（2015）沪一中民二（民）终字第3575号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-07-13
案件名称
李伟民诉上海金豫百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3575号上诉人（原审被告）李伟民，XX年XX月XX日生，汉族，住湖南省衡阳县XX镇XX路XX号李伟民，男，1970年7月14日生，汉族，住湖南省衡阳县西渡镇利民路110号。委托代理人郭会娟，上海乐邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海金豫百货有限公司，住所地上海市松江区XX镇XX路XX号XX幢XX楼XX室新桥镇新格路505号3幢三楼3466室。法定代表人周宗伯，执行董事。委托代理人徐俐，女，上海金豫百货有限公司工作徐俐，女，上海金豫百货有限公司工作。上诉人李伟民因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第1020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月26日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2013年8月23日，上海金豫百货有限公司（以下简称金豫公司）作为出租/预出租方（甲方）、李伟民作为承租/预承租方（乙方），签订了《商铺租赁/预租合同》一份，载明上海市松江区新桥镇新南路989弄8号2层203-204室XX镇XX路XXX弄X号X层XXX-XXX室物业的所有权人已将该物业授权甲方全权进行管理活动，包括但不限于金豫公司以自己或甲方的名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项。“绿地金御广场XXXX广场”是由甲方运营管理的综合性商业生活广场，乙方承租/预承租的物业位于其中，甲方负责绿地金御广场XXXX广场（包括乙方承租/预承租的物业）的招商与租赁期间的运营管理，委托特定的物业管理公司提供物业管理服务，乙方对此表示同意。合同第1.1条约定，甲方出租/预出租给乙方的该物业位于上海市松江区新桥镇新南路989弄8号2层203-204室XX镇XX路XXX弄X号X层XXX-XXX室（即绿地金御广场XXXX广场L2-03，L2-04）（以下简称系争房屋），该物业建筑/预测建筑面积为517.23㎡；第1.4条约定，甲方作为该物业的委托经营管理方与乙方建立租赁关系；第2.1条约定，乙方向甲方承诺，租赁该物业作为经营传统粤菜、干锅使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；第3.1条约定，该物业租赁期自2013年10月1日起至2018年9月30日止，共计五年；第3.2条约定，装修期自2013年10月1日起至2013年12月31日止，共计3个月，装修期内甲方免收租金，但乙方仍应交纳管理费、水、电等公用事业费及本合同约定的其他费用；第5.1条约定，租金采取先付后用的原则，每1个月为一期支付一次，首期租金乙方应于本合同签署当日支付给甲方，之后每期租金乙方应于上一期届满日前10日向甲方支付下一期租金，甲方在收取租金后10日内提供相应的票据；第5.2条约定，自2013年10月1日起至2016年9月30日止，每月租金为人民币（下同）47,197.24元，每年租金为566,366.85元，即3元/㎡/日……；第6.1条约定，该物业租赁保证金为相当于租赁期内月平均租金的3倍，乙方应于本合同签署当日支付给甲方租赁保证金141,591.72元；第7.1条约定，租赁期内，该物业的管理费为每月每平方米20元，月管理费合计10,344.60元，租赁期内由乙方承担并按期向物业管理公司或甲方交纳；第7.2条约定，管理费自该物业交付日起计算，每1个月为一期支付一次，先付后用，首期管理费乙方应于该物业交付日前支付于物业管理公司或甲方，之后每期管理费乙方应于上一期届满日前10日向甲方或物业管理公司支付下一期管理费；第7.3条约定，为确保乙方按约定支付管理费，乙方须于该物业交付日前向甲方或物业管理公司一次性交付相当于3个月管理费的管理费保证金计31,033.80元；第8.1条约定，乙方应按公用事业单位或物业管理公司指定的期限和方式，缴纳水费、电费、燃气费、电讯费、电话费等公用事业费用和于该物业内使用设施的费用包括额外空调费（若有）、电话初装费及使用费和有线电视开通费（若有）等，上述费用自甲方将该物业交付乙方之日，由乙方根据相关付费通知直接支付于公用事业单位或由甲方/物业管理公司统一收取并代为支付；第10.6条约定，若甲、乙双方签订的本合同为预租合同，则自该物业所有权人取得本合同项下房屋产权证之日起本合同自动转为房屋租赁合同，本预租合同项下甲乙双方的权利义务仍然有效；第15.1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前解除或终止当日将该物业恢复至甲方同意接受的状态并归还给甲方，当乙方向甲方归还该物业时，甲、乙双方应依交接清单对该物业进行验收，并就该物业的归还和情况签署一份返还表格或类似文件；第15.2.1条约定，甲方有权在租赁期届满或提前解除或终止后的任何时间进入并收回该物业，乙方应当在依照本合同之规定的情况下，完成拆除、搬出和补修等工作；如果乙方在本合同租赁期满的当日或提前解除或终止当日起15日内，未能按本合同之规定完成拆除、搬出和补修等工作，甲方有权自行完成该等拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担，因此而造成迟延交付该物业的，乙方应按照本合同确定的租金及管理费等标准的两倍支付迟延交付的占用费、管理费、公用事业费及其他相关费用，甲方因此而支出的各项费用，均由乙方承担；第15.2.1.3条约定，乙方同意在本合同租赁期满的当日或提前解除或终止当日起15日后，对于乙方遗留在物业内经甲方同意不可拆卸、搬移的装修和设施，甲方有权选择保留，且无须为此给予乙方任何补偿；第15.2.2条约定，从租赁期满的当日或提前解除或终止当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述第15.2.1条项下权利进入并收回该物业为止，乙方须以合同终止（或解除）日以前租金、管理费等标准为基础，每日向甲方双倍支付延误期内的占用费、管理费、公用事业费及其他相关费用，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还该物业引发的一切损失；第15.3条约定，除甲方同意外，乙方归还该物业时不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方自置的分隔、装修或任何设施；第20.2条约定，乙方逾期支付租金、管理费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金；第20.3条约定，乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，根据本合同第15.2条约定收回该物业及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：A、按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的装修期及/或免租期间之租金，B、补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额（若有），C、按逾期应付款项的日千分之五的标准向甲方支付逾期利息，D、除乙方已支付的租赁保证金被甲方全部没收外，乙方同意按12个月租金的标准一次性赔偿因下列违约行为给甲方造成的损失；第20.3.1条约定，本条（20.3条）所述的违约事件包括：A、乙方逾期不支付租金、管理费、公用事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累积达到1个月或以上的……；第25.8条约定，本合同构成甲方和乙方就有关本合同所涉事项的全部协议，并且取代有关本合同的所载的各事项之先前的所有口头及书面协议。租赁合同对其他相关事宜进行了约定。上述租赁合同签订后，金豫公司按约将系争房屋交付李伟民使用。李伟民在合同签订后支付了31,033.80元的物业保证金和141,591.72元租赁保证金，金豫公司同意31,033.80元的物业保证金抵扣物业管理费。2014年7月24日，李伟民向金豫公司发出饭店歇业联络单一份，载明鉴于绿地金御广场XXXX广场商圈内人流持续低迷，自该店开业以来一直处于亏损状态，已无力支撑正常经营，经慎重考虑，决定于2014年8月1日起歇业，双方协商解除租赁合同，同时希望金豫公司协助转让事宜。2014年9月1日，金豫公司向李伟民发出通知函一份，载明鉴于李伟民已于2014年8月初擅自停止营业、关闭了店铺，故金豫公司通知李伟民2014年9月5日解除租赁合同，请李伟民最晚于2014年9月5日前与金豫公司办理退场手续，并付清拖欠的2014年2月1日至2014年9月5日期间的租金，以及2014年8月1日至2014年9月5日期间的管理费。通知函还列举了相应的违约责任。2014年9月3日，李伟民收到了该函件。2014年9月4日，李伟民回函给金豫公司称，李伟民在经营期间，金豫公司的商业运作乏善可陈，不作为、乱作为，导致商场的人气指数持续下降，且金豫公司随意改造整体建筑的设计功能，占用公共设施，造成李伟民店铺的严重亏损，已无力持续经营下去。李伟民于2014年7月24日给金豫公司发出歇业联络单，金豫公司未予回复，李伟民认为金豫公司已默认李伟民的主张，即于8月初歇业。为此，李伟民认为此事不是一封通知函就能解决的，期望金豫公司共同协商解决此事。金豫公司于2014年9月9日收到该回函。2014年9月10日，金豫公司再次向李伟民发出函告一份，载明基于双方租赁合同已经解除，而李伟民在2014年9月5日前并未办理退场手续、付清欠费，故请李伟民于2014年9月20日前将租赁物业恢复原状返还给金豫公司。函件亦就相关费用进行了催收，对李伟民逾期不返还房屋金豫公司将采取的措施进行了告知，对李伟民于2014年9月4日的回函进行了回复等。涉案房屋尚欠2014年6月的燃气费1,399.46元、7月的燃气费1,152.25元、12月的燃气费289.11元未付。庭审中，李伟民表示通知支付2014年6、7月的燃气费，但2014年8月5日左右李伟民已全部清场，12月的燃气费不是李伟民使用的，不同意支付。另查明，2014年10月10日，上海市松江区新桥镇新南路989弄8号203室XX镇XX路XXX弄X号XXX室房屋取得上海市房地产权证，登记权利人为朱雯丽朱某某、季依雯季某某。2014年10月10日，上海市松江区新桥镇新南路989弄8号204室XX镇XX路XXX弄X号XXA室房屋取得上海市房地产权证，登记权利人为金忠卿金某甲、吴铮吴某、金孝韦金某乙。2015年3月23日，金豫公司诉至法院，请求判令：1、金豫公司、李伟民之间的租赁合同于2014年9月5日解除；2、李伟民向金豫公司支付拖欠的2014年2月1日至2月28日期间的部分租金38,575.64元，以及2014年3月1日至9月5日期间的租金290,941.89元，合计329,517.53元，并按逾期应付款项的同期银行贷款利率4倍的标准向金豫公司支付逾期违约金直至李伟民付清租金为止（逾期违约金暂计算至2015年2月28日为67,028.35元）；3、李伟民向金豫公司支付拖欠的2014年8月1日至9月5日期间的管理费12,045.08元，并按逾期应付款项的同期银行贷款利率4倍的标准向金豫公司支付逾期违约金直至付清管理费为止（逾期违约金暂计算至2015年2月28日为1,730.05元）；4、李伟民向金豫公司支付拖欠的2014年6月、7月和12月的燃气费2,840.82元，并按逾期应付款项的同期银行贷款利率4倍的标准向金豫公司支付逾期违约金直至付清燃气费为止（逾期违约金暂计算至2015年2月28日为1,730.05元）；5、李伟民向金豫公司赔偿损失人民币141,591.72元；6、金豫公司无需返还李伟民支付的租赁保证金141,591.72元；7、李伟民向金豫公司支付李伟民已经享用的装修期期间之租金141,591.72元；8、李伟民以租赁房屋租金及管理费双倍的标准支付自2014年9月6日至11月20日期间的延期占用费、管理费286,920.95元。庭审中，金豫公司提交了上海市房地产登记簿、预售合同、委托经营管理协议、授权委托书，证明金豫公司有权出租系争房屋，李伟民对此没有异议。庭审中，李伟民向法庭提交了照片、视频光盘等，欲证明金豫公司擅自将配套设施的停车场改为营业面积（健身房）出租给案外人；金豫公司占用了消防通道、厕所、走廊等作为商业用途，影响了李伟民的客流。金豫公司则质证认为，照片的拍摄时间、地点无法确认，且与本案没有关联性，地下停车场并非公共设施，其为业主所有，业主有权自行或委托相关方管理和使用，且地下停车场如何使用、管理与金豫公司、李伟民之间的房屋租赁合同关系并无联系，也没有影响李伟民对租赁房屋的使用；金豫公司的确将原租赁房屋中的一间另行租赁给“XXX雅曼妮”商户，但金豫公司的租赁行为是发生在李伟民违约金豫公司行使解除权并收回房屋之后，金豫公司基于减损原则，将租赁房屋收回另行出租，合法合理。视频光盘拍摄的场所是金豫广场，但拍摄时间不确定，该视频是在本案起诉后拍摄，不能证明李伟民租赁期间的状态，反而能证明目前的通道是畅通的，没有占用公共部位；金豫公司是为了商场的经营，经过相应报批手续后进行的改动，改动是为商场提升人气，不影响其他商户使用店铺。动漫城的改动是在装修中做的临时调整，装修后也是根据相关规定在调整中，合同是约定公用设备的正常使用，但金豫公司从未承诺过对于租赁物业之外的地方不做改动，合同原件是把平面图作为附件一提供的，明确载明该物业平面图只做方便鉴别之用；涉案商业广场是敞开式的，有多处通道，即便存在通道暂时封闭停用的情况，也不影响人流进出，不影响李伟民使用房屋。庭审中，李伟民还提交了2014年9月17日的回函一份，载明对于租赁合同解除后金豫公司提出的解决方案不认可，回函还对相关问题进行了释明，并希望与金豫公司协商解决。金豫公司表示该函件没有收到。庭审中，对于合同解除后的后果处理，金豫公司表示李伟民不配合办理交接手续，且旁边的商铺表示已影响商铺维修，故金豫公司几次通知无果后为了减损就自行收回了房屋，房屋内已没有李伟民的物品，相关设施设备也已经拆除和搬离；对于李伟民的装饰装修部分，金豫公司不同意利用或补偿，是李伟民违约，按约定应恢复原状后返还金豫公司。李伟民则表示李伟民走的时候没有搬离桌椅和餐厅的设施，李伟民报过警，金豫公司物业说李伟民已经搬离物品了，但金豫公司却无法向警察提供李伟民搬离交接的材料，李伟民无法搬离的东西价值170,870元，金豫公司应承担李伟民的一些经济损失，关于本案的装修赔偿事宜希望一并处理。原审认为：首先，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，金豫公司、李伟民签订的《商铺租赁/预租合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应按约履行。其次，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，李伟民尚拖欠金豫公司2014年2月的部分租金38,575.64元，2014年3月1日至9月5日的租金290,941.89元，2014年8月1日至9月5日的管理费12,045.08元未付，金豫公司据此主张解除合同，于法有据，法院予以支持。至于李伟民辩称的金豫公司存在严重违约的行为，导致李伟民客流减少，营业额直线下降等意见，金豫公司对此予以否认，法院认为，李伟民的证据尚不足以证明金豫公司违反主要合同义务，导致李伟民对涉案房屋的使用产生实质性影响，李伟民据此要求金豫公司减半收取租金和管理费，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。至于合同解除的时间，李伟民虽于2014年7月24日发出了歇业联络单，但其解除合同的依据不足，法院以庭审中金豫公司、李伟民确认的2014年9月5日作为合同解除的时间。再次，合同虽然应当解除，但解除之前李伟民拖欠的租金及管理费仍应支付，金豫公司的上述主张于法有据，法院予以支持，但管理费12,045.08元可在物业保证金31,033.80元中予以扣除。至于金豫公司主张的2014年6月的燃气费1,399.46元、7月的燃气费1,152.25元，李伟民同意支付，法院予以支持；至于金豫公司主张的2014年12月的燃气费289.11元，因李伟民已经搬离涉案房屋，故法院对此不予支持。至于金豫公司主张的租金的违约金，符合双方合同约定，且金豫公司自愿将标准调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算，于法不悖，法院予以支持。至于金豫公司主张的管理费的违约金，因该笔拖欠的管理费已与物业费保证金抵扣，故法院不再支持。至于金豫公司主张的燃气费的违约金，因金豫公司并未提供充分的证据证实应交费的具体时间，金豫公司在多次回函中也并未向李伟民催讨过，故法院不予支持。至于金豫公司主张的李伟民赔偿3个月租金损失、无需返还租赁保证金、李伟民支付装修期期间的租金等，符合双方合同约定，均属合同解除后李伟民应承担的违约金，但李伟民在诉讼中亦对违约金表示异议，综合考量本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，法院酌定李伟民参照6个月的标准支付金豫公司违约金283,183.44元，扣除李伟民已支付的租赁保证金141,591.72元，李伟民还需支付金豫公司141,591.72元。至于金豫公司主张的李伟民按照租金及管理费的双倍标准支付自2014年9月6日起的延期占用费、管理费，因合同解除之后，李伟民仍持有系争房屋的钥匙，金豫公司多次函告李伟民办理退场手续、返还房屋，李伟民均未予以配合，故其应按约承担占用房屋期间的延期占用费、管理费。但其一，2014年7月24日李伟民已发函告知金豫公司8月初歇业，不再履行合同；其二，金豫公司也函告李伟民于2014年9月5日解除合同，并于9月20日搬离并返还房屋，否则金豫公司将自行收回房屋，此时金豫公司已知房屋可以收回；其三，庭审中，金豫公司也并未提供充分的证据证明其于同年11月20日才收回房屋，金豫公司此时也有义务尽快收回房屋，避免损失的进一步扩大。综上，法院酌定李伟民应承担占用房屋期间的延期占用费、管理费的截至日期为2014年9月20日。此外，此期间的管理费10,202.89元可在物业保证金中抵扣，剩余未抵扣完毕的物业保证金8,785.83元,可用于冲抵李伟民应承担的解约违约金。最后，对于李伟民辩称的金豫公司应赔偿李伟民装修损失的问题，因本案是因为李伟民的违约行为导致合同解除，且金豫公司虽同意李伟民进行装饰装修，但不同意对装饰装修物进行利用，李伟民的此项主张也有违合同约定，故法院不予支持。至于李伟民辩称的金豫公司的物业人员禁止李伟民搬离自有物品，导致其设施设备丢失毁损的意见，金豫公司对此予以否认，并表示物品已全部搬离，李伟民也并未提供充分的证据证实其自有物品的数量、类型以及被侵害的事实，故法院不予支持。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二〇一五年九月二十四日作出判决：一、上海金豫百货有限公司与李伟民于2013年8月23日签订的《商铺租赁/预租合同》于2014年9月5日解除；二、李伟民于判决生效之日起十日内支付上海金豫百货有限公司拖欠的2014年2月1日起至2014年9月5日止的租金329,517.53元；三、李伟民于判决生效之日起十日内支付上海金豫百货有限公司上述租金的逾期支付违约金（其中38,575.64元自2014年1月22日起、47,197.24元自2014年2月19日起，47,197.24元自2014年3月22日起，47,197.24元自2014年4月21日起，47,197.24元自2014年5月22日起，47,197.24元自2014年6月21日起，47,197.24元自2014年7月22日起，7,758.45元自2014年8月22日起，均按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至款项付清之日止）；四、李伟民于判决生效之日起十日内支付上海金豫百货有限公司2014年6月至7月的燃气费2,551.71元；五、李伟民于判决生效之日起十日内支付上海金豫百货有限公司解约违约金132,805.89元（已扣除被告支付的租赁保证金141,591.72元、剩余的管理费保证金8,785.83元）；六、李伟民于判决生效之日起十日内支付上海金豫百货有限公司2014年9月6日至2014年9月20日的房屋延期占用费46,550.70元（管理费10,202.89元已在管理费保证金中抵扣）；七、驳回上海金豫百货有限公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,939元，减半收取7,469.50元，由上海金豫百货有限公司负担2,637.50元（已付），李伟民负担4,832元（于判决生效之日起七日内交付法院）。判决后，李伟民不服，上诉于本院，诉称：双方合同中明确约定，金豫公司对商场的改建仅限于“涉及公共安全”“必要”情形，现金豫公司为了自身的利益将消防通道直接改成商铺造成安全隐患应当认定其违法。金豫公司非法改造公用面积，长期封闭自动扶梯，导致客流量减少、营业额下降，李伟民享有抗辩权，在金豫公司停止侵害后才支付租金。原审法院未认可房屋周边状况改变系金豫公司违约在先，而认定李伟民欠租违约，有失公平。另双方在2014年8月1日已解除合同，在金豫公司侵权期间即2014年2月1日至解除日，应当减半收取租金及物业费。综上，要求二审法院撤销原判，改判驳回金豫公司的原审诉请。被上诉人金豫公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订租赁合同后，金豫公司即按约将系争房屋交付李伟民使用，李伟民应当按约支付租金。现李伟民主张金豫公司改变公用部位用途系违约，严重影响其经营，其依法享有租金抗辩权，但上诉人既未举证证明，又无合同及法律依据，本院认为，承租人支付租金系租赁合同中承租人的根本义务，现李伟民欠租事实确实，原审认定其违约有事实和法律依据，本院应予肯定。商场改造系金豫公司自主经营行为，由此给李伟民经营带来不便但并无证据表明其实质性影响承租人对系争房屋的使用，因此李伟民行使租金抗辩权及要求租金、物业费减半的诉请，本院难予支持。综上所述，上诉人李伟民的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,705.4元，由上诉人李伟民负担。本判决为终审判决。审判长 叶振军审判员 许 京审判员 蒋辉霞二〇一六年二月十四日书记员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”