（2016）辽01民终字1907号

裁判日期: 2016-02-14

公开日期: 2016-03-17

案件名称

上诉人高洁与被上诉人沈阳北环物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

高洁,沈阳北环物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2016）辽01民终字1907号上诉人（原审被告）：高洁，女，1963年4月11日生，汉族，住址沈阳市于洪区。委托代理人：高俊山，男，1934年9月17日生，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告）：沈阳北环物业管理有限公司，住所地：沈阳市于洪区黄河北大街206—211号。法定代表人：孙昱宏，系该公司经理。上诉人高洁因与被上诉人沈阳北环物业管理有限公司（以下简称北环物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第07114号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长，审判员单立（主审）、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。北环物业公司一审诉称：该业主拖欠2013年1月1日至2014年12月31日物业费1545元，在欠费期间，我公司一直按照物业服务合同约定为被告提供服务。现要求被告立即支付拖欠的物业费1545元及滞纳金758元，并承担诉讼费。高洁一审辩称：请原告孙昱宏出示营业执照副本、代码证副本、税务登记副本及资质证书。你与沈阳环际房产物业有限公司签订的董事会决议是和哪个人经办的、在哪个地址办的、环际物业法人叫什么名字、现在环际物业是营业还是停业还是废止。北环物业与环际物业签订的董事会决议是在2011年1月15日。原告孙昱宏作为北环物业的法人，对环际物业已经接管承担了。我2007年4月进住环北家园三期30号楼，当时环际物业负责人出任北环社区书记。到了2012年4月30日魏宏仍然行使着北环物业的领导权。我现在出示一份证据能证明魏宏仍然是环际物业的管理负责人。这份材料是2012年4月30日魏宏与环北家园一期管理处经理签订的授权书。董事会决议是一个伪证，不能作为证据。原审法院经审理查明，原告北环物业公司是合法经营的物业管理企业。2013年1月1日，沈阳市于洪区环北家园小区业主委员会（甲方）与北环物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.50元向业主或物业使用人收取。业主物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。委托期限自2013年1月1日起至2013年6月30日止。2013年7月1日，沈阳市于洪区环北家园小区业主委员会（甲方）与北环物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.80元向业主或物业使用人收取。业主物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。委托期限自2013年7月1日起至2013年12月31日止。2014年1月1日，沈阳市于洪区环北家园小区业主委员会（甲方）与沈阳北环物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.80元向业主或物业使用人收取。业主物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。委托期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。另查明，2011年1月15日，经沈阳环际房产物业管理有限公司及原告北环物业公司双方董事会决议，沈阳环际房产物业管理有限公司所有债权、债务均由原告北环物业公司接管承担。再查明，被告高洁系居住在由原告提供物业管理服务的小区业主。被告拖欠2013年1月1日至2014年12月31日期间物业费1545元。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，沈阳市于洪区环北家园小区业主委员会与沈阳北环物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。2011年1月15日，经沈阳环际房产物业管理有限公司及原告北环物业公司双方董事会决议，沈阳环际房产物业管理有限公司所有债权、债务均由原告北环物业公司接管承担。作为物业服务公司原告履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。结合本案的实际，可以认定原告在对被告提供的物业服务上存在一定的瑕疵，对原告主张的物业费按实际拖欠费用的90%计算为宜，即1390元（1545元×90%）。关于原告提出的要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：一、被告高洁于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳北环物业管理有限公司2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业费1390元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告高洁承担。宣判后，高洁不服，上诉至本院。上诉请求：一、请求撤销原审判决、依法改判驳回被上诉人全部请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：1、北环物业公司出具的证据为为证，不具有法律效力。2、随便找几个人与物业公司签订的所有合同均为无效合同，没有业主大会授权，不向业主公布，秘密操作。3、物业服务费从0.5元上涨至0.80元没有依据，为疯狂敛财。北环物业公司辩称：同意一审判决。本院查明事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有当事人陈述，原告提供的物业管理委托合同等证据在卷为凭，经庭审质证及本院审查，予以采信。本院认为：关于上诉人高洁提出北环物业公司所签订的合同无效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人高洁并无证据证明沈阳市于洪区环北家园小区业主委员会与被上诉人北环物业公司签订的《物业管理委托合同》具有上述情形，因此对其提出的无效主张不予支持。双方均应按协议约定履行各自义务。被上诉人北环物业公司履行了物业服务协议约定的服务义务，有权收取物业费。上诉人作为环北家园小区业主接受了被上诉人提供的物业服务，也应当缴纳相应的物业费。合同中二十一条物业管理服务费均规定，多层住宅房屋按照建筑面积每月每平方米0.80元收取，因此上诉人主张应按照0.50元交付，本院不予采信。综上所述，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高洁负担。本判决为终审判决。审　判　长　　于利军代理审判员　　单　立代理审判员　　吕长辉二〇一六年二月十四日书　记　员　　张　磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。来源：百度“”