应付款的15%支付违约金。顾萍于签订合同之日支付了首期款162424元，余款未予支付，以致成讼。原审另查明，2013年2月，因顾萍丈夫李峰与原在南京的单位解除了劳动关系，其一家由南京迁回老家江苏省靖江市斜桥镇黄普村居住。2015年7月1日，其所在的基层组织出具证明，证明顾萍夫妇下岗，现无支付房款能力。其所在的基层政府给其发放了编号为3212822015006406的就业失业登记证。原审认为：碧桂园房地产公司与顾萍之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，系合法、有效合同，双方理应按照合同约定全面履行自己的义务。但顾萍提供的证据表明，其由于工作变动、居住地点变动、家庭经济状况发生重大改变等原因，已造成无力履行上述合同，同时提出反诉称如果合同解除，其愿意按照合同约定承担相应的违约金。其已明确表示没有继续履行合同的能力和意愿，如果要求其继续履行合同，对于债权人、债务人都无益。故对碧桂园房地产公司继续履行合同的请求，不予支持，对顾萍的反诉请求，予以支持。本案中，顾萍应付购房款为650320元，按15%计违约金为97548元。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，于2015年10月29日作出如下判决：一、解除原告（反诉被告）安徽和县碧桂园房地产开发有限公司与（反诉原告）被告顾萍之间的房屋买卖合同。二、安徽和县碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还顾萍购房款162424元，顾萍应向安徽和县碧桂园房地产开发有限公司承担违约金97548元，以上两项对比，安徽和县碧桂园房地产开发有限公司应当于判决生效之日起10日内给付顾萍64876元。三、驳回安徽和县碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费11299元，反诉案件受理费800元，计12099元，由安徽和县碧桂园房地产开发有限公司负担6099元，由顾萍负担6000元。宣判后，碧桂园房地产公司不服，向本院提起上诉，要求二审撤销原判，依法改判支持其诉讼请求，驳回顾萍的诉讼请求，事实与理由如下：一、原审法院认定事实不清。1.原审根据顾萍提交的两组证据认定“其由于工作变动、居住地点变动、家庭经济状况发生重大改变等原因已造成了履行上述合同已没有能力”，事实不清。证据一南京市社保关系变动表、解除劳动关系决定均未提供原件，证据内容的主体是李峰，没有证据证明李峰与顾萍是夫妻关系，即便是，因李峰不是签订房屋买卖合同的一方主体，也不是本案的当事人，故证据一与本案并无关联性，不应作为证据采信。从证据内容上看，解除劳动关系决定只能证明李峰终止了一段劳动关系，南京市社保关系变动表也只能证明其社保中断缴费，二者都不能证明其工作和居住地点不在南京，也不能证明其目前没有工作的状态，更不能证明其收入比购买涉案房屋时大幅减少的事实。证据二村民委员会证明和靖江市职业介绍中心证明。村民委员会不是政府部门，属于村民自治组织，讲的是熟人关系，出具的文件具有很强的随意性，其真实性、客观性都值得怀疑，证明的内容不能采信。靖江市职业介绍中心证明只是说明顾萍养老保险和医疗保险的缴费情况，不能证明顾萍的工作地点、居住地点发生变动，也不能证明其收入发生大幅减少的事实。原审认定家庭经济状况发生重大改变，事实含糊不清。改变，可能是减少也可以是增加。原审在这一重要事实都没有认定清楚的情况下，便得出造成了履行上述合同已没有能力的结论，不符合逻辑。2.原审法院认定如果要求其继续履行合同，对于债权人、债务人都无益的事实属主观臆断，缺乏事实依据。涉案纠纷属于金钱之债，不存在不适合履行的免责事由。碧桂园房地产公司经过分析认为，顾萍的支付能力与购买涉案房屋时相比没有发生大幅降低的现象，决定要求顾萍继续履行合同，支付欠付房款及违约金，这是权衡利弊后做出的对自身较为有利的选择。即使真如原审认定顾萍履行上述合同已没有能力，碧桂园房地产公司仍然可以通过申请执行，对涉案房屋进行拍卖、变卖等方式收回欠付房款及违约金。对于顾萍而言，继续履行合同并不确定无益。如果按照合同约定支付了购房款，会得到涉案房屋，可以任意处置涉案房屋，并非无益。二、原审适用法律错误。本案中，顾萍没有合同解除权。合同解除分为约定解除和法定解除。按照双方签订的商品房买卖合同及附件约定，没有明确顾萍可以没有支付能力为由解除合同，也没有赋予顾萍以承担15%违约金的方式解除合同的权利。合同法九十四条规定的法定解除，其立法用意是保护守约方的合法权益。顾萍作为明示违约方没有解除合同的权利，其提出解除合同的请求不符合法律规定。顾萍辩称：双方合同是2012年10月27日签订，2012年12月1日顾萍的丈夫李峰身体就出现状况，消化功能紊乱、慢性肠胃炎。因李峰在江苏开元船舶有限公司的工作系高空作业，有一定的危险性，身体不好就无法胜任，被迫于2012年底辞职在家调养。顾萍一直失业在家带孩子，因在南京生活拮据，全家于2013年年底搬回老家生活，孩子也从南京实验小学转回靖江上学。现在经济非常困难，无力支付社保，医保也已经停交，只参加了农村医疗合作保险。故无法支付房款，请求碧桂园房地产公司给予谅解，二审能够减少违约金的数额。二审中，顾萍向本院提供如下证据：1.结婚证一份，证明顾萍与李峰系夫妻关系；2.江苏省人力资源和社会保障厅颁发的顾萍就业失业登记证、李峰就业创业证各一份，南京市劳动合同终止、解除备案及失业保险待遇申报表一份，关于李峰同志（终止或解除）劳动合同的决定，证明顾萍与李峰均处于失业状态；3.靖江市职业介绍中心出具的证明一份，证明顾萍的养老保险费交至2013年6月，医疗保险费交至2015年6月；4.泰州市城乡居民基本医疗保险费收据一份，证明顾萍现在参加的是农村医疗保险；5.李峰的部分病历、诊断报告单、检查诊疗报告单、医药费收据等二十二份，证明李峰因病就医情况。碧桂园房地产公司未提供新的证据。经质证，其对顾萍提供证据一的真实性不持异议，但李峰不是合同当事人，与本案不具关联性；证据二中顾萍的就业失业登记证、李峰的就业创业证内容均为空白，不能证明待证事实；对证据三、四的质证意见与一审相同；证据五中李峰最早的就医时间在2011年，双方房屋买卖合同的签订时间是2012年10月，说明李峰的身体状况在和签订前后并无重大变化。经合议庭评议，本院认为：顾萍提供的证据均具有真实性、合法性和与本案的关联性，均予认定。二审查明的事实与原审相同。综合双方当事人的诉辩意见并经双方同意，归纳本案二审的争议焦点为：案涉商品房买卖合同应当予以解除还是继续履行。本院认为：首先，我国现行法律并没有关于违约方不得解除合同的明确规定。合同是当事人之间的契约，按约履行除囿于法律规定的约束，很大程度还要取决于当事人的自愿。在某些案件中，一方不愿意继续履行合同时，一味排除违约方解除合同的权利而强制履行，必然会耗费极大的社会资源。本案中，顾萍在与碧桂园房地产公司签订商品房买卖合同之后，因丈夫李峰身患××，不能胜任工作，被迫辞职；二人同处于失业状态，无力维系在城市的生活，举家从南京市搬回老家靖江市农村；社会保险也无力继续缴纳，家庭生活已经陷入困境。顾萍向碧桂园房地产公司所购房屋尚有65万余元房款未付，房屋原为在南京生活时居住所用，现显然已失去购房目的。故对于顾萍而言，无论是履行合同的能力，还是履行合同的目的，与合同签订时相比，都出现了巨大的变化，合同事实上已履行不能，其以承担违约金为代价要求解除合同，应当予以准许。综上，碧桂园房地产公司的上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，处理结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担按一审判决执行；二审案件受理费11299元，由上诉人安徽和县碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赵　辉审　判　员　　范秀媛代理审判员　　刘　乔二〇一六年二月十四日书　记　员　　袁　园附：本判决所引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”