（2015）苏中民终字第06069号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-05-19
案件名称
王正、朱锡玲与张家港东方保利置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张家港东方保利置业有限公司,王正,朱锡玲
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第06069号上诉人（原审被告）张家港东方保利置业有限公司，住所地张家港市经济开发区（国泰北路1号）。法定代表人吕伟庆，该公司总经理。委托代理人张培荣，江苏国瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王正。被上诉人（原审原告）朱锡玲。上诉人张家港东方保利置业有限公司（以下简称东方保利公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2015）张民初字第00002号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年11月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明，2012年11月8日，王正（买受人）与东方保利公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号Y2012008137），合同约定，东方保利公司向王正出售位于苏园第18幢1805号商品房（以下简称案涉房屋），合同第三条约定商品房层高3米，位于【0.00米以上】第0层，住宅建筑面积353.18平方米。合同第五条约定按套计算商品房价款，金额为4150000元。合同第六条面积确认及面积差异和其他差异的处理一、根据当事人选择的计价方式，本条约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第2种方式进行处理：1、双方自行约定。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，……。二、其他差异的处理该商品名的实际层高低于第三条约定层高，其误差值超过国家有关规范、标准允许误差值的，出卖人承担下列责任（合同中未有约定）。第九条交付期限出卖人在2013年12月30日前，将具备下列第1种条件（该商品房符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，并取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条出卖人逾期交房的违约责任逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。第十二条房屋交付和接收商品房达到第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人按第十条约定承担。王正、朱锡玲于2012年10月27日、2012年11月8日、2012年12月12日、2012年12月28日、2013年1月4日、2013年1月15日、2013年5月8日分别向东方保利公司支付房款100000元、400000元、1000000元、500000元、600000元、1050000元、500000元，共计4150000元。2013年12月，东方保利公司关于王正称购买的苏园联排别墅第18幢1805号的层高不符合合同约定向开发区消保委分会进行答复：苏园低层住宅三楼为双“人”字坡顶屋面，坡顶最高处约4.5米，坡顶最低处约为3.9米，均高于3米；在双“人”字坡的结合处，根据结构需要进行了降板处理，层高为2.8米左右，内部净高为2.6米左右。降板处理的部分不超过总使用面积的三分之一，符合GB50096-2011《住宅设计规范》的相关规定，故不存在层高不符合合同约定的说法。2013年12月30日，涉案房屋取得张家港市商品房住宅交付使用通知书。东方保利公司向王正、朱锡玲发出入伙通知书、交房通知书，通知王正、朱锡玲于2013年12月30日前开始交房，因业主众多，可以在2014年1月12日前来售楼部办理相关手续。2014年1月3日，王正、朱锡玲对涉案房屋进行验房，认为房屋第三层部分层高未达3米，房屋存在质量问题等，故未收房。2014年12月29日，2015年1月2日王正、朱锡玲分别向东方保利公司发出退房书面决定通知书和解约通知，内容为要求东方保利公司未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且涉案房屋第三层部分层高不符合合同约定的3米，故要求退房并支付损失。东方保利公司称，其公司有总的苏园小区的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，在交房时会向买受人交付每户单独的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，因王正、朱锡玲未收房，故没有给王正、朱锡玲案涉房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定三层楼层高均要满3米。在审理过程中，原审法院组织双方到现场测量，案涉房屋第三层总面积为60.6759㎡，其中部分主卧、走廊、楼梯层高为2.8米，该部分面积为19.8㎡，占第三层总面积的32.63%；案涉房屋第三层主卧面积为18.99㎡，其中层高为2.82米所占面积为6.83㎡，占主卧面积的35.9%。案涉房屋其余层高均为3米。原审原告王正、朱锡玲的诉讼请求为：请求判令：1、解除原、被告于2012年11月8日签订的《商品房买卖合同》；2、在合同解除确认后30日内被告退还购房款4150000元，赔偿原告购房款利息损失（暂计至2015年1月18日止516343元，全部利息计被告实际退清原告全部预付房款之日止，2014年11月22日前按年利率6.15%计算，之后按6%计算）；3、被告承担诉讼费用。原审法院认为，王正、朱锡玲与东方保利公司签订商品房买卖合同是其真实意思的表示，双方之间买卖合同法律关系依法成立，应为合法有效，双方均应当按照买卖合同的约定履行各自的义务。王正、朱锡玲已经依约履行了支付对价的义务，东方保利公司亦通知王正、朱锡玲办理收房手续。双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定案涉房屋层高为3米，位于【0米以上】第0层。经测量，案涉房屋第三层有19.8㎡的部分层高为2.8米，占第三层总面积的32.63%，不符合合同约定的层高3米，东方保利公司已构成根本性违约。东方保利公司因设计方面的问题无法对涉案房屋的层高进行整改，现王正、朱锡玲要求与东方保利公司解除《商品房买卖合同》的主张，予以支持。东方保利公司应当退还房款4150000元，并赔偿王正、朱锡玲利息损失（房款100000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2012年10月28日起计算至实际给付之日止；房款400000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2012年11月9日起计算至实际给付之日止；房款1000000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2012年12月13日起计算至实际给付之日止；房款500000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2012年12月29日起计算至实际给付之日止；房款600000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2013年1月5日起计算至实际给付之日止；房款1050000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2013年1月16日起计算至实际给付之日止；房款500000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2013年5月9日起计算至实际给付之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条等之规定，判决如下：一、原告王正、朱锡玲与被告张家港东方保利置业有限公司解除2012年11月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号Y2012008137）。二、被告张家港东方保利置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内向原告王正、朱锡玲支付房款4150000元及利息损失（房款100000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2012年10月28日起计算至实际给付之日止；房款400000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2012年11月9日起计算至实际给付之日止；房款1000000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2012年12月13日起计算至实际给付之日止；房款500000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2012年12月29日起计算至实际给付之日止；房款600000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2013年1月5日起计算至实际给付之日止；房款1050000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2013年1月16日起计算至实际给付之日止；房款500000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2013年5月9日起计算至实际给付之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的债务利息。案件受理费44130元由被告张家港东方保利置业有限公司负担。该款已由原告预交，不再退还，由被告在履行本判决时一并给付原告。上诉人东方保利公司不服上述民事判决，向本院提起上诉的主要请求和理由：1、原审法院对层高的测量方法错误，根据《民用建筑设计通则GB50352-2005》2.0.14层高为建筑物各层之间以楼、地面面层（完成面）计算垂直距离，层顶层由该层楼面层至平层的结构面层或至坡顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离。同时根据江苏省住宅工程质量验收规则规定，层高的误差允许在20mm内，所以即使按照原审法院错误的测量方法，层高也符合住宅设计层高验收规定的；2、涉案房屋三楼为双“人”字坡顶屋面，在双人字坡的结合处，房屋阴面中间处根据结构需要进行降板处理，层高为2.8米左右，该设计通过市审图中心的审核，也通过规划局的审批，且降板处理的部分不超过总使用面积的三分之一，该层高的处理符合GB50096-2011《住宅设计规范》的相关规定，涉案房屋i层高远远大于国家规定的标准层高，且经原审法院测量后的不足3米层高处的宗面积为19.8平方米，仅占第三层总面积的32.63%，不足33.3%；3、本案不存在法定解除和约定解除商品房买卖合同的条件，涉案房屋也不存在主体结构质量问题。请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人王正、朱锡玲答辩认为：一审认定事实清楚，适用法律准确，判决公正，请求二审依法驳回上诉人上诉，维持一审判决，维护答辩人权利。1、按照合同第11条约定，出卖人在有关部门批准之日10日书面通知买受人，该房子的结构形式发生变更，买受人有权在通知到达15日作出……，所谓设计变更属于商品房结构发生的重大变化，层高200毫米属于结构变更，直到今日，这么大变更上诉人没有任何变更的通知，也没有书面通知答辩人。根据上述合同约定，我方有权退房。根据江苏省住宅工程质量验收规则规定，层高允许误差是20毫米内，现在实际上是误差是200毫米，远远超过了上诉人提供的江苏省住宅工程质量验收规则的规定的10倍。并且，误差是没有办法改变的事实，是根本上的违约。第三层层高2.8米实际净高2.6米左右，2.8米已经包括了楼板的厚度，不是上诉人所讲的没有包括楼板厚度的概念。这个高度的测量有张家港城市测量队的测量图，层高描述为部分户型层高是2.8米，层高厚度包括楼板厚度。2、2014.2.26日与答辩人会谈纪要第5条上诉人明确承认系争房屋户型顶层层高未到达合同的三米约定。实际只有2.8米左右，净高2.6米左右。上诉人负责人签字确认，上诉人公司单位盖了公章。3、一审法院通过现场勘查，开发商相关技术人员也对层高进行了实际测量，使用工具是激光测量仪，其测量结果与上述的结果吻合。4、层高与合同约定3米相违背，即使符合国家规定但是不符合合同约定，我方有权退房，比国家标准差了20倍，与上诉人提供的标准相差了10倍，在购房合同第5条约定，“此房子是按照套计算的商品房；”合同第6条第2款约定，“其他差异的处理约定：该商品房实际层高低于第三条约定层高（第三条约定层高是3米）”其误差超过国家有关规范标准允许误差值的，出卖人承担下列责任（无约定），尽管合同没有约定出卖人承担责任，但是根据商品房销售管理办法第19条第二款按照套计算价格的预售房屋，房屋交付时候套型与设计图纸不一致的，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同未约定处理方式的，买受人可以退房。买受人退房的，由房地产开发商承担违约责任，现答辩人要求退房符合法律规定和合同约定。5、针对上诉人的上诉第三条，是国家规定的行业约束最低标准，只有双方在合同中没有约定或者合同约定违反了法律法规情形下，才能按照国家规定来实施。层高3米的合同约定，是双方签订合同时真实的意思表示，不仅仅是在合同中约定了三米的层高，而且在答辩人与售楼处杨伊凡经理的对话录音中也有杨经理对系争房屋层高最低也有三米的详细描述。三米的层高约定并没有违反国家的法律法规，理应是上诉人应当承担的法律义务。退一万步讲，假如按照上诉人逻辑，按照一审勘查现场时候，由上诉人提供的主卧室2.8米部分面积以及主卧室全部使用面积二者之比也达到了35.9%，已经超过了三分之一，也不符合只能低于三分之一的规范要求。至于对方提出的占整个三楼的比例不足33.3%，没有任何法律依据支持，属于杜撰，不能说明任何问题。系争房屋三楼主卧室有两部分不同房顶组成，其违约部分是平层结构，不包括在坡顶之内，不适用住宅设计规范的相关规定。5、房屋舒适度两个关键指标，一是面积二是层高，层高远远超过国家标准20倍误差是质量瑕疵，严重影响了答辩人生活品质。6、按照合同约定交房上诉人提供两书，但是至今没有交付给我方。二审法院查明事实与原审法院查明事实一致。本院认为，王正、朱锡玲与东方保利公司签订商品房买卖合同是其真实意思的表示，应为合法有效，双方均应当按照买卖合同的约定履行各自的义务。王正、朱锡玲已经依约履行了支付对价的义务，东方保利公司亦按照合同的约定交付房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定案涉房屋层高为3米，位于【0米以上】第0层。该约定应当视为整个房屋的楼层层高均应为3米。涉案房屋经测量，共有三层，其中第一层和第二层层高符合3米的约定，争议的主要是第三层的层高问题。一审、二审对于涉案房屋第三层的测量，层高为2.8米，占第三层总面积的32.63%，层高误差有200mm，不符合层高3米的合同约定。另，GB50096-2011《住宅设计规范》中关于房屋层高的规定应视为是行业约束的最低标准，在双方签订的房屋买卖合同中在不违反上述规定的情形下而自行约定的，应尊重合同自治的原则，东方保利公司交付的房屋因不符合同的约定，且层高误差超过合同约定的范围，依据合同以及商品房销售管理办法的约定，房屋买受人可以选择解除合同。故原审法院判决解除王正、朱锡玲与东方保利公司之间的《商品房买卖合同》并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。上诉人东方保利公司上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44130元，由上诉人东方保利公司负担。本判决为终审判决。。审 判 长 顾平代理审判员 陈斌代理审判员 姚望二〇一六年二月十四日书 记 员 柳璐 微信公众号“”