（2015）洛龙民初字第2209号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-07-01
案件名称
赵丹诉贾建军、刘昕、符世轩、符高嘉为租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
洛阳市洛龙区人民法院
所属地区
洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵丹,贾建军,刘昕,符世轩,符高嘉
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）洛龙民初字第2209号原告：赵丹，女，汉族，1982年1月4日出生。委托代理人：刘伟、魏兰兰，系河南安多律师事务所律师。被告：贾建军，男，汉族，1966年8月1日出生。被告：刘昕，男，土家族，1989年9月21日出生。被告：符世轩，男，汉族，1947年9月4日出生。被告：符高嘉，男，汉族，2007年9月25日出生。法定代理人：檀晓霞，系符高嘉之母。四被告共同委托代理人：王瑾铭，系河南鸿庆律师事务所律师。上列原告赵丹诉被告贾建军、刘昕、符世轩、符高嘉为租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵丹的委托代理人刘伟、魏兰兰、被告贾建军、符世轩及其委托代理人王瑾铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年6月20日，原告与被告签订了三份《商铺租赁合同》，约定：被告将其拥有的洛阳市洛龙区古城路奥体花城1号楼9、10、11号共计640平方米的商铺租赁给原告经营使用，月租金48000元；合同期限为2012年7月31日至2015年7月31日；并约定，如因被告违约导致合同解除的，被告应向原告返还原告已经支付的不能履行剩余租赁期间的租金及装修补偿金，装修补偿金为合同解除时原告已完成装修的市场价值；同时约定，如因一方违约，违约方应向守约方支付本合同租金金额的10%违约金，并承担守约方的实际损失。合同签订后，原告按约向被告付清了房租，并进场进行装修，装修费用共计花费2911076.91元。然而，被告在《商铺租赁合同》约定的期限内，要求原告立刻搬离房屋，被告的单方违约行为给原告造成了重大的经济损失。经过双方多次协商无果后，原告无奈提起诉讼，请求：1、依法判令被告赔偿原告装修补偿金及损失150万元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告刘昕、符高嘉辩称：一、答辩人没有违约行为，承担违约责任无从谈起。在租期内，答辩人从未实施任何阻挡经营或强行要求原告搬离的行为，事实上，原告也未搬离租赁房屋。按照合同约定，租赁期满，答辩人有权收回房屋，原告应按照合同约定如期返还。原告需要继续承租该房屋的，则应于租赁期满前3个月，向答辩人提出续签要求，答辩人同意后重新签订租赁合同。基于此约定，应原告要求协商续租事宜，原告提出生意不好，执意要求在原来租赁费基础上减少租金，而答辩人要求按照合同约定租金随行就市，根据周边市场行情确定行情。目前周边商品租金已经涨至每月100-125元/m2，故坚持随行就市。因双方分歧较大无法达成共识，原告提出不再续租，应当按照约定搬离，但答辩人从未实施强行要求原告在租期内搬离租赁房屋的行为。答辩人从未用行为表明在租赁内解除合同，实际也未阻碍合同的顺利履行，原告直到目前仍占据该房屋并继续经营。因此，答辩人没有违约行为，承担违约责任无从谈起。二、原告行为违约。1、原告拖欠答辩人2个月的房租，至今仍强行占据该房屋。合同约定的租期已届满，按照约定原告无条件搬出该房屋，但至今原告在没有续签合同的情况下，仍强行占据答辩人的房屋，其占据行为已构成违约。2、原告有意放大事实，将自己装扮成受害者模样来博得同情，既能全身而退又能攫取利益。该合同系原告起草，特别对装修补偿金做了长篇幅的规定，其目的性很明确，早为生意萧条时寻求利益平衡埋下伏笔，为今日的倒打一耙找借口。综上，原告起诉没有事实及法律依据，答辩人没有事实任何违约行为，不应承担违约责任，故请求依法驳回原告的诉讼请求。被告贾建军、符世轩辩称：该案争议的房产系被告刘昕和符高嘉，应驳回原告对贾建军、符世轩的诉讼请求，贾建军、符世轩只是受托人，责任主体当有委托人承担。经审理查明：被告符高嘉在位于洛阳市洛龙区古城路29号院C1幢109室有商业用房一套；被告刘昕在位于洛阳市洛龙区古城路29号院C1幢110、111室有商业用房各一套（上述三套房产均有房屋所有权证可查）；被告符世轩系被告符高嘉的爷爷，2012年6月20日，被告符世轩作为甲方（出租人）与作为乙方（承租人）的原告签订《商铺租赁合同》一份，被告符世轩将被告符高嘉名下的上述房产出租给原告；2012年6月20日，被告贾建军作为甲方（出租人）与作为乙方（承租人）的原告签订《商铺租赁合同》二份（其中110室房屋的合同中有被告刘昕签字及按指印），被告贾建军将被告刘昕名下的上述两套房产出租给原告；该三份《商铺租赁合同》除出租人及房产室号不同外，租赁期限均系三年，自2012年6月20日起至2015年7月31日止，三份租赁合同月租金共计4.8万元，即上述三套房产合并出租给原告。合同3-3条款约定：“租赁期满：甲方有权回收该房屋，乙方应该按合同约定如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。在同等条件下乙方拥有优先承租权。”合同8-3条款约定：“甲、乙双方同意任何一方有违约情形的，守约方可书面通知对方解除合同。因甲方违约导致本合同解除的，甲方应向乙方返还乙方已支付的不能履行的剩余租赁期间的租金及装修补偿金。装修补偿金为合同解除时乙方已完成装修的市场现值；甲乙双方应当以乙方装修成本价为基础，按照装修使用和损耗的情况确定装修的市场现值，并且不得低于乙方装修成本价按照租赁期限进行折旧后的残值（装修残值的计算方法为：装修成本价/租赁期间*剩余不能履行的租赁期间）。因乙方违约导致本合同解除，乙方应将押金补偿给甲方。”合同第九条违约责任中的9-1条款约定：“因该房屋出租前已抵押或对外出租已受限的原因，致使乙方在租赁过程中不能正常使用该房屋而造成乙方损失的，甲方应负违约责任，向乙方支付本合同租赁总金额10%的违约金，并承担因此给乙方的经营活动造成的实际损失。”合同第九条违约责任中的9-2条款约定：“如果任何一方发生其他违约行为，违约方向守约方支付本合同租金总金额10%的违约金，并承担守约方实际损失。甲方任何一人的行为导致甲方不履行本合同约定的义务或者履行不完全的，即构成甲方违约。”原告承租上述房屋后进行了装修，原告称自己的装修金额为2911076.91元，并提供了装修合同等相关证据。在上述三份合同期限届满前于2015年6月份，原告与被告贾建军商谈续签和及涨房租问题，双方有短信往来，但因房租的金额双方不能确定，致原被告双方续租不能。从上述三份合同期限届满之日至2015年9月25日本案开庭之日，原告仍在使用上述承租房屋，没有整体搬离，未将房屋返还给被告，该事实庭审中原告予以确认。现原告称，在合同履行中租赁期限未届满时，被告即通知原告搬离承租房屋（2015年6月份的短信往来内容），该行为已构成违约，故提起本案的诉讼。审理中，因当事人的意见分歧较大，致调解不能。本院认为：原告的诉讼请求系要求判令被告赔偿其装修补偿金及损失150万元，而根据合同8-3条款约定的装修补偿金及合同第九条约定的违约责任，原告的诉求得到支持的前提条件系被告构成违约，但仅凭原告提供的于2015年6月份与被告贾建军的短信内容，不能证明被告存在违约。因合同3-3条款约定了双方在合同期限届满前3个月有商谈续签合同的权利，故在该期限内双方为续签合同所谈条件或言辞不能视为一方的违约，故依本案查明的事实，原告所提供的证据不足以证明其诉求主张的成立，对其诉讼请求依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，经合议庭合议，判决如下：驳回原告赵丹的诉讼请求。本案受理费18300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 董 菊代理审判员 周亚男人民陪审员 杨 柳二〇一六年二月十四日书 记 员 焦志豪 微信公众号“”