（2015）沪二中民二（民）终字第3036号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-03-01
案件名称
沈大炜与上海中远物业管理发展有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈大炜,上海中远物业管理发展有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
中华人民共和国上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第3036号上诉人（原审被告）沈大炜，男，1966年6月18日出生，住上海市。委托代理人黄超，上海四维乐律师事务所律师。委托代理人齐中飞，上海四维乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海中远物业管理发展有限公司，住所地上海市。法定代表人申延财，董事长。委托代理人傅文。上诉人沈大炜因物业服务合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第3613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，沈大炜是上海市沪青平公路XXX号叠翠3幢房屋权利人，于2009年7月13日取得了上海市房地产权证，房屋建筑面积为293.17平方米，房屋类型为花园住宅，总层数为2层。上海中远物业管理发展有限公司（以下简称“中远物业公司”）是为上海市沪青平公路XXX号海天花园小区（以下简称“系争小区”）提供物业服务的物业公司，具备物业管理资质。2012年12月26日，中远物业公司与系争小区业主大会签订物业服务合同。合同约定中远物业公司为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务，中远物业公司根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：（一）现行物业服务费收费标准，小高层人民币（以下币种均为人民币）1.80元／月／平方米；复式、叠加式、联排别墅2.50元／月／平方米；独栋别墅3.50元／月／平方米；（二）自2013年1月1日起至2013年6月30日中远物业公司按在现行物业服务费收费标准的基础上上浮15%的收费标准向业主收取物业服务费，在2013年7月1日后业主大会视中远物业公司在2013年1月1日起至2013年6月30日内的实际服务情况，通过业主书面考评，中远物业公司按在现行物业服务费收费标准的基础上上浮20%的收费标准向业主收取物业服务费，此后在签订的物业服务合同期内，此物业服务收费将保持不变。还约定，物业服务费用按月交纳，业主应在每月7号至15号履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：业主逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。合同期限为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。现因沈大炜拖欠2013年1月1日至2014年3月31日计15个月的物业服务费，按照3.50元每平方米每月上涨15%计算为每月每平方米4.025元，面积按照293.17平方米计算，每月应缴金额为1，180元，合计金额17，700元。中远物业公司催讨无果，故向原审法院提起诉讼，请求判令：1、沈大炜支付中远物业公司2013年1月1日至2014年3月31日物业服务费17，700元；2、沈大炜支付中远物业公司逾期付款违约金（以17，700元为计算基数，按照日千分之三标准，从2013年1月1日计算至判决生效之日止）；3、沈大炜支付拖欠2013年1月1日至2014年2月28日水费954.05元。原审中，中远物业公司明确诉讼请求为判令：1、沈大炜支付中远物业公司2013年1月1日至2014年3月31日物业服务费17，700元；2、沈大炜支付中远物业公司逾期付款违约金（以17，700元为计算基数，按照日千分之一标准，从2014年4月1日计算至2015年6月30日止）。对于第3项水费的诉讼请求中远物业公司自愿予以撤回，在案件中不要求处理。原审中，沈大炜针对物业服务不到位问题，提供了《上海市住宅物业服务分等收费标准》、海天招标评议会议备案资料、附件3照片复印件、海天别墅群至相关业主告知书及附件、照片复印件、派出所出具的受案回执、满意度调查及业主代表要求物业改善的会议纪要等证据为证，中远物业公司对上述证据证明内容均有异议，不认可物业服务不到位。原审法院认为，根据中远物业公司与系争小区业主大会签订物业服务合同，物业服务合同对小区内的全体业主均具有约束力，中远物业公司作为系争小区的物业管理单位，提供了物业管理服务，沈大炜作为业主理应按照合同约定的标准及时履行付费义务。沈大炜欠费未付的行为显属不当，现中远物业公司要求沈大炜支付物业服务费之诉讼请求，于法有据，法院予以支持。对于中远物业公司所主张的违约金，综合案件实际情况，考虑到沈大炜未付物业服务费确属事出有因，并非恶意拖欠，故对该项诉讼请求不予支持。据此，原审法院作出判决：沈大炜应于判决生效之日起十日内支付上海中远物业管理发展有限公司2013年1月1日至2014年3月31日物业服务费人民币17，700元；二、上海中远物业管理发展有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币561.10元，由沈大炜负担人民币242.50元，由上海中远物业管理发展有限公司负担人民币318.60元。沈大炜不服原判，向本院提起上诉称，第一，根据《物业服务合同》的约定，2013年1月至2013年6月30日之间，可按照原标准上浮15%（即按4.025元／月／平方米的标准）收费，但2013年7月1日之后的物业管理费用的收费标准，需要经过业主书面考评确定。因此，对于2013年7月1日之后的物业管理费用，按照合同原意，如通过业主的测评，可在3.50元／月／平方米基础上增加20%；如未通过测评，则应当恢复到原有标准即3.50元／月／平方米。现并无证据证明中远物业公司的服务已经通过业主的书面考评，而且中远物业公司的实际服务并不符合合同要求的四级标准，存在多处瑕疵，在这种情况下原审法院认定4.025元／月／平方米的标准计算物业管理费，存在事实认定错误。第二，沈大炜提供了多份证据证明中远物业公司在履行物业服务合同中的瑕疵，已经充分证明中远物业公司不能充分履行应尽的合同义务。根据合同法的有关规定，沈大炜是有权根据中远物业公司实际履行情况不付或少付物业管理服务费用的。第三，中远物业公司在没有实行差别化物业服务的前提下，却进行差别收费，中远物业公司将仅属于小高层的物业服务费用分摊给独栋别墅业主，这是不合理的。故上诉请求撤销原审判决，依法改判按小高层收费标准的60%作为计费标准计算物业费即5，461.75元。诉讼费用由中远物业公司负担。被上诉人中远物业公司辩称，第一，系争小区成立至今已逾20年，小区的主要矛盾是三种业态间的物业收费差异，中远物业公司是通过招投标形式获取系争小区的物业管理权，程序合法。因此中远物业公司依据物业服务合同向沈大炜依照合同约定收费符合法律规定。第二，由于系争小区的业委会已经瘫痪，导致物业服务合同中约定的按时考核后将价格上调的工作无法完成，目前4.025元／月／平方米的价格已经是让利的价格。第三，中远物业公司的服务不可能尽善尽美，沈大炜只征集了50多位业主的意见，而小区业主有上千户，因此这个比例微不足道，而且即便存在服务瑕疵，也不足以构成抗拒交付物业费的理由。故不同意沈大炜的上诉请求，请求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，中远物业公司与系争小区业主大会签订的物业服务合同合法有效，物业服务合同对小区内的全体业主均具有约束力，沈大炜作为业主理应按照合同约定的标准及时履行付费义务，其欠费未付的行为存在不当。对于沈大炜上诉认为中远物业公司将仅属于小高层的物业服务费用分摊给独栋别墅业主，但未能提供证据证明独栋别墅目前物业费的价格构成中包含其他业态所独享的物业服务内容，因此对于沈大炜的上诉主张，本院不予认可。原审法院据此判决支持中远物业公司要求沈大炜支付物业服务费之诉讼请求，并无不当，本院依法予以维持。沈大炜的上诉请求，缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币105.96元，由上诉人沈大炜负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 王 伟代理审判员 陈家旭二〇一六年二月十四日书 记 员 高 原附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”