（2015）益法民一终字第602号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-06-27
案件名称
戴永新与桃江县鸿厦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省益阳市中级人民法院
所属地区
湖南省益阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）益法民一终字第602号上诉人（原审原告）戴永新。委托代理人彭楚良，湖南湘资律师事务所律师。委托代理人黄雪春，系戴永新之丈夫。上诉人（原审被告）桃江县鸿厦房地产开发有限公司。法定代表人周土良，该公司负责人。委托代理人向放中，桃江县振兴法律服务所法律工作者。上诉人戴永新与上诉人桃江县鸿厦房地产开发有限公司（以下简称鸿厦房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，戴永新与鸿厦房地产公司均不服湖南省桃江县人民法院（2014）桃民一初字第1529号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人戴永新的委托代理人彭楚良、黄雪春，��诉人鸿厦房地产公司的委托代理人向放中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年，鸿厦房地产公司向社会发布招商公告，公告称在桃花江镇张家码头地段有标准化农贸市场摊位和商铺向社会出售，该公告并没有明确的标的物，同时载明了一切图文资料以政府最终批文及双方签订的买卖合同约定的内容为准，该公告系要约邀请。2012年1月16日，戴永新与鸿厦房地产公司签订商品房预（销）售合同，在鸿厦房地产公司处以207699元购买了负一层B-1048号摊位一个，其中套内建筑面积为17.92平方米，共用部分及分摊面积为12.81平方米，建筑总面积为30.73平方米，约定层高为2.2米以上。同时，合同第十六条约定：（一）初始登记。出卖人应当在交房后，并且买受人已提交办理两证所需全部资料及费用后14个月内取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。（二）转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起14个月内取得房屋所有权证书的，双方同意出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。该合同符合合同法的规定，成立并生效。合同签订后，戴永新按合同规定支付了全部购房款，2012年9月30日，鸿厦房地产公司向戴永新交付摊位，2014年7月1日，鸿厦房地产公司将房屋产权证交付给了戴永新，实际延期交付产权证213天。戴永新在鸿厦房地产公司交付摊位后，认为鸿厦房地产公司出售的农贸市场摊位和商铺在设计施工过程中存在层高、通风、采光、排水不符合规范，并且该建筑违反规划许可设计，在施工方面存在缺陷。2012年10月29日，桃江县商务局出具桃商��（2012）55号文件，确认鸿厦房地产公司的农贸市场存在上述问题，但也确认农贸市场基本符合建设标准，且基本具备农贸市场的开业条件。2013年8月15日，鸿厦房地产公司申请建设工程综合竣工验收，相关职能机关在审查鸿厦房地产公司提供的材料时发现鸿厦房地产公司违规超面积、超层建设。在相关职能机关的督促及处罚后，鸿厦房地产公司于2013年11月27日重新取得了建设工程施工许可证，并于2013年11月28日换发了工程规划许可证，鸿厦房地产公司农贸市场最终通过了验收。对于农贸市场的通风、采光、排水等问题，鸿厦房地产公司进行了整改并且仍在整改之中。经戴永新、鸿厦房地产公司商量，鸿厦房地产公司返租戴永新的摊位三年，统一出租，戴永新同意并领取了2012年10月-2015年7月的返租租金32739元。2014年10月30日，戴永新所在市场的183户业主（不包括戴永新）推举出8位业主代表在县政府法制办、政府办的主持下达成行政调解，签订了鸿厦时代广场张家码头市场设计施工缺陷补偿协议书，鸿厦房地产公司同意根据业主的摊位面积及购买价格补偿市场业主各项损失，同时对戴永新的补偿数额核定为12898元，戴永新不同意该补偿方案。原审法院认为：戴永新与鸿厦房地产公司签订的商品房预（销）售合同系双方的真实意思表示，符合法律规定，成立并生效。戴永新与鸿厦房地产公司通过该合同创设了双方的权利义务，双方应当根据合同内容，全面履行自己的义务，并不能阻碍对方行使权利。根据合同第十六条，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起14个月内取得房屋所有权证书的，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。鸿厦房地产公司迟延交付产权证213天，戴永新有权要求鸿厦房地产公司按日支付已付房款万分之五的违约金。因此，对戴永新要求鸿厦房地产公司支付违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。鸿厦房地产公司主张迟延交付房产证系有关行政机关的责任，属另外一种法律关系。戴永新与鸿厦房地产公司在合同第三条约定戴永新所购摊位层高2.2米（包含2.2米）以上，是双方真实意思表示，而戴永新所购摊位的层高都达到了合同约定的层高2.2米以上，鸿厦房地产公司并没有违约。对农贸市场的通风、采光、排水问题，鸿厦房地产公司采取了一系列整改措施并且现在仍在进行整改，因此，对于戴永新另要求赔偿损失的诉讼请求不予支持。戴永新与鸿厦房地产公司之间的合同成立并生效后，已经履行完毕，虽然鸿厦房地产公司在履行合同义务时存在瑕疵，但鸿厦房地产公司一直在修补瑕疵，且鸿厦房地产公司的农贸市场基本符合建设标准，���本具备农贸市场的开业条件，戴永新要求解除合同的诉讼请求，没有法定理由，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决：一、鸿厦房地产公司赔偿戴永新迟延交付房屋产权证的违约金22119.94元（207699元×213天×0.0005元／天），该款定于判决生效后一个月内一次付清；二、驳回戴永新的其他诉讼请求。案件受理费3046元，由戴永新负担2559元，鸿厦房地产公司负担487元。宣判后，戴永新与鸿厦房地产公司均不服，均向本院提起上诉。戴永新上诉称：1、鸿厦房地产公���销售给其的农贸市场摊位不符合农贸市场要求，不能作为农贸市场摊位使用。鸿厦公司所销售的农贸市场层高不够、通风不畅、排水不通、空气污浊不符合相关文件规定，且该农贸市场位于负一层，该缺陷无法得到修补。2、鸿厦房地产公司所建鸿厦时代广场的房屋包括农贸市场严重违法，不应当在市场上销售。原审采信的桃江县商务局所出具的桃商发（2012）55号文件，该文件是在鸿厦房地产公司出具书面承诺后才下发的文件，鸿厦房地产公司承诺如果因业主以及消费者提出异议，由鸿厦房地产公司承担全部责任。原审采信该份证据不当，导至判决不公。3、其遭受损失是客观存在的事实。鸿厦房地产公司所出售的农贸超市建在负一层，由于环境恶劣，农贸市场内顾客极少，业主难以在恶劣的环境中经营，现在许多摊位已经空置，其花费巨款购买摊位，无法收回投资，遭受了损失。4、其所遭受的损失是因鸿厦房地产公司所建农贸市场不符合有关标准造成的，应由鸿厦房地产公司承担责任。其与鸿厦房地产公司签订合同时，农贸市场尚未建成，其不可能预知农贸市场不符合国家规范，是因为鸿厦房地产公司将不符合规范的农贸市场销售给上诉人，导致其损失，鸿厦房地产公司应对其损失承担责任。请求二审法院撤销原审判决的第二项，改判解除戴永新与鸿厦房地产公司所签订的《商品房预（销）售合同》或者由鸿厦房地产公司赔偿戴永新经济损失115509元。鸿厦房地产公司答辩称：1、其所销售的摊位基本符合农贸市场的条件，房屋及摊位的交付完全符合合同约定，由设计施工引起的瑕疵已基本修护，因此桃江县商务局给出的评价是正确的，戴永新认为其所购摊位不符合条件没有事实依据。2、其所销售的房屋及摊位已��得行政许可，鸿厦房地产公司在交付中已经全部履行了合同。3、戴永新认为投资未收回不符合客观事实，其已收取了三年的托管租金，即使亏损也是市场的基本规则。4、鸿厦房地产公司是按相关部门的要求建立的市场，戴永新没有证据证明鸿厦公司对其造成了损失。请求二审法院驳回戴永新的上诉。鸿厦房地产公司上诉称：1、原审判决鸿厦房地产公司支付迟延办证的违约金没有合同依据。依据鸿厦房地产公司与戴永新所签订的《商品房预（销）售合同》第16条的规定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起14个月内取得房屋所有权证书的，出卖人应支付违约金。迟延交付产权证不是鸿厦房地产公司造成的，鸿厦房地产公司不应承担责任。2、戴永新的诉求已被桃江县人民政府组织的行政调解所涵盖，行政调解所获利益已被戴永新或其代表代��受领，原审判决支持戴永新迟延办证获取违约金的诉讼请求，属重复主张权利。3、戴永新因迟延办证没有实际损失，其诉讼请求获得支持，没有法律依据。请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回戴永新的一审诉讼请求。戴永新答辩称：1、延迟办证违约金在双方签订的《商品房预（销）售合同》中有明确约定，鸿厦房地产公司的上诉没有事实和合同依据；2、桃江县政府组织的行政调解并没有包含延迟办证违约金，戴永新没有委托他人参与该次调解；3、因鸿厦公司延迟交付办证，给戴永新带来了利益损害；4、鸿厦房地产公司陈述的事实与客观事实不符，其没有拿出190万元作为补偿；5、目前鸿厦房地产公司给付戴永新的相关产权证明的法律效力依然待定，因鸿厦房地产公司所有的审批手续均有违反法律法规的情况，桃江县检察院已经对该公司提起了起���。请求二审法院驳回鸿厦房地产公司的上诉请求，支持戴永新的诉讼请求。二审中，双方均未向本院提供新的证据。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点问题是：一、原审判决鸿厦房地产公司承担延迟办证的违约金是否正确；二、鸿厦房地产公司是否应赔偿戴永新的损失，双方签订的《商品房预（销）售合同》是否应予以解除。一、关于原审判决鸿厦房地产公司承担延迟办证的违约金是否正确的问题。鸿厦房地产公司上诉称，其已于2012年12月12日，将申请办证的全部资料交于房产局办证窗口，迟延办证不是鸿厦房地产公司导致的。本院认为，虽然鸿厦房地产公司如期交纳了申请办证的全部资料，但相关职能机关在审查鸿厦房地产公司提供的材料时发现鸿厦房���产公司违规超面积、超层建设，在相关职能机关督促及处罚后，2013年11月27日，鸿厦房地产公司才重新取得了建设工程施工许可证，导致迟延办证的责任应由鸿厦房地产公司承担，鸿厦房地产公司与戴永新在《商品房预（销）售合同》中对办理房屋所有权证书的约定是双方真实意思表示，对双方有约束力，现鸿厦房地产公司没有及时办理好房屋所有权证书，应依约定支付违约金。原审法院决鸿厦房地产公司承担延迟办证的违约金22119.94元并无不当，本院予以维持。虽然桃江县人民政府曾组织戴永新所在市场的业主与鸿厦房地产公司进行调解，并签订了鸿厦时代广场张家码头市场设计施工缺陷补偿协议书，但戴永新并没有参加也没有委托他人参加该次调解，对于补偿方案戴永新也没有签字同意，戴永新的诉讼请求并非重复主张权利，对鸿厦公司的该项上诉理由，本院���予支持。二、关于鸿厦房地产公司是否应赔偿戴永新的损失，双方签订的《商品房预（销）售合同》是否应予以解除的问题。双方所签订的《商品房预（销）售合同》对涉案摊位的位置、层高、质量、装饰、设备标准均进行了约定，鸿厦房地产公司所交付的摊位并没有违反合同约定，且戴永新在签订合同时也明确知晓所购摊位位于负一楼。戴永新提出涉案摊位不能作为农贸市场摊位使用与客观事实不符，本院不予采信。双方所签订的《商品房预（销）售合同》没有法定或约定的解除事由，对原审驳回戴永新要求解除《商品房预（销）售合同》的诉讼请求并无不当，本院予以维持。戴永新对于其所遭受的损失数额没有提供证据予以证实，原审法院不支持戴永新要求赔偿损失的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上，戴永新与鸿厦房地产公司的���诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2963元，由上诉人戴永新负担2610元，上诉人桃江县鸿厦房地产开发有限公司负担353元。本判决为终审判决。审 判 长 喻 宁审 判 员 李学军代理审判员 刘觅琼二〇一六年二月十四日书 记 员 方赛兰 来自