（2015）银民初字第652号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-06-13
案件名称
北海南国天堂房地产开发有限公司与崔波商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北海市银海区人民法院
所属地区
北海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北海南国天堂房地产开发有限公司,崔波
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区北海市银海区人民法院民 事 判 决 书（2015）银民初字第652号原告：北海南国天堂房地产开发有限公司，住所地：北海市北海大道西16号海富大厦第十层G号。法定代表人：刘玉芝，董事长。委托代理人：梁周，北海南国天堂房地产开发有限公司员工。委托代理人：黄萍，北海南国天堂房地产开发有限公司员工。被告：崔波。原告北海南国天堂房地产开发有限公司（以下简称“南国公司”）与被告崔波商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月1日公开开庭进行了审理，原告南国公司的委托代理人梁周到庭参加诉讼，被告崔波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告南国公司诉称：2013年10月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发的位于北海市金海岸大道88号恒大御景半岛商品房一套，房号为12幢7层0702号房，该商品房总价款为838769元，被告采取银行按揭付款的方式支付房款，2013年10月25日前支付首期房款338769元，余款50万元在2013年10月25日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同签订后，被告向原告支付首期购房款338769元中的一部分款项即70362元。2014年3月21日，原告办理了该商品房买卖合同的备案登记手续，备案登记编号为483—1721。2014年3月19日，被告与中国工商银行股份有限公司北海分行（以下简称工商银行北海分行）签订《个人购房借款／担保合同》，原告作为保证人，工商银行北海分行向被告发放贷款50万元。2015年6月26日，原告将上述商品房交付给被告使用。现由于被告连续4个月未按时偿还银行贷款，导致原告承担了保证责任，工商银行北海分行从原告银行账户扣划511111.22元。根据《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第三条第一款第5项的约定，原告有权解除合同，收回房屋，被告所交的全部款项不予退还。因原告已投入的土地出让金、房屋开发建设融资成本、人力成本、销售成本及后续销售所需成本和承担的市场风险，现原告主动将不予退还被告所交全部款项降低为主张违约金83876.9元。为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2013年10月28日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：BHBD12702）；2、被告在判决生效之日起立即向原告归还北海市金海岸大道88号恒大御景半岛12幢7层0702号房屋；3、被告向原告支付违约金83876.9元；4、被告配合原告到北海市房地产交易中心办理撤销《商品房买卖合同》预售备案登记（登记编号483-1721）。原告对其主张在举证期限内提供的证据有：一、被告崔波《居民身份证》复印件，拟证实被告的主体资格；二、《商品房买卖合同》（销售合同编号：BHBD12702），拟证实被告购买原告开发的位于北海市金海岸大道88号恒大御景半岛12幢7层0702号房屋，房屋总价款838769元；三、《中国工商银行股份有限公司北海分行个人购房借款／担保合同》，拟证实被告向工商银行北海分行借款50万元，原告作为保证人；四、《收楼物品确认书》，拟证实原告于2015年6月26日将涉案房屋交付给被告使用；五、《催款通知书》、“EMS全球邮政特快专递”、“邮件全程跟踪查询结果”，拟证实原告于2015年3月13日发函催告被告偿还原告替被告偿还的银行贷款；六、《提前扣收贷款通知函》、“扣款证明”，拟证实被告逾期偿还银行贷款，工商银行北海分行从原告银行账户划扣511111.22元，原告承担了保证责任；七、《偿还银行贷款通知书》、“EMS全球邮政特快专递”、“邮件全程跟踪查询结果”，拟证实原告于2015年7月30日发函催告被告偿还原告替被告偿还的银行贷款；八、《北海恒大御景半岛项目策划销售代理合同》及《乙方主体变更补充协议》、《合同补充协议》、《恒大地产集团申请使用资金审批表》、《结算业务申请书》、《南宁市其它服务业发票联》、《北海恒大御景半岛2014年5月份成功销售佣金明细表》，拟证实原告与深圳世联地产顾问股份有限公司、南宁世联房地产咨询有限公司签订中介服务合同，原告因涉案房屋支付销售佣金5452元；九、《易居购房网中介联动合作协议书》、《恒大地产集团申请使用资金审批表》、《中国交通银行进账单》、《北海市其他服务业发票联》、《北海恒大御景半岛10月份佣金结算书》，拟证实原告与上海翊信电子商务有限公司、北海隆鑫达房地产代理有限公司签订中介服务合同，合同约定对成功促成商品房交易的，按房屋总价1.8%支付佣金，原告因涉案房屋支付中介服务费15097.842元。被告崔波未到庭参加诉讼且未书面答辩，也未提交任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告崔波经本院合法传唤，既不答辩也未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认。综合全案证据，本院确认以下事实：2013年10月28日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（销售合同编号：BHBD12702），双方约定：被告购买原告开发的位于北海市金海岸大道88号的北海恒大御景半岛12幢7层0702号房，商品房建筑面积共113.62平方米，商品房总价款为838769元；被告采取银行按揭付款的方式付款，2013年10月25日前支付首期房款338769元，余款50万元于2013年10月25日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。双方还在附件五合同补充协议第三条第一款第5项中约定，在《房地产权证》办理完毕前，被告未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担保证责任的，原告有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退还；同时被告必须在原告履行其保证责任后30天内，协同原告到房管局办理有关解除合同的手续。2014年3月21日，原告为上述商品房买卖合同办理备案登记手续，预售备案登记编号为483-1721。合同签订后，被告交纳首付款70362元，并于2014年3月19日与工商银行北海分行签订《个人购房借款／担保合同》，约定：被告向工商银行北海分行贷款500000元，期限为30年，原告作为被告贷款的保证人。2015年6月26日，原告将上述商品房交付给被告使用。由于被告从2015年1月开始逾期偿还贷款，工商银行北海分行多次催收未果，遂宣布贷款提前到期，原告依合同履行保证责任，向工商银行北海分行偿还被告贷款本息511111.22元。另查明，2011年8月26日，甲方原告与乙方深圳世联地产顾问股份有限公司、南宁世联房地产咨询有限公司签订《北海恒大御景半岛项目策划销售代理合同》及补充协议，约定：甲方委托乙方为甲方该项目进行策划及销售总代理。2014年6月30日，原告支付涉案商品房代理费5452元。2013年12月5日，甲方原告与乙方上海翊信电子商务有限公司、丙方北海隆鑫达房地产代理有限公司签订《易居购房网中介联动合作协议书》，约定：对丙方成功销售房屋，甲方按照成功销售房屋的《商品房买卖合同》约定的总房价款的1.8%支付丙方佣金。2014年2月18日，原告支付涉案商品房的销售代理费15097.842元。本院认为，原、被告经自愿协商签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，被告支付首付款70362元，并办理银行按揭。由于被告未按期偿还贷款，导致原告承担保证责任并向工商银行北海分行偿还被告贷款本息511111.22元，被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，有事实根据和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，原告以《商品房买卖合同》及附件的约定要求被告承担违约责任，归还涉案商品房给原告，符合法律规定，本院予以支持。原告以实际损失为基础，主动将不予退还被告所交全部房款调整为要求被告按照总房价款838769元的10%即83876.9元支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告北海南国天堂房地产开发有限公司与被告崔波于2013年10月28日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：BHBD12702）；二、被告崔波于本判决书生效之日起十五日内协助原告北海南国天堂房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》（预售备案登记编号：483-1721）备案登记手续；三、被告崔波于本判决书生效之日起三十日内归还北海市金海岸大道88号恒大御景半岛12幢7层0702号房屋给原告北海南国天堂房地产开发有限公司；四、被告崔波向原告北海南国天堂房地产开发有限公司支付违约金83876.9元。本案受理费1896元，公告费300元，合计2196元，由被告崔波承担。上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1896元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 彭 丫人民陪审员 黄 明人民陪审员 梁少雄二〇一六年二月十四日书 记 员 庞丽芬附本判决书参照法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”