（2015）新民初字第3190号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2018-01-02
案件名称
3190北京金网络物业管理有限公司无锡分公司与刘晓艳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京金网络物业管理有限公司无锡分公司,刘晓艳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2015)新民初字第3190号原告北京金网络物业管理有限公司无锡分公司，组织机构代码55465889-1，住所地无锡市滨湖区锦溪路100号。负责人刘利军，该公司总经理。委托代理人桂胜良，男，该公司客服主管。被告刘晓艳，男，1970年11月7日生，汉族，住无锡市新区。委托代理人黄初元，男，1968年9月27日生，汉族，住无锡市新区。原告北京金网络物业管理有限公司无锡分公司（以下简称金网络公司）与被告刘晓艳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月18日受理后，依法适用小额诉讼程序于2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告金网络公司的委托代理人桂胜良，被告刘晓艳的委托代理人黄初元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金网络公司诉称，在其公司为刘晓艳所居住的无锡市首创悦府小区提供物业服务期间，刘晓艳自2013年7月1日起未支付物业管理费，现要求刘晓艳支付2013年7月至2015年10月的物业管理费5610.50元及滞纳金6422.60元，并承担本案的诉讼费。被告刘晓艳辩称：物业服务合同于2013年就到期了，后期的费用无需承担；其购买的房屋门被划伤，屡次要求物业公司修理均未果，且交付的房屋墙体也有裂缝，物业公司也未能妥善处理，物业服务不到位，故不同意交纳物业费。经审理查明，刘晓艳系无锡市首创悦府园9号604室房屋业主，该房屋建筑面积为108.31平方米，由金网络公司为该小区提供前期物业管理服务。无锡首创新东置业有限公司（以下简称首创公司）与金网络公司在2010年9月签订的《前期物业服务合同》中约定：服务期间为2011年11月30日至2013年12月31日；高层住宅物业的物业服务费为1.85元/月/平方米；物业服务费用按半年度交纳，业主或物业使用人应在每半年的第一个物业费交纳月10日前履行交纳义务；未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费额每日千分之三的标准支付违约金。后双方签订《无锡市“悦府园”前期物业服务合同补充协议》，约定《前期物业服务合同》顺延至新业主委员会成立后选定新的物业公司为止。刘晓艳于2012年4月10日签署承诺书，言明同意遵守《悦府园业主临时规约》，该规约中载明了上述前期物业服务合同中约定的物业服务费标准、缴费日期，并载明业主逾期交纳物业管理服务费的，物业管理企业有权按每日应付物业费金额的万分之三收取自应付日起至支付日的滞纳金。因刘晓艳未交纳2013年7月1日至2015年10月31日期间的物业服务费，金网络公司遂以张贴通知、电话告知等形式进行催缴，因刘晓艳仍未支付，金网络公司遂诉至本院。上述事实，有双方当事人陈述及金网络公司提供的《前期物业服务合同》、《无锡市“悦府园”前期物业服务合同补充协议》、《悦府园业主临时规约》、承诺书、缴费通知及张贴照片一组、电话催缴记录等证据在卷佐证。诉讼中，刘晓艳提供了照片一组，证明其收房时发现的墙体有裂缝、门上有划痕的问题，而金网络公司一直未予以妥善解决。金网络公司确认存在墙体裂缝、门上有裂痕的情况，但表示其公司已经多次联系过开发商上门维修，只是因为刘晓艳与开发商之间未能就维修标准、损失金额、赔偿方式等问题达成一致意见，故拖延至今未予以解决，但该问题不属于其物业服务的范畴，不应以此为由拒交物业费。诉讼中，金网络公司表示刘晓艳已交纳了2014年7月至2015年10月期间的物业费，本案中仅剩余2013年7月至2014年6月期间的物业费尚未支付，另金网络公司表示自愿放弃对刘晓艳滞纳金部分的主张。本院认为，业主在物业管理活动中应向物业公司交纳物业管理费。本案中，刘晓艳所购买的房屋由金网络公司提供前期物业服务，开发商与金网络公司订立的《前期物业服务合同》以及《业主临时规约》均明确了相关的权利义务，刘晓艳应向金网络公司交纳相应的物业管理费。虽然《前期物业服务合同》约定的服务期限仅到2013年，但期满后业主大会尚未筹建，故开发商与物业公司以补充协议形式续订了物业服务合同，金网络公司也依此协议继续给小区提供了物业服务，业主理应支付相应的服务费用。诉讼中，刘晓艳主张的其收房时发现的房屋质量问题属其与开发商之间履行房屋买卖合同的相关权利义务范畴，不应以此为由拒交物业费。刘晓艳认为金网络公司的物业服务存在瑕疵，但并未提供充分证据证明，且物业公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业公司运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害全体业主的利益。故刘晓艳拒交物业管理费理由并不充分，对于欠付的物业费应当予以补缴。当然，金网络公司在平时物业服务的过程中，对于业主提出的一些服务瑕疵问题，也应当加强改进、尽快提高服务质量，并应当经常且及时与业主沟通，以利于小区的安定团结和环境建设。如果金网络公司在工作中违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的或者构成侵权的，业主可以要求物业管理的行政主管部门对金网络公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向金网络公司主张权利。综上，经核算，刘晓艳尚欠2013年7月1日至2014年6月30日期间的物业服务费共计2404.48元，刘晓艳应予支付。因合同明确了缴费时间，且金网络公司也进行了催告，故刘晓艳应当依据《物业管理合同》、《业主临时规约》的约定承担逾期付款的违约责任。诉讼中，金网络公司自愿放弃对滞纳金部分的主张，系其对自身权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：刘晓艳应于本判决发生法律效力之日起五日内支付金网络公司2013年7月1日至2014年6月30日止的物业服务费2404.48元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96元，减半收取48元（此款已由金网络公司预交），由金网络公司负担26元，由刘晓艳负担22元（金网络公司同意其预交的案件受理费22元由刘晓艳直接向其支付，本院不再退还，由刘晓艳在本判决发生法律效力之日起五日内直接向金网络公司支付）。本判决为终审判决。审判员 郭莹华二〇一六年二月十四日书记员 狄春欢本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 关注公众号“”