（2015）星民初字第987号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-12-31
案件名称
陆红兵与卫志刚房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市七星区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆红兵,卫志刚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款，第二条，第五条第一款
全文
广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民 事 判 决 书（2015）星民初字第987号原告（反诉被告）陆红兵，住广西灌阳县。委托代理人陆秋合，广西欣和律师事务所律师。被告（反诉原告）卫志刚，住广西桂林市七星区。委托代理人秦子兑付，桂林市诚泰法律事务所法律工作者。委托代理人刘爱兵，桂林市诚泰法律事务所法律工作者。原告（反诉被告）陆红兵诉被告（反诉原告）卫志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陆红兵及其委托代理人陆秋合，被告（反诉原告）卫志刚及其委托代理人秦子兑付、刘爱兵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月18日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：被告将座落于桂林市七星区XXX、面积为1280平方米的房屋租赁给原告作为加工脚手架扣件的厂房；租赁期为十年，即从2014年8月2日起至2024年8月2日止；双方一旦签订合同，乙方（原告）应向甲方（被告）支付厂房租赁保证金壹万元并预付三个月租金；甲方必须保证有实际负荷50KW以上的三相电源供乙方生产使用。2014年7月6日，原告向被告交付租赁保证金10000元，2014年7月18日，原告向被告预付了三个月租金19200元。2014年8月2日，被告将厂房交付给原告使用，原告雇请伍某、邓某前来安装切割设备和自动焊接设备，并通知设备生产厂家现场调试设备。经两次调试，生产设备均因被告提供的电压未能达到50KW以上而无法启动。同时，原告还发现被告并没有按合同约定正常供水和修建排污管道。为调试设备，原告共支付伍某、邓某劳务费、交通费、差旅费等5600元。因无法生产，原告要求被告退还租赁保证金10000元、三个月租金19200元，并赔偿安装调试设备所花费用5600元，被告拒绝。2015年5月9日，原、被告双方曾当面协商，未果。原告认为，双方签订的《厂房租赁合同》无效，根据无效合同处理原则，被告因无效合同取得的财产应当返还给原告，导致合同无效的过错在被告，被告应当赔偿原告因此而造成的损失。为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、确认原、被告双方于2014年7月18日签订的《厂房租赁合同》无效；2、被告返还原告厂房租赁保证金10000元、三个月厂房租金19200元（2014年8月2日至2014年11月2日）；3、被告赔偿原告为安装调试设备所受经济损失5600元；4、被告赔偿原告上述保证金、厂房租金及经济损失的利息1959.14元（计算方法：以34800元为基数，从2014年7月7日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行规定的银行同期流动资金贷款基准利率分段计算。暂计至起诉之日即2015年7月1日，利息为1959.14元）；5、本案诉讼费用由被告承担。原告对其主张在举证期内提交的证据有：1、2014年7月18日签订的《厂房租赁合同》，证明合同约定原告应向被告支付厂房租赁保证金10000元并预付三个月租金，被告必须保证有实际负荷达50千瓦以上的三相电源供原告使用；2、2014年7月6日租厂房押金收条，证明原告于2014年7月6日向被告支付租赁保证金10000元的事实；3、租金收条，证明原告向被告预付了三个月的租金19200元；4、2014年8月10日伍某出具的收条，证明原告为调试生产设备支付给伍某、邓某劳务费、交通费、差旅费合计5600元；5、原告及其代理人与卫志刚谈话录音及文字说明，证明被告提供的厂房电压未达到合同约定的50千瓦以上负荷，并拒绝按合同继续履行的违约事实；6、伍某、邓某出具的证明，证明被告提供的厂房电压负荷满足不了原告生产设备的要求，致使原告自始无法生产；7、照片4张，证明被告的厂房与他人开办的砖厂共用一个电源，致使被告厂房的电压未能达到50千瓦负荷的违约事实；8、证人伍某的证言，证明原告为调试生产设备支付给伍某、邓某劳务费、交通费、差旅费合计5600元，被告提供的厂房电源未达到合同约定的50千瓦。原告当庭提交证据9、照片3张，证明被告没有提供正常的供水渠道，照片上的水槽是原告自身为了开工而开挖的轨道。电表度数只有10度，原告没有从事生产工作。被告辩称，原告的第二、三、四项诉讼请求没有事实和法律依据，原告为了躲避交付租金的义务而自己搬离涉诉厂房，希望法院依法驳回原告的诉请。被告对其辩解在举证期内提交的证据有：1、2014年7月18日签订的《厂房租赁合同》，证明原告与被告厂房租赁的事实，合同真实有效；2、照片4张，证明被告为了逃避租金在没有告知原告的情况下自己搬走的事实。反诉原告反诉称，2014年7月18日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：反诉原告将座落于桂林市七星区XXX、面积为1280平方米的房屋租赁给反诉被告作为厂房使用；租赁期从2014年8月2日至2024年8月2日。合同签订后，反诉被告交付了10000元押金和三个月租金19200元，反诉原告按合同履行了自己的义务。2014年11月2日至今，反诉被告一直未按合同给付反诉原告租金。如合同无效，按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，反诉被告应参照合同约定支付反诉原告租金。故反诉原告向法院提起反诉。请求法院判令：1、反诉被告给付反诉原告租金57600元（2014年12月至2015年8月）；2、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉原告的反诉证据与本诉证据一致。反诉被告辩称，反诉原告没有证据证实其提供的厂房能够达到合同的要求，反诉原告要求反诉被告支付租金没有法律依据。因反诉被告对租赁物没有使用和收益，仅仅是占有，所以不应支付相应的租金。反诉原告没有履行相应的义务，根据权利义务相一致的原则，反诉原告无权收取租金，否则就是不当得利。反诉被告的反诉证据与本诉证据一致。经开庭质证，被告对原告提交的证据1的真实性无异议，但是证明内容有异议，被告不能理解做什么工作才能用到50千瓦以上的电压，对50千瓦的电压有异议；对证据2、3无异议；对证据4的真实性不予认可，这份证据是原告单独提供的，证人和原告是老乡关系，存在利害关系，原告诉称的费用不是经济损失，只是原告请工人的劳务费；对证据5的真实性不予认可，合法性也不认可，是原告自我节选的，为原告单方提供；对证据6的真实性不予认可，这份证据是原告单独提供的，证人和原告存在利害关系；对证据7的真实性不予认可，原告没有提供供电方面的证据证明电压是多少。对证据8不认可，证人与原告是同学关系，存在利害关系，真实性不予认可。每个机组是2千瓦，同时一起开就是8千瓦，这就算是有5千瓦也不能供应。证人没有相应的资质，根本不会调试设备；对证据9不认可，无法证明原告无法正常用水和排污，最后一张照片上面没有时间显示，不知道是什么时候照的，也不知道是在哪里照的，都不能证明与本案涉诉房屋有关。原告对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，证明内容有异议；对证据2不认可，照片没有时间和地点，照片制作应该是两人以上并且有文字说明，所以对真实性和证明内容不予认可。本院于2015年12月16日到涉诉房屋所在地进行了现场勘查，制作《现场勘查笔录》1份，原、被告对该《现场勘查笔录》无异议。本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信。对双方提出异议的证据，因该类证据确与双方诉辩事由有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。经审理查明，2014年7月18日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：被告将座落于桂林市七星区XXX、面积为1280平方米的厂房出租给原告使用；租赁期为十年，从2014年8月2日起至2024年8月2日止；每月租金为5元／㎡，5年内租金不变，5年后每平方米增加1元；双方一旦签订合同，原告应向被告支付厂房租赁保证金10000元，合同期满后，被告退还原告保证金。租金应预付三个月，在支付月5日前向被告支付；被告必须保证以下几点：1.有实际负荷50KW以上的三相电供生产使用，2.有正常水供生产使用，3.排污管道能正常通畅；租赁期间，如被告提前终止合同而违约，应赔偿原告三个月租金，如原告提前退租而违约，被告则不再退押金。原告按约定向被告支付了保证金10000元及2014年8月2日至11月2日三个月租金19200元。被告从邻近一家砖厂将三相电源接通到厂房中并将厂房交付给原告使用。原告于2015年5月9日搬离该厂房。另查明，被告所建的厂房未经主管部门批准，未取得建设工程规划许可证。本院认为，关于本诉，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。该解释第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因涉诉房屋未经主管部门批准，未取得建设工程规划许可证，故原、被告于2014年7月18日签订的《厂房租赁合同》无效。故对原告要求确认双方于2014年7月18日签订《厂房租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告向被告支付了10000元租赁保证金，被告应当返还原告。故对原告要求被告返还保证金10000元的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”该项规定实质上是处理合同无效后占有利益的返还问题。本案中，原告于2014年8月2日到2015年5月9日已占有使用了租赁房屋，应支付一定的占有使用费，考虑到原告对租赁房屋的实际使用情况，本院酌情认定原告从2014年8月2日到2015年5月9日应支付被告租赁房屋占有使用费为19200元。由于原告已预付了被告三个月的租金19200元，该预付租金与其应支付被告的租赁房屋占有使用费19200元相折抵，故对原告要求被告返还租金19200元的诉讼请求，本院不予支持。原告所述雇请伍某等人工作而花费的5600元并非因租房而造成的直接损失，原告要求被告承担没有法律依据，故对原告要求被告赔偿经济损失5600元的诉讼请求，本院不予支持。因双方对保证金的利息没有约定，也没有明确返还保证金的时间，而本院未支持原告诉请的租金、经济损失，故对原告要求赔偿被告保证金、租金及经济损失的利息的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉，反诉原告要求反诉被告按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，参照合同约定支付租金，其所诉请的“租金”实际上应该是“占有使用费”，如前文所述，本院酌情认定反诉被告支付反诉原告2014年8月2日到2015年5月9日租赁房屋占有使用费为19200元，反诉被告已经预付反诉原告租赁房屋租金19200元，反诉被告无需再支付反诉原告租赁房屋占有使用费。故对反诉原告要求反诉被告给付房屋租金57600元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告卫志刚返还原告陆红兵租赁保证金10000元；二、驳回原告陆红兵的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告卫志刚的诉讼请求。本案本诉收取案件受理费718元（原告已预付本院），由原告陆红兵负担523元，被告卫志刚负担195元；本案反诉收取案件受理费620元（反诉原告已预付本院），由反诉原告卫志刚负担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉上诉案件受理费718元；反诉上诉案件受理费620元『收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 朱 捷代理审判员 蒋西凤人民陪审员 谭继元二〇一六年二月十四日书 记 员 胡文杰 来源：百度搜索“”