（2015）黎民初字第635号

裁判日期: 2016-02-14

公开日期: 2016-09-12

案件名称

李嘉琪与邹文青、包佳璜确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

黎川县人民法院

所属地区

黎川县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李嘉琪,邹文青,包佳璜

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十六条，第五十七条；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江西省黎川县人民法院民事判决书（2015）黎民初字第635号原告李嘉琪，退休干部。委托代理人张明发，黎川县明川法律服务所法律工作者。被告邹文青。委托代理人胡长明，黎川县明川法律服务所法律工作者。被告包佳璜。委托代理人刘易斯，江西诚浩律师事务所律师。原告李嘉琪诉邹文青、包佳璜确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李嘉琪及其委托代理人张明发、被告邹文青的委托代理人胡长明、被告包佳璜及其委托代理人刘易斯到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告李嘉琪诉称，原告与被告邹文青是亲戚关系。原告在1997年5月向黎川县粮食局车队转让了坐落在东门开发区的一块土地使用权后，原告在该土地上盖了一栋房屋（含现在xx261号店面，下称“261号店面”）。2011年3月26日，原告将其中的261号店面有偿转让给了被告邹文青，当时原告告诉被告邹文青2**号店面不含后墙外的走廊和小厨��（以下简称“走廊和厨房”），房产证上也没有相应附图。2014年7月30日，被告邹文青将261号店面转让给被告包佳璜。被告邹文青告诉原告其已经告知被告包佳璜261号店面不含走廊和厨房之事。2014年8月4日，原告办理了346号公证委托书给被告邹文青，明确写明261号店面不含走廊和厨房。2015年1月21号，被告邹文青办理了50号公证委托书，约定261号店面的买受人不具有走廊和厨房的权利。因两被告未对261号店面不含走廊和厨房事宜进行约定，2015年1月27日，原告办理355号公证声明书，声明撤销346号公证书，并分别发送给了两被告及黎川县房管局。2015年6月8日，两被告签订了《店面买卖补充协议》，被告邹文青将原告自有的261号店面的走廊和厨房卖给了被告包佳璜，侵犯了原告的合法权益。故诉至法院，要求确认2015年6月8日两被告签订的《店面买��补充协议》为无效协议；本案诉讼费用由被告承担。被告邹文青辩称，原告是本人的姐夫。原告将261号店面以304050元的价款卖给被告邹文青。被告邹文青将店面卖给被告包佳璜，转让时本人已告知被告包佳璜261号店面不包括走廊和厨房在内。2015年4月28日，被告邹文青委托被告包佳璜以方便过户为由送给原告5万元，但被告包佳璜并没有将该款给原告，也未退还本人。2015年6月8日，被告包佳璜以退还5万元为条件，让被告邹文青在合同上签字，即被告邹文青在受胁迫的情况下签订《店面买卖补充协议》。被告包佳璜辩称，被告邹文青在出售店面时并没有提及店面后的空地及小厨房不能出售的事情。从原告与被告邹文青签订的买卖合同以及当时店面的现状可知，原告当时将店面后墙外空地和厨房一并卖给了被告邹文青，所以被告包佳璜有合理理由认为店面后的空地及小厨房卖给了自己。《店面补充协议》是两被告对买卖店面未尽事宜进行的补充约定。原告在2015年7月8日已将通往店后空地和小厨房的门窗封死，被告包佳璜并未使用，根本没有侵犯到原告的权益。原告起诉的目的仅仅是想让被告包佳璜在另案中处于不利的法律地位。原告为支持自己的主张提供了以下证据：1、《店铺买卖合同》，证明原告2011年3月26日将261号店面（不含店面后的空地和后建小厨房）出售给被告邹文青。被告邹文青对该证据三性无异议。被告包佳璜对该证据三性无异议，对证明对象有异议。当时被告包佳璜购买店面时，后墙外的空地和小厨房只能通过261号店面的后门通过，该证据第四条恰恰能证明261号店面包含了空地和小厨房，只不过是在抄水表时要提供方便。两被告对该证据的三性无异议，本院予以认定。该合同内容明确了原告所出售店面的建筑面积为60.81㎡，即为261号店面房产证上面积，可知不含店面后的空地和后建小厨房范围。2、《店面买卖补充协议》，证明两被告合谋，恶意串通侵害原告的合法财产。被告邹文青对该证据三性无异议。被告包佳璜对该证据三性无异议，对证明对象有异议。原告与被告邹文青是亲属关系，但被告邹文青与被告包佳璜没有任何关系，不存在恶意串通，被告包佳璜也没有实际使用空地和小厨房，所以不存在侵犯原告合法财产的问题。��被告对该证据的三性无异议，本院予以认定。3、黎川县公证处346号公证书，证明原告明确告知了被告邹文青2**号店面不包括店后的走廊和厨房。被告邹文青对该证据三性无异议。被告包佳璜对该证据的合法性及证明对象都有异议。这是在两被告签订买卖合同后才办理的公证，有理由相信这是原告与被告邹文青故意约定使本案中被告包佳璜的状态不明，达到另案中损害被告包佳璜权益的目的。经审核，346号公证书为公证文书，对其真实性、合法性予以认定，对其关联性待结合后面证据加以认证。4、黎川县公证处50号公证书，证明被告邹文青明确告知了被告包佳璜261号店面不包括店后的走廊和厨房。被告邹文青对该证据三性无异议。被告包佳璜对证明对象有异议。在办理该份委托书的时候，被告包佳璜才得知有346号委托书的存在，被告提出了异议，但无奈346号委托书是转委托，而且50号委托书也未提及厨房，只是说了空地。经审核，50号公证书为公证文书，对其真实性、合法性予以认定。该文书内容为被告邹文青委托被告包佳璜办理261号店面的出租、转让等行为，并载明“261号店面后墙外空地为日上大道263号、265号店铺共有，日上大道261号店铺承租人或买受人不得占用。”等内容。由此可知，原告已告知被告邹文青2**号店面不包括店后的走廊和厨房的事实，被告邹文青亦在50号文书中明确告知被告包佳璜上述事实。故对346号及50号公证书的关联性予以认��。5、邮政特快专递回执、邮递送达过程网上查询单、致包佳璜的信及黎川县公证处55号公证书，证明被告包佳璜没有按约定的时间办理261号店面的过户手续，被告包佳璜放弃办理过户手续。被告邹文青对该组证据三性无异议。被告包佳璜对该组证据的真实性无异议，证明对象有异议，被告包佳璜是向被告邹文青购买的店铺，原告不能要求被告包佳璜何时去过户。经审核，对该组证据的真实性、合法性予以认定。被告包佳璜取得261号店面物权的基础是两被告之间的买卖合同关系，而非原告与被告邹文青之间的买卖合同关系，故对该组证据的关联性不予认定。6、协议书1份、黎川县粮食局出具的证明1份、收据4张��房产权证1本、土地使用权证1本，证明261号店面及店面后走廊和小厨房是原告合法财产。原告出售给被告邹文青的标的只是涉及261的店面，而不涉及店面后的走廊和小厨房。被告邹文青对该组证据三性无异议。被告包佳璜对该组证据的关联性有异议，原告并未提供其具有空地和小厨房的土地使用权的证据，就算空地和小厨房包含在里面，也已在2011年卖给被告邹文青。经审核，该组证据能证明涉案空地及小厨房的土地由原告向黎川县粮食局车队购买而来，且原告在空地及小厨房屋顶上方还建造了住宅房屋。故对原告提交的该组证据本院予以认定。7、退租小启1份、信函1封及沙某出具的证明1份，证明小厨房及空地归原告所有，原告2000年将261号��后的空地搭建了一个小厨房。被告邹文青对该证据三性无异议。被告包佳璜对该组证据的三性有异议，该组证据均没有提及到空地和小厨房的内容，且证人沙某并没有到庭作证。该组证据中退租小启和信函内容提到了租金和物业损失等内容，并未提到小厨房和空地内容，故对该证据不予认定。沙某的证明系证人证言，沙某未到庭作证，对该证据不予认定。9、民事诉状1份，可知被告包佳璜早就知道“不包括厨房及空地”的内容。被告邹文青对该证据三性无异议。被告包佳璜对证明对象有异议，因为被告包佳璜知道的时间是晚于2014年7月30的。原告在2015年7月8日就已将261号店面的后门封住，原告的合法权益此时不会受到侵犯。该证据系被告包佳璜在另案中向法院提交的诉状，被告包佳璜陈述其在办理50号公证书知道了261号店后空地及小厨房存在争议的事实，对该组证据本院予以认定。被告邹文青为支持自己的主张提供了以下证据：1、收条1份、店铺补充协议1份和民事起诉状1份，证明被告包佳璜知道其购买的261号店铺不包括店后面的空地和小厨房的事实，且补充协议是被告包佳璜设定的格式合同，被告邹文青是受胁迫而签订的店面补充协议，两被告之间存在合谋恶意串通的事实。原告对该组证据无异议。被告包佳璜对该组证据的证明对象有异议。收条恰恰能够��明被告邹文青未告知被告包佳璜261号店面不包括小厨房和空地，后涉及纠纷时，被告邹文青提议支付5万元将空地和小厨房买过来，但未得到解决，被告包佳璜才把钱退给被告邹文青，并不存在任何胁迫行为。对该组证据的真实性、合法性本院予以认定。收条能证明被告邹文青收到了被告包佳璜的5万元退款，但并不能证明被告邹文青存在受胁迫的事实，对该证据的关联性不予认定。2、原告和被告邹文青签订的店铺买卖合同1份及261号店面的产权证书，证明原告与被告邹文青的买卖合同是以房产证约定的范围为准。原告对该证据的三性无异议。被告包佳璜认为当时店面的现状可知小厨房是包含在261号店面内，且被告包佳璜还装修了小厨房，也没有任何人提出异议。该组证据涉及的是原告与被告邹文青之间的买卖合同关系，原告对该证据没有异议，本院予以认定。被告包佳璜为支持自己的主张提供了以下证据：1、被告邹文青签字的内容“附：1、乙方支付完余额10万元后，甲方需将房屋产权证及相关手续一并交于乙方。2、甲方必须保证产权清晰。”（2014年7月30日买卖合同的反面），说明了被告邹文青转让261号店面时明确说明产权清楚。被告邹文青对签名无异议，但是除了这个签名以外其他的内容都不是被告邹文青本人书写，对该证据的关联性、合法性都有异议。且该证据恰恰能证明被告包佳璜看到了邹文青提供的房产证时可以明确相应的产权。原告与被告邹文青的意见一致。该证据系被告邹文青转让261号店面向被告包佳璜出具的承诺，符合一般的交易习惯，本院予以认定。2、潘某出具的证明一份，证明261号店面与店后的走廊和小厨房是整体租赁的。原告对该证据的三性有异议，证人未到庭作证，不能证明有关事实，且潘某的租赁事实与本案无关。被告邹文青的质证意见与原告一致。该证明性质为证人证言，证人潘某未到庭作证，且与本案无关，对该证据本院不予认定。根据原、被告的举证、质证，结合庭审，对本案事实认定如下：1997年5月，黎川县xx车队集资建��，原告向黎川县粮食车队购买一块斜地建房。原告对该斜地进行结石磅平整土地，磅下建造了店面（现xx261、263、265号店面），磅上地面及店面顶层上建造了住宅房。店面建成后，原告在261号店面后空地上加建一个小厨房。2011年3月26日，原告与被告邹文青签订店铺买卖合同，将坐落在黎川县东门开发区黎房权证日峰字第号、建筑面积60.81㎡自有店铺（即261号店面）以304050元的价格出售给被告邹文青。该店铺买卖合同第四条约定：“因甲方现有该售卖店铺东临的两间店铺水表安装在该店铺房后，今后查验及检验水表时仍需通过该店铺，乙方必须允许通过。”。2014年7月30日，被告邹文青与被告包佳璜签订店面买卖契约，将261号店面以30万元的价格转让给被告包佳璜。该店面买卖契约第六条约定：“本��约壹式贰份，甲、乙双方各持壹份；本契约自签字之时生效。本契约未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。”。在该契约的反面附有手写的“1、乙方支付完余款10万元后，甲方需将房屋产权证及相关手续一并交于乙方。2、甲方必须保证产权清晰。”文字，被告邹文青在文字旁签字按手印。2014年8月4日，原告及其妻子邹某某办理了（2014）赣抚黎证内字第346号公证书，委托被告邹文青办理261号店面的出租、转让等行为，该份委托书的第六条载明：“现予委托店铺（日上大道261号）后墙外空地为日上大道263号、265号店铺共有。日上大道261号店铺承租人或买受人不得占用。并应保证共有人查验及检修水表时仍需通过上述店铺。受托人必须向承租人或买受人说明该情况。”。2015年1月21日，被告邹文青办理（2015）赣抚黎证内字第50号公证书，将原告两夫妻在346号公证书中委托被告邹文青的事项全权委托被告包佳璜代为行使。同时，50号公证书也对261号店面后墙外空地作出与346号公证书相同的说明。2015年1月27日，原告及其妻子办理（2015）赣抚黎证内字第55号公证书，声明撤销346号公证书，取消对被告邹文青的授权。2015年4月，被告邹文青交给被告包佳璜5万元，由被告包佳璜向原告商议购买走廊和厨房事宜，但被告包佳璜未能与原告达成一致协议。2015年6月8日，两被告签订店面买卖补充协议。该补充协议共有5条，第1条及第2条约定被告邹文青将261号店后走廊和厨房使用权出售给被告包佳璜，被告邹文青在30个工作日内协助被告包佳璜办理产权过户；第3条和第4条约定被告邹文青若不能按时办理过户��续，则在10天内退还被告包佳璜30万元购房款及2万元装修款，逾期则每天向被告包佳璜支付200元违约金；第5条约定由被告邹文青支付原告7万元。同日，被告包佳璜退还5万元给被告邹文青。2015年7月，原告将261号店面通往走廊和小厨房的门窗封死，走廊和厨房改由263号店面进入。本院认为，该案系一起确认合同无效纠纷案件。原告认为两被告签订的补充协议中将原告自有的走廊和厨房转让给被告包佳璜，侵犯了原告的权利。首先，关于走廊和厨房的归属问题。从原告提交的证据材料以及本案庭审可知，原、被告对走廊和厨房由原告自建是没有异议的，且黎川县粮食局出具材料证明原告在磅上地面及店面上建房，而本案争议的“走廊和厨房”存在于店面与石磅之间的空间，综上可知，原告对走廊和厨房具有用益物权。第二，关于原告与被告邹文青之间的买卖合同以及两被告之间的买卖合同是否包含了走廊和厨房在内的问题。庭审中被告邹文青对其与原告之间的买卖合同不包含走廊和厨房没有异议。即原告当时是将与房屋产权证相符的2**号店面卖给了被告邹文青，被告邹文青明确知道自己对走廊和厨房没有处分权。对于两被告之间的买卖合同，因双方对签订合同时是否谈到261号店面不包含走廊和厨房之事各执己见，根据两被告签订的补充协议内容以及庭审中两被告关于5万元款项起因的陈述，结合2014年7月30日两被告签订买卖合同时261号店面与店后走廊和厨房相通的现状，可知被告邹文青在2014年7月30日前并未向被告包佳璜明确261号店面不包含走廊和厨房的事实。后因原告与两被告之间就走廊和厨房事宜存在纷争，被告邹文青才与被告包佳璜就走廊和厨房事宜进行了补充约定��此时被告邹文青对走廊和厨房做出了处分行为。故对被告邹文青关于补充协议系与被告包佳璜恶意串通签订而无效的辩论意见，于法无据，本院依法不予支持。第三，被告邹文青是否在受胁迫的情况下签订的补充协议。庭审中被告包佳璜对收到被告邹文青5万元款项的事实无异议，且在签订补充协议时退还了被告邹文青。从补充协议的内容第5条可知，被告邹文青要支付7万元的款项给原告，那么，被告在受胁迫的情况下，以收回5万元款项来承担支付7万元款项的义务不符合常理，且被告邹文青亦未提供其遭受胁迫的证据。故对被告邹文青关于补充协议系受被告包佳璜胁迫签订而无效的辩论意见，本院依法不予支持。综上，原告具有走廊和小厨房的有益物权，被告邹文青对明知自己没有所有权或处分权的走廊和厨房进行处分，事后也并未得到原告的追认，同时被告包佳璜在签订补充协议时也已经知道走廊和厨房权属存在争议仍为之，被告包佳璜存在非善意行为，故两被告签订的补充协议中关于走廊和厨房的部分内容无效。故对原告要求确认两被告签订的补充协议中关于261号店面后走廊和厨房的内容为无效合同的诉讼请求，本院依法予以支持。第四，补充协议是全部无效还是部分无效。两被告签订的补充协议共有5条，主要涉及两个方面的内容。一是涉及走廊和厨房买卖内容的约定（在第1、2、5条中涉及），二是对261号店面办理产权过户及未按约过户的解决方式等内容的相关约定（在第1、3、4条中涉及）。上述两个方面的内容是可以独立存在的，涉及走廊和厨房部分的条款无效并不会影响到261号店面办理产权过户部分合同条款的效力。故两被告签订的补充协议为部分无效合同，即两被告签订的补充协议中关于走廊和厨房的部分为无效合同，关于261号店面办理产权过户及未按约过户的解决方式等内容的部分为有效合同。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告邹文青与被告包佳璜于2015年6月8日签订的《店面买卖补充协议》中关于黎川县日上大道261号店面后走廊和厨房的内容为无效合同，其他内容为有效合同。本案案件受理费50元，由被告邹文青、包佳璜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审　判　长　　��芳代理审判员　　邱爱明代理审判员　　吴刚辉二〇一六年二月十四日书　记　员　　邓雅澜来源：