（2015）昆民一终字第867号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-08-02
案件名称
周发兴与祖守聪房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周发兴,祖守聪
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百一十八条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第867号上诉人（原审原告）周发兴，男，汉族，1968年10月25日出生。特别授权诉讼代理人丁子龙，云南越商法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）祖守聪，男，汉族，1977年3月9日出生。上诉人周发兴因与被上诉人祖守聪房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省嵩明县人民法院（2015）嵩民初字第931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月3日受理后，依法组成合议庭于2015年12月21日对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认的本案事实是：2012年9月14日，周发兴与西村小组签订《房屋及场面租赁合同》，约定：周发兴承租西村小组所有坐落于官军路口（原西村饮料厂）的商铺三间带一楼梯间（即商铺四间）、场地及厂房，租赁期限自2012年9月30日至2018年9月30日止，租金为每年133000元。合同签订后，周发兴向西村小组支付了两年的房屋租金266000元。2012年9月17日，祖守聪向周发兴交付120000元款项，周发兴向祖守聪出具收条，载明“今收到祖守聪合资投资款合计120000元”。2012年9月30日，周发兴与祖守聪签订《租房协议》，约定：祖守聪承租周发兴管理、使用的商铺四间，租期二年，租金为每年86800元。2012年9月底，周发兴将房屋交由祖守聪管理、使用。2012年10月，祖守聪对承租房屋进行装修，支出大额装修费。2013年8月，政府修路占用祖守聪租赁的涉案房屋，为此，杨林镇政府与西村小组签订《房屋拆迁土地补偿协议书》，由镇政府支付涉案房屋拆迁补偿费共计180939.12元。2013年10月9日，周发兴与西村小组针对《房屋及场面租赁合同》签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：因修路涉及西村小组饮料厂剩余的四间房屋，出租的房屋及场面面积缩小，故将房屋租金由原来的133000元减少65000元，每年收取租金68000元。之后，西村小组向周发兴退还了房屋租金130000元。2013年10月14日，周发兴向祖守聪退还54000元款项。2013年10月16日，周发兴从西村小组领取了上述补偿款，并出具收条给西村小组，载明“今收到西村小组开发区拆迁房屋装修补偿款合计180939元”。祖守聪于2013年10月8日左右搬离租赁房屋，搬迁物品堆放在周发兴为其安置的房屋内至今。原、被告曾因上述房屋租赁合同纠纷诉至一审法院，一审法院于2014年7月4日作出（2014）嵩民初字第455号民事判决书。宣判后，周发兴不服，提出上诉，在上诉状中言明：双方租赁合同终止后，被上诉人（祖守聪）继续占有、使用上诉人（周发兴）为其安置的房屋至今，却未缴纳分文房租，可见双方在此期间确有对装修补偿款归属及租赁关系终止后是否支付房租有过协商并达成一致。2014年12月11日，本院作出（2014）昆民一终字第628号民事判决，判决由周发兴于判决生效之日起十五日内一次性向祖守聪支付装修补偿款人民币164506.22元。祖守聪在庭审中言明：当时双方协商暂时把东西搬过去，不要一分钱，等拆迁款下来再搬走，祖守聪将搬迁物品搬至安置房内。现周发兴认为祖守聪占用涉案房屋并未支付相应费用，故诉至一审法院，请求：一、判令祖守聪支付：自2013年10月14日起至2014年12月1日止的房屋租金36089.40元；自2013年8月30日起至2014年11月30日止的房屋用电费2601元；自2013年8月30日起至2014年11月30日止的房屋用水费220.50元，合计38910.90元；二、本案诉讼费由祖守聪承担。一审法院经审理认为，原、被告之间因原租赁合同终止后，祖守聪占有、使用周发兴为其安置的房屋堆放搬迁物品至今，双方之间的原租赁案件终止后是否应支付房租系本案的争议之处，周发兴在原租赁关系宣判后上诉状中称双方有过协商并达成一致，而在本案中却未提供双方协商一致的协议或合同证实祖守聪占有、使用周发兴为其安置的房屋需要支付相应的租赁费的证据，且周发兴本人未亲自到庭言明情况，故对于周发兴诉请支付房屋租金及水电费合计38910.90元的请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：“驳回原告周发兴的诉讼请求。”案件受理费773元，减半收取386.50元，由原告周发兴承担。一审判决宣判后，周发兴不服，向本院提出上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不当，导致判决错误。2012年9月30日，上诉人将其向官渡区居民委员会第三居民小组所租赁的房屋开发后其中的四间商铺转租给被上诉人，被上诉人在使用过程中因政府规划需拆除，双方为补偿事宜发生争议。被上诉人于2013年10月14日搬至上诉人所属新开发的房屋商铺中居住，被上诉人在占用房屋期间，未履行向上诉人支付房屋租金及自用水、电费的义务，上诉人在通知被上诉人后将其放置于屋内的物品妥善进行处置并告知被上诉人。双方在拆迁补偿协商期间，并未就租赁关系终止后是否支付房租达成一致，上诉人是允许过被上诉人让其暂时将物品搬迁至安置房内，但并未协商、许诺过免租一事。加之，上诉人所开发的房屋用途为餐饮，且上诉人亦需向官渡社区居民委员会第三居民小组交纳房屋租金，不可能供被上诉人无偿使用。被上诉人自2013年10月14日至2014年12月1日实际占用上诉人房屋，致使上诉人无法将房屋租赁他人，导致可期待利益受损，被上诉人应赔偿房屋租金及使用期间的水费、电费。综上，请求二审法院依法支持上诉人一审诉讼请求。被上诉人祖守聪答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人向法庭提交照片三张，欲证明：被上诉人除在涉案房屋内堆放物品外，还在涉案房屋内居住。经质证，被上诉人对照片真实性认可，认为涉案房屋系上诉人交付的安置房，其可以堆放物品也可自住。被上诉人向法庭提交欠条一份，欲证明：上诉人尚欠其2万元款项。经质证，上诉人对欠条真实性未发表质证意见，认为与本案无关。本院认为，因被上诉人对上诉人所提交的三张照片的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以认可。对被上诉人所提交的欠条因与本案无关，故本院不予确认。经询问双方当事人对一审确认事实的意见，上诉人对一审判决所确认的上诉人在租赁合同纠纷案件中陈述的内容有异议，认为双方并未就涉案房屋的无偿使用达成一致意见，只是协商暂时由被上诉人堆放物品。被上诉人对一审判决确认事实无异议。对于上诉人所提事实异议，本院将在其后评述。对双方无争议的其余一审判决确认事实，本院予以确认。结合双方诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点为：上诉人与被上诉人于原租赁合同关系终止后是否就涉案房屋为有偿或无偿使用达成一致意见。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋协议》因所租赁房屋被拆迁导致无法履行，后双方协商由被上诉人将其经营物品搬至涉案房屋进行安置，待装修补偿款发放至被上诉人后再行搬离。对此，上诉人在租赁合同纠纷案件的上诉状中予以了陈述，且双方确实并未就涉案房屋的有偿使用签订租赁合同，并约定由被上诉人支付相应费用。结合上述事实，可认定被上诉人使用涉案房屋且无需支付相关费用系双方协商一致的结果，上诉人主张被上诉人应支付涉案房屋的租赁费用无事实及法律依据，不应得到支持。综上，上诉人所提上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费773元，由上诉人周发兴承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审 判 长 郑会利代理审判员 符圆圆代理审判员 邓林春二〇一六年二月十四日书 记 员 吴 帅 更多数据：搜索“”来源：