（2015）石民（商）初字第4404号

裁判日期: 2016-02-14

公开日期: 2016-09-26

案件名称

霍艳霞诉北京链家房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案

法院

北京市石景山区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

霍艳霞,北京链家房地产经纪有限公司,戴鸿顺

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第四百二十四条，第四百二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第六十五条，第一百四十四条

全文

北京市石景山区人民法院民事判决书(2015)石民（商）初字第4404号原告霍艳霞，女，1980年6月2日出生。公民身份号码：×××。委托代理人王金生（霍艳霞之夫），男，1977年4月30日出生，汉族。委托代理人王振朋，北京市华鹏律师事务所律师。被告北京链家房地产经纪有限公司。法定代表人左晖，董事长。委托代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生。第三人戴鸿顺，男，1958年6月21日出生。公民身份号码：×××。原告霍艳霞与被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人戴鸿顺居间合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理后，依法由法官徐莹莹独任审判，于2015年8月5日、2015年9月7日公开开庭进行了审理。霍艳霞于2015年9月22日向本院提出追加第三人戴鸿顺的申请。本案转为普通程序后，依法组成由法官徐莹莹担任审判长，人民陪审员姜桂梅、人民陪审员赵燕茹参加的合议庭审理本案，于2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告霍艳霞的委托代理人王金生、委托代理人王振朋，被告链家公司的委托代理人孙凤起到庭参加了诉讼。第三人戴鸿顺经本院依法送达出庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理完毕。原告霍艳霞起诉称：2013年5月18日，霍艳霞、戴鸿顺及链家公司签订了《居间服务合同》，约定链家公司为霍艳霞购买戴鸿顺所有的位于北京市石景山区永乐小区的房屋提供居间服务。同日，霍艳霞与戴鸿顺就涉诉房屋签订了北京市房屋存量买卖合同及房屋买卖补充协议，霍艳霞于当日向戴鸿顺支付了定金60000元，并向链家公司支付了全额居间服务费。合同签订后，戴鸿顺迟迟未办理涉诉房屋的解抵押手续。2013年7月20日，三方又签订了补充协议，就涉诉房屋的解抵押期限及交付期间予以了明确约定。房屋买卖合同签署四个月后，霍艳霞得知涉诉房屋在买卖合同签署之前已被法院查封，房屋买卖合同已不能继续履行。链家公司是北京地区最具影响力的房地产品牌经纪企业，对于其经纪人推荐的房源，霍艳霞十分信赖，链家公司作为居间服务方，在房地产交易领域具有专业优势，应对其推荐的房源做专业的资料审查，但由于其未尽到必要的审查义务而向霍艳霞提供了虚假信息，导致房屋买卖合同不能履行，给霍艳霞造成了实际经济损失。为维护霍艳霞的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令链家公司赔偿霍艳霞损失130000元；2、案件受理费由链家公司承担。原告霍艳霞向本院提交以下证据予以证明：证据1、房屋买卖合同1份及补充协议2份，证明霍艳霞向戴鸿顺购买房屋的事实，涉诉房屋在房屋买卖过程中存在被抵押的情况，且在涉诉房屋买卖合同签订前，涉诉房屋已经被法院查封；证据2、居间服务合同1份，证明霍艳霞与连接公司之间存在居间合同法律关系，链家公司应依法承担违约责任及赔偿责任；证据3、定金协议书及定金收据，证明霍艳霞向戴鸿顺支付了60000元定金；证据4、链家网站截图打印件，证明链家公司承诺房屋被查封予以先行赔付；证据5、通话录音1份，证明链家公司的经办人亲口承认有责任和过错；证据6、链家经纪人的借条1张，证明在进行居间服务之前，链家公司没有查询涉诉房屋的权利限制情况，存在过错；证据7、中国执行信息公开网的查询截图打印件及石景山区住房和城乡建设委员会出具的查询结果，证明戴红顺是失信人，同时证明房屋被查封的事实。被告链家公司答辩称：不同意霍艳霞的诉讼请求。1.链家公司按照居间服务合同约定完成了居间服务内容；2.涉诉房屋产权人戴鸿顺故意隐瞒交易房屋存在瑕疵问题，链家公司并不知情；3.霍艳霞与链家公司已经签署和解协议，链家公司退还了霍艳霞居间服务费，并在霍艳霞再次购房时对居间服务费进行了打折优惠；4.北京市存量房屋买卖合同及补充协议没有依法解除该合同依然有效；5.霍艳霞支付给戴鸿顺的购房定金60000元属于房屋买卖合同履行的约定义务，不能认为是霍艳霞的损失；6.链家公司是在2013年11月份发布的安心承诺并不溯及本案涉诉的房屋买卖合同；7.霍艳霞的诉讼请求已经超过诉讼时效。故霍艳霞的诉讼请求应予以全部驳回。被告链家公司向本院提交以下证据予以证明：证据1、2013年11月22日，京华网转载的京华时报新闻1篇，证明链家公司的“安心承诺”是在2013年11月发布的。第三人戴鸿顺经本院依法传唤未到庭，但其在签收本院送达的起诉状副本、证据材料复印件及开庭传票后，于2015年11月8日向本院提交书面意见一份，主张链家公司在未得到其授权的情况下，由其儿媳路夕戈将涉诉房屋卖予霍艳霞，60000元定金亦由霍艳霞收取。链家公司违规操作，误导和欺骗了交易双方，害人害己。戴鸿顺未向本院提交证据。经本院庭审质证，各方当事人对原告霍艳霞提交的房屋买卖合同1份及补充协议2份、居间服务合同、定金协议书及定金收据、中国执行信息公开网查询截图、石景山区住房和城乡建设委员会出具的查询结果的真实性、合法性、关联性无异议，但对部分证据的证明目的不予认可，故本院对上述证据予以确认，但对该证据的证明目的在此不作论述。各方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：一、原告霍艳霞提交的证据4，即链家网站截图打印件，证明证明链家公司承诺房屋被查封予以先行赔付。链家公司对该证据的真实性、关联性、证明目的不予认可，主张网页未经公证，且该网站截图为2015年版本，并非2013年版本。对此，本院认为，霍艳霞虽未对链家公司网页相关内容予以公证，但其当庭通过搜索引擎“百度”检索“链家”，进入其官方网站，并点击相关模块予以演示。链家公司以网页未经公证为由，拒绝观看当庭演示，并不影响本院依法根据质证情况结合证据的真实性、关联性、合法性，对其证明力作出认定。链家公司主张先行赔付的“安心承诺”发布时间在链家公司网站上有明确记载，但其未向本院提供相关证据予以证明，故本院对链家公司通过官方网站向客户承诺先行赔付的事实予以确认。二、原告霍艳霞提交的证据5，即通话录音1份，证明链家公司的经办人承认有责任和过错；原告霍艳霞提交的证据6，即链家经纪人的借条1张，证明在进行居间服务之前，链家公司没有查询涉诉房屋的权利限制情况，存在过错。链家公司对上述证据的真实性均不予认可，对于录音证据，当事人身份无法核实，亦不能确定通话录音中涉及的房屋即为本案涉诉房屋。对此，本院认为，通过链家公司的居间服务，霍艳霞购买涉诉房屋，且该房屋因被法院查封而无法过户，导致房屋买卖合同约定的义务并未履行完毕，是双方认可的事实，链家亦因此退还霍艳霞全部居间服务费。链家公司对霍艳霞提交的证据6，即借条1张的真实性不予认可，但未提供证据予以证明。故本院对该证据予以采信。该借条中，载明了房屋买卖合同的合同编号及查询房屋的位置信息，与涉诉房屋买卖合同的合同编号及其项下的标的物一致，该借条的出具人为田健，与霍艳霞提交的证据5，即电话录音中，一方通话当事人的姓名一致，结合前述霍艳霞通过链家公司购买石景山区永乐小区房屋的事实，本院对通话录音予以采信。三、被告链家公司提交的证据1，即2013年11月22日，京华网转载的京华时报新闻1篇，证明链家公司的“安心承诺”是在2013年11月发布的。霍艳霞主张链家公司提交该证据已经超过举证期限，拒绝发表质证意见。对此，本院认为，当事人应当在人民法院指定的期限内提交证据。具体到本案，链家公司于2015年7月8日收到本院送达的起诉状副本、证据材料复印件及2015年8月5日的开庭传票，其已应对霍艳霞的主张及其主张所依据的事实有基本的认知。本院于2015年8月5日对本案第一次开庭审理中，链家公司认可存在“房屋查封先行垫付”的承诺，但主张该承诺于2014年年底作出。本院当庭向链家公司释明其对于该项主张应依法承担举证责任，并给予了举证期限。链家公司在本院规定的举证期限内未提交相关证据，亦未将法庭要求核实的相关事实予以核实并给予答复。2015年9月7日，本院对本案第二次开庭审理过程中，链家公司亦未提交相关证据。在2015年12月15日，本院对本案第三次开庭审理过程中，链家公司才要求提供上述网页证据，并主张链家公司的官方网站中亦标明了“先行垫付”的发布日期，但未向法庭出示。链家公司提交的上述证据其既未予以公证，亦未在本院指定的期限内提供，且当庭仅通过手机上网的方式打开网页，未在庭前提交相关网络截图打印件。本院当庭给予其下载、打印证据材料的必要时间，其亦拒绝提供。链家公司对于法庭对其相应主张所依据的部分事实的询问，也仅以不清楚、不知晓予以答复。现，霍艳霞不同意链家公司在举证期限届满后提交该证据，并拒绝发表质证意见。当事人应当在法院规定的举证期限内提交证据，是其负有遵守期间、在期间内完成举证的法定义务，这也是法律规定举证期限的意义。链家公司对于其作出“先行赔付”承诺的时间及发布渠道应予明知，但其在第一次、第三次庭审中，分别作出过2014年年底和2013年11月二种陈述意见。链家公司对于其应承担的举证责任及本院对其相应举证责任规定的举证期限，亦未予以遵守，且在庭审中拒不听从法庭指挥。故，本院对链家公司的上述证据不予采信。本院依据上述认证查明以下事实：2013年5月18日，甲方戴鸿顺作为出卖人、乙方霍艳霞作为买受人与丙方链家公司作为居间人签订《居间服务合同》，约定在链家公司的居间服务下就座落于石景山区永乐小区房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）。《居间服务合同》约定：“第一条居间服务1.……丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。2.甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费……第二条居间代理费……应向丙方支付的居间代理费为人民币（大写）肆万叁仟壹佰贰拾元整，其中……乙方承担人民币肆万叁仟壹佰贰拾元整，并应于本合同签订当日向丙方支付。第三条权利义务1.甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2.丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。第四条违约责任……3.……丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。”《居间服务合同》下方有戴鸿顺（路夕戈代）、霍艳霞（王金生代）的签字及链家公司的签章。当日，戴鸿顺作为出卖人、霍艳霞作为买受人，就上述《居间服务合同》项下约定的房屋签订房屋买卖合同及补充协议，对双方之间的权利义务予以明确约定。因涉诉房屋已设定抵押权，戴鸿顺、霍艳霞与链家公司于2013年7月20日就涉诉房屋解除抵押权及交付等事宜另行签订补充协议一份。涉诉《居间服务合同》及房屋买卖合同签订当日，霍艳霞向链家公司全额支付居间服务费43120元，并依据房屋买卖合同的约定向出卖人支付定金60000元。另查，涉诉房屋买卖合同项下的房屋已于2013年4月2日被石景山区人民法院予以查封。2013年8月25日，链家公司的员工田健向霍艳霞借用涉诉房屋买卖合同，用于向房屋管理部门查询涉诉房屋的抵押及查封事宜。霍艳霞的配偶王金生与链家公司的员工田健曾通过电话方式沟通涉诉房屋相关事宜，田健认可链家公司可以查询涉诉房屋被法院查封的相关情况，并认可未查询相关情况负有责任。通过搜索引擎百度键入关键词“链家”，并点击进入有“官网”标识的搜索结果，网址显示为bj.lianjia.com，点击进入该网页右下方“安心承诺保驾护航”模块后，继续点击右上方“查封垫付”标识，出现霍艳霞提交的证据4，即网页截图打印件记载的界面，该页面中上方居中显示“签前查封先行垫付”，右下方显示“签前查封损失先行垫付”，页面中下方居中显示“链家承诺您经链家居间成交的二手房，如果交易房屋在签署房屋买卖合同前即已被依法查封，链家也未对该查封信息进行核实和披露的，为了不影响客户继续购房，链家承诺：客户已支付的房价款，由链家先行垫付返还，同时，链家将退还所收佣金。”链家公司主张链家网与链家公司不同，其主张bj.lianjia.com并非链家公司的官方网址，亦不知晓链家公司的官方网址。再查，链家公司主张链家公司与霍艳霞因涉诉房屋被查封的事实，就居间服务相关事宜曾签署和解协议一份，约定解除《居间服务合同》，链家公司全额退还霍艳霞居间服务费，并在霍艳霞通过链家公司再次购买其他房屋时给予居间服务费的优惠。但其事后又对《居间服务合同》已经解除的陈述予以否认，但未提供证据予以证明。霍艳霞认可居间服务合同已经解除，链家公司已全额退还霍艳霞支付的居间服务费。霍艳霞在本案中主张的损失130000元，包括已经支付戴鸿顺的购房定金60000元，戴鸿顺因不履行房屋买卖合同而应该双倍返还霍艳霞的60000元，及霍艳霞的误工费、交通费10000元。经询问，霍艳霞认可其曾于2015年5月向本院提起诉讼，要求戴鸿顺、链家公司共同赔偿霍艳霞130000元损失，并于2015年7月申请撤诉。霍艳霞主张戴鸿顺未向其退还购房定金60000元，链家公司亦予以认可。上述事实，有各方当事人提交且本院予以采信的上述证据和当事人的陈述意见在案佐证。本院认为：霍艳霞、戴鸿顺、链家公司签订《居间服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，应属有效。各方当事人均应按合同约定及相关承诺履行各自的合同义务。本案的争议焦点主要有：一是链家公司提供的居间服务是否全面、恰当；二是“签前查封先行垫付”承诺是否适用于本案。对于第一个争议焦点，即链家公司提供的居间服务是否全面、恰当的问题。我国法律明确规定居间合同中居间人的法定义务是如实报告义务。在房地产居间过程中，如实报告的前提必须是居间人对与订立合同有关事项的彻底了解和知悉，这也是居间人有效促成交易的保证。此外，《合同法》亦对当事人应当履行的通知、协助、保密等附随义务予以明确规定。因此，居间人除具有如实报告义务外，还应当根据合同的性质、目的、交易习惯、公序良俗等，负有勤勉尽责、忠实、专业等义务，这自然包括了对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性的应有之义。本案中，链家公司作为专业从事房地产中介的机构，应当本着对客户负责，对企业商誉负责的态度，审慎地核实涉诉房屋的产权资料等与交易有关的情况，本院认为，这应该也是链家公司作出“签前查封先行垫付”承诺的初衷。但链家公司未对促成房屋买卖交易前涉诉房屋的相关产权情况予以查询、核实，应属其未能全面、恰当地履行居间服务义务，应承担相应的责任。对于第二个争议焦点，即“签前查封先行垫付”承诺是否适用于本案的问题。涉诉《居间服务合同》虽无链家公司作出的“签前查封先行垫付”承诺的书面约定，但通过搜索引擎百度键入关键词“链家”进行搜索，点击进入有“官网”标识的搜索结果，按照霍艳霞一方当庭操作的步骤，可以进入“签前查封先行垫付”页面，并有链家公司做出的相关承诺及基本释义。链家公司在其官方网站上所作出的“签前查封先行垫付”的相关承诺亦应属于《居间服务合同》中其应当承担的义务，链家公司应当依据其承诺履行相应的义务。链家公司虽主张上述网址并非链家公司的官方网站，但其既无法提供链家公司的官网网址，亦未提供相应证据予以证明。故，本院对其主张通过百度搜索引擎查询的有链家官网标识的网址并非其官方网址的意见不予采纳。此外，链家公司主张上述承诺的发布时间为2013年11月，但其无正当理由，未在本院规定的举证期限届满前提交证据予以证明。链家公司作出上述承诺，应是链家公司不断追求更好服务质量的体现，应有一个持续酝酿，逐步宣传的过程，因此，不应仅以发布时间点来简单划分，而应结合相关情况综合考虑。故本院对其该项抗辩意见不予采纳。霍艳霞要求链家公司赔偿的损失130000元，包括其已经支付房屋出卖人的购房定金60000元，及房屋出卖人因未履行合同义务而应双倍返还的定金60000元、霍艳霞的误工费、交通费10000元。链家公司认可戴鸿顺未向霍艳霞退还购房定金60000元。基于链家公司在提供居间服务过程中的过错，并依据其先行垫付的损失为客户已支付的房价款的承诺，故，霍艳霞要求链家公司赔偿损失60000元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持，对于双倍返还定金60000元及霍艳霞的误工费、交通费10000元，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告霍艳霞损失六万元；二、驳回原告霍艳霞的其他诉讼请求。如果被告北京链家房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千九百元，由原告霍艳霞负担一千六百元（原告霍艳霞已预交一千四百五十元），由被告北京链家房地产经纪有限公司负担一千三百元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　徐莹莹人民陪审员　　姜桂梅人民陪审员　　赵燕茹二〇一六年二月十四日书　记　员　　孙冬晗微信公众号“”