（2015）甘民初字第7013号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-10-17
案件名称
冯启菊诉大连恒昇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事一审判决书
法院
大连市甘井子区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯启菊,大连恒昇房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民初字第7013号原告冯启菊，女，1944年3月13日生，汉族，无职业，住址大连市中山区。委托代理人厉龙（系原告儿子），1972年8月16日生，汉族，系大连理工大学工作人员，住址大连市沙河口区。被告大连恒昇房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区。法定代表人李晓松，系该公司经理。委托代理人田丹丹，女，系该公司法务部职员，住址大连市中山区。委托代理人董迪，女，系该公司法务部职员，住址北京市海淀区。原告冯启菊诉被告大连恒昇房地产开发有限公司（以下简称恒昇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯启菊的委托代理人厉龙及被告恒昇公司的委托代理人田丹丹、董迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯启菊诉称，2012年3月12日，原告与被告签订了《经济适用房买卖合同》，原告按合同约定（第六条），于2012年3月12日之前一次性付清全部房款，即人民币287，737.00元整。合同约定（第八条）被告应于2012年10月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“经验收单位验收合格并取得建设单位的工程竣工验收报告”条件，并符合购房合同约定的经济住房交给原先使用。合同约定被告逾期交房的违约责任（第九条），即：“逾期超过180日后，……，出卖人按日向买卖人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同约定被告办理权属登记责任（第十五条），即：“出卖人应当在经济适用住房交付使用后60日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”合同是双方当事人关于权利义务约定的真实意思表示，只要约定的内容不违反法律，行政法规的强制性规定，不损害国家、集体和他人的合法权益，就应当认定为有效。商品房必须经过竣工验收方能交付使用，而被告在未经竣工验收的情况下，就将房屋交付原告使用，即使原告实际接房并入住，但其也不符合法律意义上的交付，这实属不合法交付，其超过合同约定期限办理竣工验收，该房屋未经竣工验收的责任与原告无关，则构成逾期交房的违约，应当按合同约定自违约之日起，按日向原告支付已付房款总额万分之五违约金；同时被告不履行“在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务，又造成合同违约，就应当承担按已付房价款总额依人民银行同期贷款利率向原告支付违约金的责任。被告是无收入人员，在政府的关怀下，在家人的帮助下取得了购房资格并购买了经济适用房，并按合同约定履行了义务，但是被告没有履行法定的义务，将没有验收的房屋交付被告使用从而产生了安全隐患。被告不愿将此事诉诸法律，在民意网上多次向政府请求解决这一问题，但是政府向被告建议通过司法途径进行维权。为维护合法权益，原告诉至贵院，请求判令：1、要求被告自违约之日（2012年11月1日）起，按日向原告支付逾期交房违约金，按已付房款总额万分之五计算违约金为52439元，该金额截止2013年12月3日。2、被告自违约之日（2012年12月31日）起，按日向原告支付已付房款总额未办理产权手续的违约，依人民银行同期贷款利率违约金143.86元，该金额截止2013年12月3日。3诉讼费由被告承担。原告为其诉讼主张提供以下证据：购房发票、答复、《经济适用房买卖合同》。被告恒昇公司辩称：不同意原告诉讼请求。1、原告索要逾期交房违约金已过诉讼时效，2012年10月15日交付房屋，现已过3年，已过时效。2、双方签订的购房合同第8条约定，被告交房时间应为2012年10月30日前，而被告实际交房时间为2012年10月15日，在向原告交付房屋时，有原告的领钥匙单佐证，双方签订的购房合同补充协议第1.4条约定，该房屋钥匙交付乙方后，即视为该房屋交付使用，同时依据《商品房买卖合同》纠纷审理司法解释第11条约定，商品房转移占有，视为房屋交付使用，当事人另有约定除外，被告交付房屋时间符合合同规定，原告实际接受并使用了该房屋，视为被告对房屋的使用，被告在交房时间上不存在违约行为。双方签订的购房合同第8条约定，被告交付的房屋需具备经建设单位验收合格并取得建设单位的工程竣工验收报告，被告已对该小区房屋组织了验收，也对验收工作做出了工程竣工验收报告，所以，被告在交付房屋的时间、交付房屋需满足的条件上，均符合双方合同的约定，不存在任何逾期交房的情景。同时第9条约定，出卖人如未按本合同规定期限将该经济适用住房交付买受人使用，才需缴纳违约金，被告已在规定期限内将房屋交付给原告，因此被告不存在违约行为。3、购房合同第15条约定，出卖人应当在经济适用住房交付使用后560日内将办理登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人在约定的时间后一年内仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人不退房，由出卖人继续办理产权登记的资料。综上，被告不存在违约金行为，不同意支付违约金及利息。被告未为其辩称提供以下证据：《经济适用房买卖合同》、发放钥匙通知单及钥匙领取确认单、验房表、物业费收款收据。经审理查明，2012年3月12日，原告与被告签订《经济适用住房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市甘井子区后盐村长大铁路南侧振兴路北侧大化渣场北区经济适用房B地块B3-1-11-1号房屋，建筑面积75.92平方米，总房款287，737.00元人民币，并约定于2012年10月30日前将该房屋交付原告。该合同第15条还约定，被告应当自经济适用住房交付使用后560日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案……因出卖人的责任，买受人在约定的时间后一年内仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人不退房，由出卖人继续办理产权登记的资料。合同签订后，原告向被告交付了全部房款，被告于2012年10月15日将案涉房屋交付给原告使用。本院所确认的上述事实，有《经济适用房买卖合同》、购房发票、发放钥匙通知单及钥匙领取确认单、验房表、物业费收款收据及庭审笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证及本院的审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《经济适用住房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效，当事人均应依法履行。本案焦点：1、被告是否承担逾期交房违约金。本案中，被告大连恒昇房地产开发有限公司于2012年10月15日将案涉房屋交付给原告冯启菊使用，符合合同约定的交房时间。至于原告关于被告在案涉房屋未经竣工验收的情况下，将房屋交付原告使用，即使原告实际接房并入住，也属不合法交付，被告超过合同约定期限办理竣工验收，也构成逾期交房的违约，应当按合同约定自违约之日起，按日向原告支付已付房款总额万分之五违约金的诉请意见，因原告没有提供有效证据证明自己的主张，故本院对其这一诉讼请求不予支持；另外，原告冯启菊在明知自己的利益受到侵害的情况下，却于2015年8月28日提起诉讼，主张该权利，超出了《中华人民共和民法通则》关于民事权利的诉讼时效期间为2年的规定，故对其该诉讼主张也不予支持。对被告大连恒昇房地产开发有限公司关于该项的答辩意见予以采纳。2、关于被告是否承担逾期办理产权证违约金。合同第15条约定，被告大连恒昇房地产开发有限公司应当自经济适用住房交付使用后560日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案……因出卖人的责任，买受人在约定的时间后一年内仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人不退房，由出卖人继续办理产权登记的资料。根据本条规定，被告应当继续为原告办理产权登记。另外，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必须要的准备时间”的规定，现原告冯启菊在约定的备案登记时间刚届满即起诉向被告请求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的标准支付违约金。不符合《中华人民共和合同法》第六十二条第一款第四项关于应当给对方必须要的准备时间的规定，原告冯启菊也没有证据证明在起诉前其就逾期办证违约金一事向被告大连恒昇房地产开发有限公司主张过权利或与被告大连恒昇房地产开发有限公司另行达成过补充协议，因此，本院对原告冯启菊的该项诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告冯启菊的诉讼请求。案件受理费人民币1,115.00元，其他诉讼费50.00元由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 刘治民人民陪审员 于 莉人民陪审员 魏 钢二〇一六年二月十四日书 记 员 刘婷婷附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：