（2015）沈中民二终字第3021号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-03-17
案件名称
上诉人沈阳高力置业有限公司与被上诉人刘岩、原审第三人中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳高力置业有限公司,刘岩,中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第3021号上诉人（原审被告）：沈阳高力置业有限公司，住所地沈阳市东陵区上深沟村860-1号B405室。法定代表人陈伟志，系该公司总经理。委托代理人赵宁，女，1986年10月5日出生，汉族，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘岩，女，1978年11月18日出生，回族，住址黑龙江省甘南县。原审第三人：中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行，住所地沈阳市和平区南三好街81号。负责人杨斌，系该行行长。委托代理人常江，男，1975年9月4日出生，汉族，系该行员工。委托代理人郭军波，男，1966年2月2日出生，汉族，系该行员工。上诉人沈阳高力置业有限公司因与被上诉人刘岩、原审第三人中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第01546号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月29日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员于利军担任审判长，审判员单立、代理审判员吕长辉（主审）参加评议，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘岩原审诉称，2013年4月28日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的沈阳市东陵区全运北路68-16号1-20-3号房屋。原告于合同签订当日交纳首付款255，995元。后双方由于2014年11月11日重新签订商品房买卖合同，约定原告交纳首付款255，995元，余款27万元以银行贷款形式付清，被告应在2014年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告，被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。直至原告起诉时，被告也未能将经分期综合验收合格并符合合同约定的房屋交付原告。原告起诉，请求判令：1、解除原、被告于2014年11月11日签订的商品房买卖合同及补充协议（房屋地址：沈阳市东陵区全运北路68-16号1-20-3）；2、被告向原告返还购房款525，995元，并赔偿原告首付款利息的损失，暂计2万元（其中255，995元自2013年4月28日起至实际给付之日止，27万元自2014年11月26日起至实际给付之日止）；3、被告向原告支付违约金5，259.95元，4、被告赔偿原告代办费损失1，180元、交通费损失760元；5、被告向原告返还已偿还第三人的贷款本金及利息1，4031.28元（暂计算至2015年7月26日，以实际发生为准）6、解除原告与第三人签订的个人购房担保借款合同；7、本案的诉讼费由被告承担。沈阳高力置业有限公司原审辩称，1、双方签订的商品房买卖合同真实合法有效，原告依据约定支付了首付款，也办理了抵押担保借款合同，银行也按照约定发放了贷款，双方的合同已事实履行，不具备解除的条件。原告称逾期交房超过180天有权解除合同，与事实不符，被告在2014年12月5日统一向原告等买受人进行了交房通知，原告自己没有收房，所以不能视为被告逾期交房。根据合同的约定，被告建设的房屋已经分期验收合格，而且在整个小区中，已经累计交房进800套，实际入住装修的有600户，所以原告的诉请不能得到支持，合同不能解除，应该继续履行。原告的第2、3、4项诉请不能得到支持，交通费损失跟本案没有直接关系。原告主张第2项和第3项的违约金计算，属于重复计算，不符合法律规定。中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行述称，1、本案是房屋买卖合同纠纷，与借款合同不是同一个法律关系，借款合同第12条约定，借款合同应当正常履行，第三人不存在违约情形。2、涉案房产已在第三人办理贷款，进行了抵押登记，在第三人债权没有完全实现前，不应转移涉案房产所有权，不适宜解除购房合同。3、如果在本案裁决前，能全额偿还第三人的本金及利息，第三人配合履行生效的法律文书。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明原、被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买房屋，同时约定了房屋的地址、房款、付款方式，以及被告的逾期交房的违约责任等。该诉争房屋至今未交付。被告、第三人对真实性没有异议，认为不能证明被告延期交房，合同约定的交房日期为2014年10月15日，但是因沈阳去年举办全运会的原因，在建工程统一发放了停工的通知，所以导致延期到2014年12月15日，根据合同约定，不能视为延期交房。2、收款收据2份，证明原告在2013年4月28日交付首付款255，993元。被告、第三人没有异议。3、工程质量整改通知单浑质监字第二十一号，证明该通知单由沈阳市建设工程质量监督站于2014年12月19日向被告出具，在此期间，被告施工的涉案工程并不具备竣工验收条件，其擅自交房的行为，也由相关单位责令停止交付使用，并敦促其办理竣工验收备案手续。被告没有异议，但被告已经按要求整改到位。第三人提出不了解情况，不予质证。4、华茂中心一期交付情况的补充说明（被告于2014年11月31日出具），证明被告承诺，在取得竣工备案相关手续后，再重新发放入住通知书，佐证被告就涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件，仍然不能办理入住。被告提出该补充说明是被告发给业主的，不是专门发给本案原告的，不能作为本案的证据使用，不能适用于本案。如果是发给原告的，上面应当署名原告的名字和房号，下面有业主的签字确认。因为被告当时没有竣工备案手续，有的业主对物业费的计算有意见，被告针对这部分业主出具的补充说明，承诺竣工备案手续下发后，重新开具入住通知，重新计算物业费，并不代表之前被告所发的通知书没有作用。第三人提出不了解情况，不予质证。5、EMS特快专递回执单、拒绝收房告知书，证明2014年12月12日原告向被告邮寄该份告知书，明确被告应当按照合同第八条及附件三确认交房标准，并就房屋无法达到的要求和存在的问题，予以列名，被告至今无法交付符合上述标准的房屋。房屋至今没能交付，是由被告的原因造成的。拒绝收房告知书最后一点明确，被告在5个工作日内无法解决问题，原告有权解除合同，起到了通知的作用。被告对真实性没有异议，对拒绝收房告知书的内容有异议，说被告全部有问题是不属实的，原告单方声明解除合同不具备效力。第三人提出不了解情况，不予质证。6、EMS回执单，催告函，证明2015年4月29日原告再次就涉案房屋存在的问题予以明确，并再次通知被告解除商品房买卖合同的意愿。被告称未收到该催告函。第三人提出不了解情况，不予质证。7、个人购房担保借款合同，证明2014年11月19日原、被告及第三人于该日签订合同，对房屋贷款事宜进行了约定。被告、第三人没有异议。8、销售不动产发票，证明2014年12月3日被告为原告开具全额购房款525，995元发票，原告已向被告履行了全额付款义务，主张解除合同，被告将购房款返还给原告，由原告向银行偿还贷款。被告、第三人没有异议。9、银行对帐单，证明原告向第三人偿还借款的情况。被告、第三人提出这是还款计划，不是还款明细，但是原告按这个计划履行了。10、照片16张，证明房屋存在大量质量问题，不具备入住条件。被告提出照片上房屋只有几个裂缝，不能证明房屋不具备入住条件。第三人提出不了解情况，不予质证。11、录音证据，证明房屋存在质量问题。录音形成于2014年12月14日，对话双方为被告总经理助理王灶春、物业包经理、工程明经理、销售张经理和25、27、29、30号楼部分业主代表。12、录音证据，证明房屋存在质量问题。录音形成于2014年12月10日，地点在华茂中心售楼处销售大厅，对话双方为被告总经理助理王灶春、物业包经理、工程明经理和200余名业主，包括原告。13、录像资料，是2014年12月14日被告向原告等业主代表出示的涉案工程相关问题的答复，是与证据11同时形成的，被告开会时展示的，原告有整理的文字资料，证明涉案房屋存在严重质量问题，且被告对此问题明知。被告对11-13组证据的质证意见：录音形式不合法，没有完整书面稿，不知道是谁录制的，不知道业主代表都是谁，不能作为有效的录音证据使用。该录音实际上是对业主疑问的答复，房屋有小的瑕疵，不能代表整个工程不合格，原告诉讼是个案，该证据不能上升到涉案房屋的具体质量问题。第三人对11-13组证据的质证意见：不了解情况，不予质证。14、房屋延期交房通知函，证明被告曾就迟延交房的原因和新交房时间作出了承诺，但并未兑现。被告对真实性没有异议，但不能证明是针对原告发放的。第三人提出不了解情况，不予质证。15、火车票、飞机票发票，证明为解决本案诉争房屋的问题，原告的实际支出。被告对真实性无异议，但认为与本案无关，办贷款是原告应尽的协助义务，不能由被告承担。第三人提出不了解情况，不予质证。被告为支持其主张，向本院提供如下证据：1、证明（中国邮政EMS东陵白塔分局提供），证明2014年12月5日被告集中为华茂小区780户业主发放入住通知书，被告按合同约定交房。原告对真实性没有异议，但原告已就入住通知向被告发出了拒绝收房告知书，详见原告举证。2、建设项目竣工卫生验收认可、沈阳环保局竣工验收意见、防雷装置验收意见、建设工程消防备案表、房屋建筑工程竣工验收报告（均系复印件，原件在档案馆），证明被告建设的房屋符合合同约定的交房条件。原告提出竣工验收报告中并未就开工竣工时间予以表示，且所谓签章没有标注具体时间，无法证明被告就涉案工程具体的竣工验收时间，且该份报告只是被告单方出具，具体是否由相关部门竣工验收备案，无法体现。此外，被告没有出具原件，原告可以不予以质证，不能作为定案依据。3、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证（均系复印件），证明被告商品房有合法销售的前提。原告没有异议。第三人提出对被告提供的证据不了解情况，不予质证。第三人为支持其主张，向本院提供以下证据：个人购房担保借款合同、房屋预告登记证、借款凭证、放款回执、还款明细，证明三方当事人签订了借款合同，原告借款27万元，由涉案房屋抵押，办理了抵押登记，被告提供阶段性担保，第三人依合同约定，为原告发放贷款27万元，原告已按合同约定正常还款，其中借款合同第12条约定，原、被告产生纠纷，合同仍正常履行。原告对真实性没有异议，就第三方提出的合同第12条的问题，原告想强调，原告在诉讼请求中，要求与第三人一并解除个人担保借款合同，并不符合该条的约定。被告没有异议。原审法院经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：2014年11月11日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于沈阳市东陵区全运北路68-16号1-20-3号房屋，建筑面积78.73平方米；总金额525，995元，原告于签合同当日交齐首付款255，995元，余款27万元以银行贷款形式付清，自签订合同之日起45日内完成办理贷款的审核手续，贷银行放款，否则视为原告逾期付款；被告应当在2014年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用；因被告无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制，政府指令暂停施工，市政停水、停电，恶性传染病等）造成工期延误，且被告在事件发生之日起15日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期；除合同规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。2013年4月28日，原告共支付被告255，995元。2014年11月19日，原、被告及第三人签订个人购房担保借款合同，约定：原告向第三人借款27万元，用于购买位于沈阳市东陵区全运北路68-16号1-20-3号房屋；借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；原告不可撤销地申请并授权第三人将全部借款直接划入被告指定账户；还款方式为等额本息还款法；由阶段性保证人被告按9.1（保证）和9.3（阶段性保证担保＋抵押）约定提供保证担保，由抵押人原告按9.2（抵押）和9.3（阶段性保证担保＋抵押）约定提供抵押担保；原告以位于沈阳市东陵区全运北路68-16号1-20-3号房屋抵押。2014年11月26日，第三人将27万元贷款直接划入被告指定账户。2014年12月，原告开始偿还借款，截止2015年6月，原告已偿还借款本金1，650.2元、利息10，627.17元。2014年12月3日，被告为原告开具购房款525，995元的发票。2014年12月5日，被告向原告邮寄交房入住通知书。2014年12月12日，原告向被告邮寄拒绝收房告知书，主要内容：1、由于被告原因，交房时间延至2014年11月下旬，直至2014年11月26日第二次收到被告收房延期通知书，要求的收房日（2014年12月10日）止，但由于被告原因，仍未达到合同和附件约定的交房标准；2、原告拒绝收房，要求被告在完全具备收房条件和标准的前提下，另行通知收房时间；3、要求被告5日内就以上问题做出书面答复，如被告在5个工作日内不能给予答复和处理不当，原告有权要求解除合同和退房。2014年12月19日沈阳市浑南区建筑与市政工程质量监督站向被告下达工程质量整改通知单，通知被告开发建设的华茂中心一期工程，经检查，存在不具备竣工验收条件，擅自交付使用问题，责令被告立即停止交付使用，并早日组织竣工验收程序，抓紧时间办理竣工验收备案手续。2014年12月31日，被告就华茂中心一期房屋（包括涉案房屋）的交付出具补充说明，承诺在项目取得竣工备案的相关手续后，再重新发放入住通知书。原告起诉来院，诉讼期间涉案房屋仍未取得竣工验收备案手续。原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方在平等自愿基础上达成，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原、被告在商品房买卖合同中约定的交房时间早于合同签订时间，因此签订合同时，被告已逾期交房，另外，合同约定的交房条件为经分期综合验收合格并符合合同约定，被告至今未取得竣工验收备案书，不具备交付条件，因此即使被告于2014年12月5日向原告邮寄交房入住通知书，通知原告办理房屋交付手续，但因涉案房屋不具备交付条件而不能实现交付。依照合同约定，被告交房逾期超过180日后，原告有权解除合同，现合同约定的解除条件已成就，原告要求解除商品房买卖合同及补充协议，被告支付违约金，被告向原告返还原告已偿还第三人的贷款本金及利息的诉讼请求，符合有关法律规定，本院予以支持。原告要求被告赔偿代办费损失1，180元，因未提供证据，本院不予支持。原告要求被告赔偿交通费760元，因无法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还全部购房款并支付利息的请求，因第三人依据三方签订的个人购房担保借款合同，将贷款发放至被告指定账户，原告既已要求被告返还其已偿还第三人的贷款本金及利息，再主张被告返还贷款部分的购房款，明显部分权利主张重复，故本院对原告要求被告返还贷款部分的购房款并支付利息的诉讼请求不予支持，被告应返还原告首付款并支付利息，自2014年4月29日起，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算。第三人作为个人房屋抵押借款合同的贷款人、抵押权人，要求另行处理三方借款合同，根据有关规定，本案不合并审理，原告可另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘岩与被告沈阳高力置业有限公司于2014年11月11日签订的商品房买卖合同及补充协议；二、被告沈阳高力置业有限公司于本判决生效之日起5日内一次性返还原告刘岩首付款255，995元，并支付首付款255，995元的利息，自2014年4月29日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算；三、被告沈阳高力置业有限公司于本判决生效之日起5日内一次性支付原告刘岩违约金5，259.95元；四、被告沈阳高力置业有限公司于本判决生效之日起5日内一次性返还原告刘岩贷款本金1，650.2元（截至2015年6月），赔偿利息10，627.17元（截至2015年6月）；五、驳回原告刘岩的其它诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，472元，由被告沈阳高力置业有限公司承担。宣判后，上诉人沈阳高力置业有限公司不服，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，被上诉人承担本案全部诉讼费用。上诉理由：双方签订的商品房买卖合同真实合法有效，被上诉人依约支付首付款，办理抵押担保借款合同，银行已发放贷款，合同实际履行。2014年12月5日，上诉人统一向被上诉人等买受人进行交房通知，被上诉人未收房。上诉人房屋分期验收合格。合同不具备解除条件，应继续履行。被上诉人刘岩答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行述称：原审判决无法履行。本院查明事实与原审查明事实基本一致。上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、工程质量整改通知单、说明、EMS特快专递回执单、拒绝收房告知书、个人购房担保借款合同、发票、银行对帐单、照片、录音录像、通知函、建设项目竣工卫生验收认可、沈阳环保局竣工验收意见、防雷装置验收意见、建设工程消防备案表、房屋建筑工程竣工验收报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证据及当事人陈述，经庭审质证，本院予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。上诉人至今未取得竣工验收备案书，不具备交付条件，构成违约。根据合同约定，上诉人如未按合同规定的期限将商品房交付被上诉人使用，逾期超过180日后，被上诉人有权解除合同。故对被上诉人要求解除商品房买卖合同及补充协议的诉讼请求，应予支持。原审判决关于违约责任的认定并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9472元，由上诉人沈阳高力置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 于利军审 判 员 单 立代理审判员 吕长辉二〇一六年二月十四日书 记 员 张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。 百度搜索“”