（2015）铁民一终字第00704号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-12-21
案件名称
原审原告铁岭市英铁物流储运租赁有限公司与原审被告张桂香租赁合同纠纷一案判决书
法院
辽宁省铁岭市中级人民法院
所属地区
辽宁省铁岭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张桂香,铁岭市英铁物流储运租赁有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）铁民一终字第00704号上诉人（原审被告）：张桂香，女，1970年4月14日生，汉族，个体，现住铁岭市银州区。委托代理人：任雪娇，辽宁申盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铁岭市英铁物流储运租赁有限公司，住所地铁岭市银州区汇工街71号。法定代表人：王日娥，该公司经理。（未到庭）委托代理人：曹春龙，辽宁国制律师事务所律师。原审原告铁岭市英铁物流储运租赁有限公司与原审被告张桂香租赁合同纠纷一案，银州区人民法院于2015年9月29日作出（2015）铁银民一初字第00419号民事判决，原审被告张桂香不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。上诉人张桂香及其委托代理人任雪娇，被上诉人铁岭市英铁物流储运租赁有限公司的委托代理人曹春龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告铁岭市英铁物流储运租赁有限公司一审诉称，被告张桂香长期租赁现由原告经营管理的木材市场2号锯房摊位（简称涉诉摊位）及摊位上按统一规格搭建的简易房（32㎡）从事木材加工，被告承租之初，将简易房扩建至156.59㎡。2014年3月4日，原、被告续签租赁合同时，被告减少租赁319.1㎡，只续租400.9㎡（720㎡²-319.1㎡）及原规格范围内简易房，续租期限自同月1日至2015年2月28日，为期1年。因简易房由被告继续占用使用，导致原告无法另行出租被告减少租赁的部分。续租期限届满时，被告未再续租，故租赁合同于2015年2月28日终止，但被告拒不返还涉诉摊位及原规格范围内简易房、拆除其扩建部分。请求依法判决被告返还涉诉摊位及原规格范围内简易房、拆除扩建部分；按52,531.2元/年租金标准支付迟延返还期间的摊位及原规格范围内简易房占有使用费；并以上述占有使用费为计算基数，按日3‰标准支付逾期占有使用摊位及简易房期间的违约金。被告张桂香一审辩称，木材市场于1998年从后八里村迁至现址时，铁岭市木材市场管理处（简称市木材市场管理处）制定了现址内简易房建造、归属政策：从原址迁来的承租人无偿取得现址内其承租摊位上按统一规格搭建的苦土板简易房（32㎡），其他承租人有偿（交纳1,400元）取得苦土板简易房；承租人可根据经营需要对苦土板简易房进行改扩建，改扩建部分亦归承租人所有。被告承租涉诉摊位开办带锯加工厂，根据经营需要花费数十万元对苦土板简易房进行了扩建，使简易房面积增加到158.64㎡，并达到生产、居住条件。根据上述简易房建造、归属政策，涉诉摊位的简易房应归被告所有。2004年8月，市木材市场管理处将木材市场整体移交辽宁省冶金工业供销总公司铁岭公司（简称铁岭冶金公司），2008年8月，铁岭冶金公司又将木材市场整体出售铁岭市英铁金属材料有限公司（简称英铁金属公司，原告英铁租赁公司原名称），被告等承租人对木材市场流转过程中转让方将本应归承租人所有的简易房亦列入流转范围并不知情，知悉后亦未予追认，因而转让简易房的行为依法应认定无效；又由于各次流转均未办理建设用地使用权和简易房所有权变更登记，因此，即使铁岭冶金公司、英铁金属公司为善意，亦不能取得建设用地使用权和简易房所有权，故简易房仍归承租人所有。被告等承租人对历任出租人均将本应归承租人所有的简易房亦作为租赁标的物的做法持有异议，但因租赁合同系出租人预先拟定的格式合同，根本不容协商，为延续租赁关系，才被迫接受了该合同条款。英铁金属公司及更名后的原告对被告等大部分承租人与个别承租人区别对待的做法，亦有违“相同情况应作相同处理”的公平原则，如，英铁金属公司与李震签订的租赁合同，就未将简易房作为租赁标的物；又如，在英铁金属公司与付连秋、原告与刘秀英的租赁合同终止时，英铁金属公司和原告就分别对付连秋和刘秀英的简易房进行了补偿。被告在租赁合同终止后，之所以未将涉诉摊位上的生产设备移除，是因为原告拒绝就简易房给予合理补偿。请求判决驳回原告的诉讼请求。一审法院审理查明：木材市场于1998年从后八里村迁至现址时，市木材市场管理处根据承租人是否系从原址迁来而确定是否有偿使用现址摊位上按统一规格搭建的苦土板简易房（32㎡），从原址迁来的承租人无偿使用，非从原址迁来的承租人则有偿（交纳1,400元）使用；承租人可根据经营需要对苦土版简易房进行装修、改扩建。从木材市场迁至现址时，被告张桂香即承租涉诉摊位（720㎡），承租后对苦土板简易房进行了装修、扩建，使简易房面积增加至近160㎡。2004年8月，市木材市场管理处将木材市场整体移交铁岭冶金公司，后者又于2008年8月将木材市场整体（含建设用地使用权和原规格范围内简易房等）转让英铁金属公司（原告英铁租赁公司原名称）。2014年3月4日，原告（甲方）与被告（乙方）续签租赁合同（格式合同），约定：乙方租赁涉诉摊位中的400.9㎡及摊位上32㎡简易房；租期1年，自2014年3月1日起至2015年2月28日止；租金25,064元；乙方于租期届满如不续租，则应于合同期满的当月将属于甲方的设施、物品返还甲方，将乙方增建的临时建筑、物品拆除搬走。租期届满时，因原告将下一年度租金提高到52,531.2元，被告未再续租，双方租赁关系终止，但被告以原规格范围内简易房及扩建部分均为其所有，原告应予合理补偿为由，拒不返还涉诉摊位及原规格范围内简易房，拆除其扩建部分。庭审结束后，原告向本院书面表示，同意就被告对2栋原规格范围内简易房的装修补偿被告3,000元（1,500元/栋×2栋），并放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。一审法院认为，木材市场摊位上的苦土板简易房系由市木材市场管理处搭建，故其应归市木材市场管理处所有。被告承租后对苦土板简易房进行了装修，装修物与苦土板简易房形成附合的部分的所有权由市木材市场管理处取得。包括原规格范围内简易房在内，木材市场整体依次流转至英铁金属公司亦即原告英铁租赁公司，故原告取得了原规格范围内简易房的所有权。被告张桂香在与原告的租赁合同终止后，应将2号锯房摊位及原规格范围内简易房返还原告。被告经市木材市场管理处同意虽对苦土板简易房进行了装修，支出了装修费，但租赁期间既已届满，则装修中与苦土板简易房形成附合部分的装修费应视为已在租赁期间内分摊完毕，故对此费用，原告没有补偿义务，但原告自愿同意补偿被告3,000元，应予照准。至于未与苦土板简易房形成附合的装修物，被告可以拆除。租赁合同约定，合同终止时，被告将扩建的临时建筑拆除，故被告应履行合同义务，将其扩建部分拆除。租赁合同终止后，被告以就简易房给予补偿为条件，拒不返还摊位和原规格范围内简易房，应视为其继续占有使用，故应按原租金标准向原告支付继续占有使用期间的占有使用费。原告自愿放弃了要求被告支付违约金的诉讼请求，应予照准。依照《中华人民共和国物权法》第三十条（因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力）、《中华人民共和国合同法》第六条第一款（当事人应当按照约定全面履行自己的义务）、第二百二十三条第一款（承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物）、第二百三十五条（租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态）、法释[2009]11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条（承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外）的规定，判决如下：一、被告张桂香将木材市场2号锯房摊位及摊位上原规格范围内（32㎡）简易房返还原告铁岭市英铁物流储运租赁有限公司，并拆除上述简易房外扩建部分；二、被告按68.67元/天（25,064元/年÷365天）标准向原告支付自2015年3月1日起至本判决限定的返还摊位和原规格范围内简易房之日止的占有使用费；三、原告补偿被告3,000元；四、上述第一项于本判决生效后10日内履行，第二、三项于第一项履行后3日内履行，逾期履行按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。案件受理费1,110元（原告预交），减半收取555元，由被告负担。张桂香的上诉请求是：1、请求撤销原判，依法改判或发回重审。2、被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由为：1、上诉人是涉案简易房的自始所有权人。2、前任市场主体仅有权转让土地使用权，无权转让本属上诉人所有的自建房屋。3、原审判决上诉人按原合同标准给付租金错误。铁岭市英铁物流储运租赁有限公司二审答辩认为：被上诉人是整体受让木材市场的土地及地上物。上诉人在承租土地上简易房装修扩建，如果上诉人不想继续经营，应该拆除。上诉人既然不想交纳场地租赁使用费，需要迁出并支付占用期间使用费。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，被上诉人铁岭市英铁物流储运租赁有限公司自2008年8月购买辽宁省冶金工业供销总公司铁岭公司后，取得了辽宁省冶金工业供销总公司铁岭公司建设用地使用权。被上诉人有权与该场地原经营业主签订租赁合同。现租赁合同到期，双方就租赁事宜没有达成一致，双方租赁合同终止。关于上诉人称其取得了该简易房所有权的上诉理由，因上诉人未能取得该房屋的产权证明，只能认定上诉人为租赁场地经营而添附的附属物。租赁结束，双方有约定的依约定执行，没有约定的双方可以协商补偿或上诉人自行拆除。结合本案，双方的租赁合同并未就租期结束后附属物的归属进行约定。被上诉人承诺对简易房补偿装修款3,000元，上诉人可以选择领取补偿或自行拆除。关于上诉人认为不应按原合同标准给付租金的上诉理由，因简易房非永久性建筑设施，因租赁期限已届满，租赁合同对此无另行约定，被上诉人表示不使用该简易房，上诉人要求经济补偿无事实和法律依据。因上诉人至今仍未将2号锯房摊位交还被上诉人，因此原审判决由上诉人给付租金并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款二项规定，判决如下：一、维持铁岭市银州区人民法院（2015）铁银民一初字第00419号民事判决第二项：“即上诉人按68.67元/天（25,064元/年÷365天）标准向被上诉人支付自2015年3月1日起至本判决限定的返还摊位和原规格范围内简易房之日止的占有使用费。”二、撤销铁岭市银州区人民法院（2015）铁银民一初字第00419号民事判决第一项即：“一、上诉人张桂香将木材市场2号锯房摊位及摊位上原规格范围内（32㎡）简易房返还被上诉人铁岭市英铁物流储运租赁有限公司，并拆除上述简易房外扩建部分;”改判为：“上诉人张桂香于本判决生效之日起10日内，自行拆除2号锯房摊位上原规格范围内（32㎡）简易房及上述简易房外扩建部分;”三、撤销铁岭市银州区人民法院（2015）铁银民一初字第00419号民事判决第三、四项即：“三、原告补偿被告3,000元；四、上述第一项于本判决生效后10日内履行，第二、三项于第一项履行后3日内履行，逾期履行按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。”改判为：“上诉人张桂香于本判决生效之日起10日内自行拆除2号锯房摊位，或者选择由被上诉人铁岭市英铁物流储运租赁有限公司补偿上诉人张桂香3,000元。”一审诉讼费555元，由上诉人张桂香负担；二审诉讼费1,110元由被上诉人铁岭市英铁物流储运租赁有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 伟代理审判员 裴好生代理审判员 李雪莹二〇一六年二月十四日书 记 员 高 彤 来自