（2015）沪一中民二（民）终字第2825号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-07-13
案件名称
上海阿舍茶坊诉上海美天副食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第2825号上诉人（原审被告）上海阿舍茶坊，住所地上海市宝山区XX路XX号新川沙路1035号。法定代表人朱谦，经理。委托代理人何杰，上海世昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海美天副食品有限公司，住所地上海市长宁区XX路XX号XX幢XX室广顺路33号5幢302室。法定代表人朱国强，董事长。委托代理人徐兆铭，上海市国雄律师事务所律师。原审第三人上海易达物业易达物业管理有限公司，住所地上海市闵行区XX村XX街XX号航华一村一街坊5号。法定代表人瞿洪飞，总经理。委托代理人朱国强，该公司员工朱国强，该公司员工。第三人马永强，XX年XX月XX日生，回族，户籍地青海省共和县XX镇XX村XX社XX，现住上海市长宁区XX路XX号马永强，男，1982年10月7日生，回族，户籍地青海省共和县龙羊峡镇兴隆村一社0128，现住上海市长宁区仙霞路410号。第三人上海远见房地产经纪有限公司，住所地上海市长宁区XX路XX号XX昭化路512号-5。法定代表人周秀峰，总经理。委托代理人陈峰陈峰，该公司员工。上诉人上海阿舍茶坊（以下简称阿舍茶坊）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第3031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月11日受理后依法组成合议庭，于2015年11月3日公开开庭进行了审理。上诉人阿舍茶坊的委托代理人何杰、被上诉人上海美天副食品有限公司（以下简称美天公司）的委托代理人徐兆铭、原审第三人上海易达物业易达物业管理有限公司（以下简称易达物业易达物业）的委托代理人朱国强、原审第三人马永强及上海远见房地产经纪有限公司（以下简称远见公司）的委托代理人陈峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，1997年3月20日，上海美天副食品超市有限公司上海A有限公司（甲方）与上海晨谦实业有限公司上海B有限公司、钟晨亮钟某某（乙方）签订《关于XX路XX号仙霞路410号商业网点租用合同》一份，约定甲方将上海市长宁区XX路XX号仙霞路410号底层房屋（以下简称“涉讼房屋”）三间出租给乙方使用。租期八年，1997年5月1日至2005年4月30日，年租金为人民币（下同）162,000元，自第四年起逐年递增5%，押金2万元。1997年7月11日，上海工程技术大学上海A大学出具证明一份，称涉讼房屋产权为上海工程技术大学上海A大学所有，经协议涉讼房屋出租给上海美天副食品超市有限公司上海A有限公司使用并同意转租给上海晨谦实业有限公司上海B有限公司玫瑰园分公司XXX分公司使用。1999年，上海美天副食品超市有限公司上海A有限公司更名为上海美天副食品有限公司。2002年3月20日，上海裕隆行物业有限公司上海C有限公司（以下简称裕隆行物业）与美天公司签订《房屋租赁协议》一份，约定，裕隆行物业向美天公司出租涉讼房屋，房租由两部分组成，一部分房租按原租赁办法执行，另一部分房租为转租协议租金。原租金为506.50元/月，按月支付；协议租金为500元/月，每年5月5日前一次性支付协议租金6,000元。协议有效期为三年，自2002年4月1日起至2005年3月31日止。2002年8月8日，上海工程技术大学上海A大学、易达物业易达物业与美天公司签署备忘录一份，载明，涉讼房屋系上海工程技术大学上海A大学及相关单位联建产权房，并委托裕隆行物业负责管理并收缴房租，现由于物业管理工作正式移交易达物业易达物业，原裕隆行物业签订协议租金合同期内继续有效，原协议租金及基本房租于2002年6月1日起由易达物业易达物业负责收缴。2003年，美天公司（甲方）与阿舍茶坊（乙方）签订《补充协议》一份，约定，经乙方申请，双方协商一致，同意原合同期延长三年（2005年5月1日至2008年4月30日），年租金138,000元。钟晨亮钟某某在落款乙方代表处签字。后美天公司、阿舍茶坊就涉讼房屋又签订了两期租赁合同，租期分别为2008年5月1日至2011年4月30日，及2011年5月1日至2013年4月30日。后一期合同年租金为159,894元，保证金2万元。合同到期后，阿舍茶坊继续向美天公司支付租金至2014年6月30日。后因美天公司要求阿舍茶坊搬离，故涉讼，美天公司要求法院判令：1、阿舍茶坊搬出涉讼房屋，并将房屋中的设备、设施清理完毕后交还给美天公司；2、阿舍茶坊支付从2014年7月1日起至返还给美天公司前的房屋使用费。审理中，美天公司明确房屋使用费参照租金标准计算。审理中，关于阿舍茶坊转租问题，阿舍茶坊在第一次庭审中陈述，因经营问题，阿舍茶坊将涉讼房屋分别转租给了案外人马某某马尔卜都和远见公司，后马某某马尔卜都将承租经营权转让给了马永强。在后续庭审中，阿舍茶坊确认，远见公司系与易达物业易达物业直接签署租赁合同，阿舍茶坊未收取其租金，远见公司如何进入涉讼房屋阿舍茶坊不清楚。美天公司对阿舍茶坊转租不予认可。美天公司、阿舍茶坊均确认，涉讼房屋目前由远见公司（店招为“远见房产XX仙霞店”）及马永强（店招为“伊兰特牛肉面”）经营使用。为证明远见公司与易达物业易达物业的租赁关系，阿舍茶坊提供了易达物业易达物业与远见公司2013年12月31日签署的《公有非居住房屋转租收益协议》，该协议载明，根据承租人申请，出租人同意承租人转租涉讼房屋底层房屋，建筑面积100.71平方米，转租期限为2014年1月1日至2015年12月31日止，转租期间，承租人应当履行原租赁合同，按标准租金支付协议租金，自2014年1月1日协议租金每年4,000元交付给出租人，每年10月份一次性支付。落款处易达物业易达物业在出租人处盖章，远见公司在承租人处盖章。对此，易达物业易达物业对协议真实性无异议，但表示，该部分是远见公司承担的部分协议租金，但易达物业易达物业与远见公司之间无租赁合同关系，也未与远见公司进行过房屋交接。阿舍茶坊确认，阿舍茶坊向美天公司支付的房屋租金仍然按照双方租赁合同标准支付。美天公司对此提供其与易达物业易达物业签署的《公有非居住房屋转租收益协议》一份，内容除协议租金金额为每年6,000元之外，其余均与前述协议内容一致。落款处承租人为美天公司。易达物业易达物业对此无异议。关于美天公司、阿舍茶坊之间在租赁合同到期后的法律关系问题，美天公司认为，美天公司、阿舍茶坊之间的租赁合同已到期终止，美天公司在合同到期后继续收取阿舍茶坊租金是由于阿舍茶坊一直占有使用涉讼房屋，故美天公司有权向阿舍茶坊收取占有使用费；若法院认为双方成立不定期租赁合同关系，则美天公司要求行使解除权，其余请求不变。阿舍茶坊认为，美天公司、阿舍茶坊合同到期后，阿舍茶坊继续向美天公司支付租金，美天公司予以接受，应当认为双方延续原租赁合同关系，且延续的租期亦与原租赁合同一致，即两年，目前双方的租赁合同尚未到期。关于保证金，双方确认金额为2万元，美天公司同意阿舍茶坊搬离后返还，不同意直接抵扣使用费。阿舍茶坊同意抵扣使用费。关于远见公司、马永强的配合搬离问题，经法院释明，美天公司明确表示返还房屋义务由阿舍茶坊承担，在本案中不要求法院处理远见公司、马永强的搬离问题。原审认为，双方的争议焦点在于：一、易达物业易达物业与远见公司之间是否成立租赁合同关系。从远见公司进入租赁房屋是在阿舍茶坊承租期间，房屋交接手续应当在远见公司与阿舍茶坊之间进行；阿舍茶坊在远见公司进入涉讼房屋后，仍然按照与美天公司之间的合同约定，全额支付租金，该租金包含了远见公司使用的部分房屋的租金；对于阿舍茶坊与远见公司之间的转租关系，阿舍茶坊在第一次庭审中予以了认可，在之后的庭审中又予以推翻，前后陈述不一致。根据美天公司与易达物业易达物业之间租赁合同的约定，租金包含合同约定的租金及转租协议租金两个部分，美天公司与易达物业易达物业对此分别签订了租赁合同及《公有非居住房屋转租收益协议》。远见公司除了与易达物业易达物业之间签署了《公有非居住房屋转租收益协议》外，未签订租赁合同，该协议内容，与美天公司及易达物业易达物业签署的《公有非居住房屋转租收益协议》内容基本一致，应当认为，该协议是易达物业易达物业向美天公司及远见公司收取转租协议租金的依据，仅凭该协议，不足以证明远见公司与易达物业易达物业之间成立房屋租赁合同关系。综上，远见公司与易达物业易达物业之间不成立租赁合同关系。二、美天公司、阿舍茶坊之间租赁合同到期后双方是否继续成立租赁合同关系。依据合同法的规定，租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，出租人在合理期限之前通知承租人，可以解除合同。本案美天公司、阿舍茶坊之间租赁合同到期后，阿舍茶坊继续使用涉讼房屋，并向美天公司支付租金，美天公司予以接受，双方之间成立不定期租赁合同关系，美天公司提起本案诉讼，与阿舍茶坊中止租赁关系的意思表示明确，双方租赁合同于判决生效之日解除。租赁期内的租金，阿舍茶坊应当支付。合同解除后，阿舍茶坊应当腾空并返还租赁房屋。房屋返还之前的房屋使用费，美天公司主张按照租赁合同标准支付，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于保证金，因双方就抵扣未达成一致，故在阿舍茶坊搬离同时，美天公司予以返还。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二〇一五年六月五日作出判决：一、上海美天副食品有限公司与上海阿舍茶坊就上海市长宁区XX路XX号仙霞路410号底层房屋成立的房屋租赁合同于判决生效之日解除；二、上海阿舍茶坊应于判决生效之日起十日内腾空上址房屋并将房屋返还给上海美天副食品有限公司；三、上海阿舍茶坊应于判决生效之日起十日内按照年租金159,894元的标准向上海美天副食品有限公司支付自2014年7月1日起至实际返还之日止的租金/房屋使用费（合同解除之前为租金，解除之后为房屋使用费）；四、上海美天副食品有限公司应于判决生效之日起十日内向上海阿舍茶坊返还保证金人民币20,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币200元，由上海阿舍茶坊负担。判决后，阿舍公司不服，上诉于本院，诉称：双方的租赁合同均为二年一签，在2013年4月30日到期后，双方仍按原合同继续租赁关系，因此租期仍应为二年，原审认定为不定期租赁合同不当。远见公司与易达物业易达物业、美天公司已直接建立租赁关系，期限至2015年12月31日，因此美天公司无权要求阿舍茶坊返还远见公司使用的房屋。美天公司在2011年5月1日至2013年12月31日期间享有转租权，因此无权向阿舍茶坊收取租金。综上，要求二审法院撤销原判，改判驳回美天公司的原审诉请。被上诉人美天公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。原审第三人易达物业易达物业述称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。原审第三人马永强述称：同意阿舍茶坊的上诉请求。原审第三人远见公司述称：同意阿舍茶坊的上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁合同期限为不定期。不定期租赁合同，出租人在合理期限之前通知承租人，可以解除合同。上诉人阿舍茶坊主张其与美天公司的租赁合同到期后租赁关系应当按原租赁合同顺延，期限为二年，并非为不定期。本院认为，阿舍茶坊的主张美天公司并不认可，又没有证据及法律依据，本院不能支持。原审法院认定正确，处理得当，本院予以维持。关于远见公司的租赁房屋返还问题。本案中美天公司明确不要求法院处理远见公司、马永强的搬离问题，阿舍茶坊依法迁离标的房屋即可满足本案租赁债务履行。关于美天公司的转租权利来源，据上海工程技术大学上海A大学出具的证明明确佐证，该证据合法有效，根据查明事实，美天公司有相应的转租权利。综上所述，上诉人阿舍茶坊的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币200元，由上诉人上海阿舍茶坊负担。本判决为终审判决。审判长 叶振军审判员 许 京审判员 蒋辉霞二〇一六年二月十四日书记员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”