（2015）朝民初字第10412号

裁判日期: 2016-02-14

公开日期: 2016-06-01

案件名称

刘珏与北京正旭晶典房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

当事人

刘珏,北京正旭晶典房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十六条，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2015）朝民初字第10412号原告（反诉被告）刘珏，女，1970年4月24日出生。委托代理人杨吉明，北京市金栋律师事务所律师。被告（反诉原告）北京正旭晶典房地产开发有限公司，住所北京市朝阳区西坝河北里16号楼4层404室。法定代表人张晓明，董事长。委托代理人马文佳，北京浩勤律师事务所律师。委托代理人陈晨。原告（反诉被告）刘珏（以下称原告）与被告（反诉原告）北京正旭晶典房地产开发有限公司（以下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李甲军独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨吉明，被告的委托代理人马文佳、陈晨参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2009年6月5日购买了被告开发的×号房屋（以下简称涉案房屋），双方为此签订了编号为×××的《北京市商品房预售合同》。合同约定房屋总价款为3165720元，被告于2009年7月5日前向原告交付房��，并且被告应于房屋交付日起720日为原告办理完毕涉案房屋的所有权证书。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告也向原告交付了房屋，但时至今日原告也没有拿到涉案房屋的产权证书。原告经了解得知，原告所购买的房屋属于违章建筑，至今也未验收，根本无法办理产权证书。故起诉要求：1、解除原被告签订的《北京市商品房预售合同》；2、判令被告返还原告购房款3165720元；3、判令被告支付原告按955720元为基数自2009年6月5日按年利率0.36%计算至实际退还该部分款项之日的利息；4、判令被告支付原告以2210000为基数自2010年4月22日按年利率0.36%计算至实际退还该部分款项之日的利息；5、判令被告赔偿原告向华夏银行偿还的房屋贷款利息损失1837836元；6、判令被告赔偿原告房屋差价损失4906680元。被告辩称：同意解除合同。对返还购房款的��讼请求，部分同意，原告系通过向华夏银行按揭贷款的方式购买的涉案房屋，现仅同意返还原告首期已支付房款955720元以及原告已支付的贷款本金，剩余贷款本金由于我公司与原告、华夏银行另外签有抵押借款合同，依据借款合同，我公司承担阶段保证责任，故我公司同意将剩余贷款本金偿还华夏银行，不同意返还原告。关于首付款的利息，我方同意；对贷款的利息，原告以221万元为本金计算，我方仅同意以原告实际偿还贷款的本金为基数计算利息，原告主张的利率标准我方同意；对原告主张的贷款利息的损失，同意向原告支付已发生的贷款利息；对房屋差价损失，我公司不同意。另外，我方同意的原告主张的各项利息，系根据合同的约定，但与房屋差价损失是重复的，只能择其一，如原告系参照合同标准并非依据合同条款主张，我方则不同意支付。另��，基于原告要求解除合同，我方同意，故反诉要求原告于合同解除之日立即腾退涉案房屋，在保持涉案房屋完好的状态下交还被告。原告就被告反诉辩称：我方认为被告应在返还房款等法院判决的款项之后才同意腾退涉案房屋，我方交付房屋和对方支付款项的义务在合同解除后应同时履行。经审理查明：2010年1月15日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订编号为×××的《北京市商品房预售合同》，约定原告购买涉案房屋，涉案房屋预测建筑面积137.64平方米，套内建筑面积115.32平方米，单价27451.61元每平方米（按套内建筑面积计算），总价款3165720元。买受人通过商业贷款的方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30%。出卖人应当在2009年7月5日前向买受人交付该商品房，房屋交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表��有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书，满足合同第十二条出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。出卖人应当在2010年7月5日前，取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得涉案房屋所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照本合同签订当日中国人民银行活期存款利率给付利息。2010年4月21日，原告作为甲方（借款人）（抵押人）、案外人华夏银行股份有限公司北京长安支行作为乙方（贷款人）（抵押权人）、被告作为丙方（保证人）签订《个人房屋抵押借款合同》，约定原告向乙方贷款221万元用于购买涉案房屋，贷款期限自2010年4月20日至2030年4月20日，被告就上述贷款承担阶段性担保责任。被告已经收到涉案房屋的全部购房款，被告于2009年7月5日向原告交付了涉案房屋。涉案房屋的贷款现尚未还清。本案审理过程中，原告申请就涉案房屋（假定具备产权证书，以2015年2月2日为基准日）的价值以及房屋内装修残值进行评估，后原告撤回装修残值的评估申请。经摇号确定，我院委托北京华源国际房地产土地资产评估有限公司（该公司于2015年7月14日更名为北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司）对涉案房屋的价格进行评估，2015年11月9日，北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司出具《房地产评估报告》，鉴定意见为涉案房屋的总价为669.59万元，原告为此支出评估费15390元。经询，被告称涉案房屋所在楼栋因未通过规划验收，故现无法办理产权证书。审理中，被告表示希望追加华夏银行股份有限公司北京长安支行参与诉讼。以上事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、《房地产评估报告》、评估费票据等证据以及庭审笔录在案佐证。本院认为：原被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自合同义务。本案中，因涉案房屋所在楼栋未通过规划验收导致无法取得产权证书，进而导致原告的合同目的无法实现，被告已构成根本违约，故原告要求解除合同有事实和法律依据，且被告对原告解除合同之诉请也表示同意，故本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，原告应将涉案房屋返还被告，被告应退还原告已支付的房款并赔偿为此支出的利息等损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告购买涉案房屋的合同目的应为取得涉案房屋的所有权，并基于对房屋的所有权进而实现房屋的使用和交换价值，故本案合同解除给原告造成的损失��为涉案房屋的市场价值，被告对此也应预见，故本院以涉案房屋的评估价值支持原告主张的各项损失。因本院支持的房屋价值损失相当于原告签订合同的全部履行利益，故对原告主张的退还房款以及利息等其他诉讼请求本院不再支持。另需指出，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。本案合同解除后，原告返还房屋的义务与被告赔偿损失的义务之间应同时履行。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘珏与被告（反诉原告）北京正旭晶典房地产开发有限公司于二○一○年一月十五日签订的编号为×××的《北京市商品房预售合同》。二、被告（反诉原告）北京正旭��典房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）刘珏六百六十九万五千九百元。三、被告（反诉原告）北京正旭晶典房地产开发有限公司在履行本判决第二项义务时，原告（反诉被告）刘珏将北京市朝阳区×号房屋返还被告（反诉原告）北京正旭晶典房地产开发有限公司。四、驳回原告（反诉被告）刘珏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40586元，由原告（反诉被告）刘珏负担11250元（已交纳），由被告（反诉原告）北京正旭晶典房地产开发有限公司负担29336元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费35元，由原告（反诉被告）刘珏负担（于本判决生��后七日内交纳）如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员　　李甲军二〇一六年二月十四日书　记　员　　高世华搜索“”