（2015）赣中民一终字第319号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-04-20
案件名称
上诉人赵某某与被上诉人李某某甲房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵某某,李某某甲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
江西省赣州��中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赣中民一终字第319号上诉人（原审被告）赵某某。被上诉人（原审原告）李某某甲（又名李某某乙）。委托代理人陈祚仁，兴国县城郊法律事务所工作者。上诉人赵某某因与被上诉人李某某甲房屋租赁合同纠纷一案，不服兴国县人民法院（2015）兴民二初字第926号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：被告于2012年5月17日承租原告的房屋，用于开办“赣州聚源包袋有限公司”，合同约定：承租时间自2012年6月15日至2017年6月15日止，每月租金2600元，每月30日支付，被告向原告支付押金5000元。被告承租原告的房屋后，租金支付至2014年11月，之后被告以承租的房屋发生火灾为由拖欠至今。发生火灾后，被告的公司停产，生产工具、设备放在承租的房屋内。原告的诉讼请求为：1、判决终止原被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告支付原告（2014年12月份至2015年6月份）房租18200元；3、本案诉讼费用由被告承担。原审法院认为：2012年5月17日原、被告签订的房屋租赁合同符合法律规定，合法有效。被告以发生火灾为由拖欠原告租金，且至今仍占用承租房屋。被告拖欠租金，致使原告不能实现租赁房屋的目的，原告要求解除与被告的租赁合同并支付房租的请求，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告2012年5月17日签订的房屋租赁合同；二、被告向原告支付2014年12月至2015年6月的租金18200元；三、本案所涉执行内容限��告于本判决生效后二十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元，已按简易程序减半收取，原告已预交，由被告承担。上诉人赵某某不服一审判决提出上诉，请求撤销一审判决第一、二项，本案一、二审的诉讼费用由被上诉人负担。主要理由是：1、自从发生火灾后，上诉人本想把生产设备搬出来，但被上诉人强行扣押上诉人的设备放在别处。2015年2月底到现在场地都是空的，不存在上诉人至今占用房屋的问题。2、2015年2月4日发生火灾后，上诉人才开始没有交房租，双方都有解除合同的意思，但是被上诉人强行扣押上诉人设备，要求上诉人赔偿其火灾损失。但因火灾起诉的案件目前没有定论，不能认定上诉人存在违约行为，原审法院未对押金5000元作出处理，不应作为违约金进行处理。如果作为违约金进行处理的话，那么被上诉人起诉火灾赔偿案件没有判决，本案应当中止诉讼。3、上诉人目前不同意解除合同，鉴于被上诉人不让我们生产扣押我们的生产设备，场地空置期间的房租不能支付，并要求被上诉人赔偿上诉人的损失。被上诉人李某某甲答辩称：1、上诉人自2014年12月份开始拖欠租金，2015年2月4日又发生火灾损害被上诉人的房屋，至今未交租金和维修房屋，存在违约行为，故不应要求退还5000元押金，也不存在被上诉人扣押上诉人设备的事实。2、上诉人发生火灾损害被上诉人房屋的财产损害赔偿纠纷，由于上诉人申请重新鉴定，原审法院在等待鉴定结论后再审理，此案件不影响本案的审理，不应中止诉讼。由于上诉人故意拖延时间，租金应支付到本案二审终结。二审中，上诉人向本院提交以下证据：证据1、图片一张，证明场地已经空出来了，不存在交房租事宜；证据2、传票、起诉状及缴费通知各一份，证明上诉人不存在违约行为。被上诉人质证认为，对证据1的三性均有异议，因为无法确定照片拍摄时间，只是房屋外景，无法证明房屋内无生产设备，而且未在法定期限内提供，视为放弃了举证的权利；对证据2的真实性未提出异议，对其合法性和关联性提出异议，与本案没有关联性。本院审查认为，证据1的图片无法显示拍摄的时间及地点，对其真实性不予以确认；证据2为上诉人的诉状及原审法院的法律文书，故对其真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予以确认。二审认定的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，一、关于火灾发生后双方合同是否实际解除的问题。由于火灾发生���租赁物仍处于上诉人控制之中，双方合同并未实际解除。首先，上诉人主张火灾发生后，双方均有解除合同的意思表示，但其在二审阶段又主张不同意解除合同，且未通知被上诉人解除合同，并腾出店面将店面钥匙交还给被上诉人。其次，上诉人租赁的房屋包括两层，而火灾发生后上诉人的生产设备仍在租赁物的二层，因此上诉人主张已经搬离房屋的理由与事实不符。再次，上诉人称生产设备是被对方强行扣押另放他处，因其未能提交相应证据予以证明，故应承担举证不能的不利后果。因此，火灾发生后，上诉人仍需参照合同约定租金标准承担被上诉人主张的2015年6月之前的房屋租金。二、关于双方租赁合同是否应当判决解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。本案中，上诉人从2014年12月开始就未向被上诉人交纳租金，双方因火灾事故导致的纠纷尚未解决，难以保证被上诉人后续租金的收取，被上诉人的合同目的实际已经无法实现，故其请求解除合同符合法律规定。三、关于租房押金5000元的处理问题。因被上诉人的诉讼请求仅要求解除双方合同并请求支付2015年6月份之前的房租，根据不告不理的原则，人民法院判决内容不应超出当事人的诉讼请求，因此原审法院对双方租房押金问题未进行处理并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《》第第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费256元，由上诉人赵某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑小兵代理审判员 张志平代理审判员 赖国东二〇一六年二月十四日代理书记员 甘美玉 关注微信公众号“”