（2016）辽02民终188号

裁判日期: 2016-02-14

公开日期: 2016-10-31

案件名称

李振泉、季丽华与王珏、大连市国有房产管理中心、大连市沙河口区房地产经营有限公司物权纠纷二审裁定书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李振泉,季丽华,王珏,大连市国有房产管理中心,大连市沙河口区房地产经营有限公司

案由

物权纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事裁定书（2016）辽02民终188号上诉人（原审原告）：李振泉。上诉人（原审原告）：季丽华。二上诉人共同委托代理人：张誉腾、郝建华，辽宁住邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王珏。委托代理人：魏洪涛，北京大成（大连）律师事务所律师。原审第三人：大连市国有房产管理中心，住所地大连市中山区北斗街**号。法定代表人：李刚，该中心主任。原审第三人：大连市沙河口区房地产经营有限公司，住所地大连市沙河口区民政街246号。法定代表人：殷纯有，该公司董事长。二原审第三人共同委托代理人：黄丽燕，辽宁正然律师事务所律师。原审原告李振泉、季丽华与原审被告王珏，原审第三人大连市国有房产管理中心（以下简称国有房产管理中心）、大连市沙河口区房地产经营有限公司（以下简称沙区房产公司）物权纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2015年11月12日作出(2015)沙民初字第2505号民事裁定，李振泉、季丽华不服该裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人李振泉、季丽华及其共同委托代理人张誉腾，被上诉人王珏委托代理人魏洪涛，原审第三人国有房产管理中心及沙区房产公司共同委托代理人黄丽燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李振泉、季丽华一审诉称：1985年大连玻璃厂将位于大连市沙河口区泉涌街#号楼#分配给单位职工即原告李振泉一家居住，此房属于福利房。1995年7月，因大连市科技实业发展公司（以下简称科技公司）工作需要，原告搬至大连市中山区高寿街#号#居住。1996年，科技公司总经理请求原告将泉涌街的房屋出借给案外人桑叶居住。1999年11月，被告王珏找到原告李振泉要求借用泉涌街的房屋给其父母居住至今。大连玻璃厂改制后，将泉涌街房屋移交给第三人国有房产管理中心、该中心委托第三人沙区房产公司管理。2008年3月，被告王珏在原告不知情的情况下，伪造原告签字及向第三人递交变更租赁关系手续，将泉涌街#号的房屋承租人变更为被告。被告与第三人的房屋租赁变更手续应为无效，故诉至法院，请求确认被告王珏与第三人变更大连市沙河口区泉涌街#号楼#房屋租赁关系无效。被告王珏一审辩称：案涉房屋是公有房屋，关于公房承租权纠纷不属于人民法院受案范围。原告已不是案涉房屋权利人，不具备诉讼主体资格。案涉房屋早在1995年由原告主动交给科技公司重新开户，本案早已过诉讼时效。被告合法取得案涉房屋承租权，故不同意原告诉讼请求。第三人国有房产管理中心、沙区房产公司一审共同述称：第三人与原告租赁关系已于2000年9月即解除，原告不再享有案涉房屋租赁使用权。一审法院审理查明：原告李振泉、季丽华系夫妻关系。原告李振泉原为大连玻璃厂职工，该厂于1985年自建三栋家属楼，并将其中一套即案涉房屋大连市沙河口区泉涌街#号楼#住房分配给李振泉承租居住。李振泉房租交至1996年8月。1995年，李振泉调入科技公司。该公司曾买解困房四套，并将其中一套位于大连市中山区高寿街#号#单元#号的房屋交于李振泉、季丽华居住。后因该房屋科技公司与李振泉、季丽华发生纠纷，科技公司作为原告向大连市中山区人民法院提起了诉讼，在该诉讼中李振泉、季丽华作为被告辩称：“我们是用原住房，位于大连市沙河口区泉涌街#号#号的房屋与原告调换的现住房，不是借住原告的房子。”此节事实因李振泉、季丽华当时未能提供证据予以证明，法院未予采信。中山区人民法院于1999年作出(1999)中民初字第305号民事判决书，判令:李振泉、季丽华将大连市中山区高寿街#号#单元#号的房屋腾退给科技公司。后双方在上诉中达成和解，大连市中级人民法院于1999年11月18日作出(1999)大民房终字第270号民事调解书，内容为(简述):一、科技公司自愿将其所有的中山区高寿街#号#单元#号房屋的所有权转让给李振泉、季丽华;二、李振泉、季丽华给付科技公司房款人民币35,000.00元。二原告居住此住房屋至今。二原告陈述于1995年7月搬离案涉房屋，并于1996年将案涉房屋出借给桑叶(音)居住，1999年11月出借给被告王珏居住。2000年9月19日，科技公司向大连市沙河口区房产处出具“关于沙河口区泉涌街#号#号房屋情况说明”，内容为：1994年12月我公司出资在中山区景山小区购买解困房四套，我公司将其中的一套即中山区高寿街#号#单元#层#号，建筑面积78.51平方米的住房分给我单位中层干部李振泉居住，李振泉将其承租的沙河口区泉涌街建筑面积53.55平方米房子(旧房，无暖气)交给我公司，由我公司另行派户分配。1995年初，我公司将该房分配给公司副经理桑叶租住，但没有变名手续。2000年3月份，桑叶因工作变动调离我公司，离开公司前桑叶将此房交还公司，同年4月，我公司将泉涌#号房分给我单位法律顾问室的职工王珏居住。特此说明此致沙河口区房产处。2000年9月7日，大连市房地产管理局沙河口房地产管理处下发:大沙房行发[2000]49号关于终止李振泉公有住房租赁关系的通知，内容为“李振泉：你承租的沙河口区泉涌街#号#号房屋，（管理号#号），系我处经租管理的直管公有住房，(建筑面积53.55平方米),并于1993年7月与我处签订《公有住房租赁合同》，依法确定了租赁关系。但此房自2000年2月空闲至今，并累计欠交房租351.36元。根据《大连市城市公有住房管理规定》第二十三条及《公有住房租赁合同》第三条规定，特通知如下：一、解除李振泉与我处签订的公有住房租赁合同，租赁关系即行终止，原签订《公有住房租赁合同》同时作废。二、限2000年9月22日前，将房屋内物品搬出，房屋交归我处。三、请你于2000年9月22日上午8:30分携《公有住房租赁合同》至我处结清房租，办理解除关系后的有关事宜。逾期依法处理。特此通知。”经原告申请，一审法院在案涉房屋档案中调取科技公司向沙河口区房产处出具的证明表格一张，内容为:1.李振泉原系大连科技实业开发公司。2.原住沙河口区泉涌街#号#。3.1994年我单位与贵处协商将此户调至中山区高原街(应为高寿街)，原房屋安排给本单位职工王珏居住。4.李振泉自九四年迁至中山区高寿街#号#单元#层#号后，该房即交给原单位，现李振泉已离开原单位，无从查找，现科技实业开发公司将该房重新内调给王珏，所发生的一切后果均由公司自行承担，与沙区房产处毫无关系。5.1996年5月，王珏原单位大连染料厂搬迁下岗，王珏调入我公司。案涉房屋承租人于2001年3月7日变更登记为王珏。案涉房屋现仍为公有住房，所有权人为第三人国有房产管理中心，被委托管理单位为第三人沙区房产公司。一审法院认为：本案中案涉房屋的性质为公有住房，其所有权人与承租人的法律关系是在特殊历史时期根据相关政策所形成的特殊性质的房屋租赁关系，其根本目地是为解决单位内部职工住房问题而将本单位房屋分配给职工居住，由居住人交纳少量的房屋租金而形成的一种福利待遇。承租人仅享有对房屋的使用权并不享有对房屋的所有权，产权单位仍然享有对房屋的收回、重新分配的权利。本案案涉房屋原产权单位为大连玻璃厂(现大连玻璃集团公司)，原告自述于1995年7月便搬离案涉房屋，并将房屋借给案外人桑叶及被告王珏，王珏对此事实不予认可，原告未能提供证据予以证明此节事实。证人丁秀琴的证言仅证明原告季丽华与被告王珏谈论过借用房屋一事，并不能仅以此断定双方借用房屋的事实真实发生。另外，根据《大连市城市公有房屋管理规定》第二十三条的规定，承租人有下列情形之一的，出租人有权终止租赁合同，收回公有房屋，并可索赔损失:(一)擅自转租、转借、转让、交换和改变用途的;(三)无正当理由拖欠租金累计六个月以上的;(四)无正当理由闲置房屋六个月以上的。根据此规定，无论原告是否真实将案涉房屋出借他人，产权单位均有权收回房屋。关于本案中科技公司是否有权处分案涉房屋的争议，一审法院认为，二原告在与科技公司因高寿街房屋诉讼中的答辩意见“我们是用原住房，位于大连市沙河口区泉涌街#号#号的房屋与原告（科技公司）调换的现住房，不是借住原告（科技公司）的房子。”虽此意见因李振泉、季丽华当时未能提供证据予以证明，法院在该案中未予认可，但结合二原告以较为低廉的价格取得高寿街房屋的所有权及科技公司在房屋档案中的证明材料，不能排除二原告有过上交案涉房屋的事实，否则，在当时的历史时期，原告同时取得两套公有住房不符合常理。即使科技公司未取得案涉房屋的所有权，无权处分案涉房屋，也应由原产权单位大连玻璃厂向科技公司主张权利，而大连玻璃厂一直未向科技公司主张过此项权利。二原告仅为案涉房屋的承租人，应仅对房屋所有权人擅自处分房屋对二原告的承租权造成的损失主张权利。本案为确认之诉，第三人将案涉房屋变更为被告并与被告签订了《公有住房租赁合同》，二原告并非该合同的订立主体，其请求确认被告与第三人变更案涉房屋租赁关系无效的主张，证据及法律依据不足，应不予支持。原告当庭申请法院依法调取案涉房屋承租申请书、科技公司经办人员身份证明及授权委托书、房屋产权证明文书、王珏所在单位或街道办事处出具的介绍信、案涉房屋自1994年至今缴纳租金相关凭证及大连市沙河口区房地产管理处作出大沙房行发(2000)第49号文件所依据全部资料予以证明:一、原告不存在拒绝缴纳租金的情况。二、在1995年至2000年该房屋产权并非科技公司所有，该公司无权将房屋分配给他人承租。三、第三人非该房屋产权单位，也不能解除与原告公有住房的租赁合同，也无权将案涉房屋出租给他人。一审法院认为，根据《民事诉讼法》的相关规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据予以证明，此举证责任在原告，不在法院。原告未证明上述材料全部真实存在且代理人以律师身份无法调取，其不属于法院依职权调取范围内，对原告的此项申请，一审法院不予受理。关于本案是否属于人民法院管辖的争议，一审法院认为，原告李振泉原为大连玻璃厂职工，后调入科技公司工作。案涉公有住房原为大连玻璃厂自建，现所有权单位为第三人国有房产管理中心。本案涉及公有住房的分配、收回、再分配等法律关系，其分配者与被分配者之间不是平等的民事主体，不属于民事法律调整范围。本案仍属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷及因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房纠纷。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三项规定，此类纠纷不属于人民法院主管工作的范围，当事人应向有关部门申请解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三项之规定，作出如下裁定:驳回原告李振泉、季丽华的起诉。案件受理费100元(二原告已预交)，退回二原告100元。李振泉、季丽华上诉的理由及请求是：第一，本案当事人为平等主体，且本案为基于财产关系提起的诉讼，根据《大连市城市公有房屋管理规定》第二条及第四十四条等相关规定，本案属于人民法院受案范围。本案不适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定。本案不属于单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，李振泉、季丽华、王珏均不是同一单位员工，案涉房屋所有人不是科技公司，该公司无权处分案涉房屋，本案亦不属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷。1993年11月24日，最高院颁发《全国民事审判工作座谈会纪要》，载明：分配公房使用权是单位内部行政管理行为，职工因对单位分房决定有意见引起的纠纷，应由本单位或有关行政部门解决；职工根据单位分房决定，与公房出租人建立房屋租赁关系后，第三人抢占的，或职工与公房出租人因房屋租赁发生纠纷，向人民法院起诉的，人民法院可以受理；职工离开原单位后，与原单位发生的房屋使用权纠纷，双方有协议或本地区法规有规定的，人民法院可以受理。第二，本案不是确认王珏与原审第三人公有住房租赁合同无效的诉讼，而是确认变更案涉房屋租赁关系的行为及相关文书无效的诉讼，李振泉、季丽华的诉请包括案涉房屋变更租赁关系的一切行为及相关文书无效。第三，一审认定如下事实错误：1.李振泉房租交至1996年6月错误；2.李振泉1996年调入科技公司错误；3.李振泉将案涉房屋交给科技公司并调换错误。一审未查清如下事实：案涉房屋产权的变动及各期间的所有人；科技公司出具情况说明、表格及大沙房行发[2000]49号文件的真实性、形成过程及经办人；李振泉是否欠缴房租及欠缴期间；王珏第一次签订了案涉房屋公有住房租赁合同的时间及租赁期间。第四，李振泉、季丽华在一审申请调证，一审法院未予调取。据此，请求撤销一审裁定，指令一审法院审理本案。王珏二审答辩认为：服从一审裁定。国有房产管理中心、沙区房产公司述称：服从一审裁定。本院经审理查明：一审法院认定事实属实。本院补充查明：二审庭审前，李振泉、季丽华向本院提交申请法院依职权通知证人出庭作证申请书，载明：因王珏提交了科技公司的证明材料等，作为科技公司法定代表人贾国文对该节事实了解并清楚，该节事实是查清本案的基本事实，可以确定承担责任的基本事实。申请人要求贾国文出庭作证，贾国文告知需法院通知，故向贵院申请依职权通知其出庭。贾国文二审出庭时向本院提交了科技公司于1995年5月13日出具的《关于调整职工住房的通知》，内容为：经大连市科学技术开发中心领导班子同意，公司办公会研究决定如下：一、科艺装饰公司经理李振泉同志提出现住房面积小又无暖气，请求公司解决其住房困难问题，并愿意将其现居住沙河口区泉涌街93-4-1号住房一套交给公司作为调换。鉴于李振泉同志已被聘用为我公司下属单位科艺装饰工程公司经理，本人也同意将人事关系调入我公司，为调动李振泉工作积极性，经研究同意将我公司景山小区解困房一套暂借给李振泉使用，待其将人事关系调入我公司后再正式分配给李振泉同志使用。二、公司副总经理桑一叶同志近期从父母家迁出无房居住，暂将李振泉同志交给公司的这套住房调整给桑一叶同志居住，待公司具备条件时将优先解决桑一叶同志的住房，希望桑一叶同志能顾全大局，支持公司的决定。此通知，由办公室负责安排，办理相关手续。本案当事人二审共同确认景山小区解困房即为中山区高寿街24号2单元5-1号房屋（以下简称高寿街房屋）。本院所确认的上述事实，有申请法院依职权通知证人出庭作证申请书、关于调整职工住房的通知及当事人陈述笔录在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。李振泉、季丽华在(1999)中民初字第305号案件中自述其用原住房（即案涉泉涌街93号4-1号房屋）与科技公司调换的现住房（即高寿街房屋）。王珏、国有房产管理中心、沙区房产公司亦表示李振泉、季丽华已将案涉房屋交给科技公司用以调换高寿街房屋。虽然李振泉、季丽华在本案中反悔，表示其未将案涉房屋交给科技公司用以调换高寿街房屋，但其未提交相反证据足以推翻其上述自述。且李振泉、季丽华二审期间申请贾国文出庭作证，表示贾国文作为科技公司法定代表人对科技公司提交的证明材料等事实了解并清楚，该节事实是查清本案的基本事实，可以确定承担责任的基本事实。贾国文出庭后向本院提交的科技公司于1995年5月13日出具的《关于调整职工住房的通知》载明的内容亦证明李振泉于1995年将案涉房屋交给科技公司作为调换，因此科技公司将高寿街房屋暂借给李振泉使用。故可认定李振泉、季丽华自1995年后事实上不再享有案涉公有房屋承租使用权，此后，案涉房屋承租人的变更与李振泉、季丽华无关，本案不涉及他人抢占李振泉、季丽华享有承租权公有房屋等法院应作为民事案件受理的法定情形。且公有房屋所有权单位与公有房屋房屋承租使用权人、本单位职工或职工家属之间因公有房屋承租使用权的分配、收回、发证、房改等问题发生的纠纷，不属平等主体之间的民事争议，不应按民事案件审理。案涉公有房屋所有权单位将该房屋承租使用权分配给王珏，李振泉、季丽华作为案涉房屋原承租使用权人对该分配决定不服，不属平等主体之间的民事争议，不应按民事案件审理，故一审驳回李振泉、季丽华起诉，并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长　　李奎哲审判员　　张萍萍审判员　　丁大勇二〇一六年二月十四日书记员　　滕子美来源：百度搜索“”