（2015）洪经民经初字第598号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-12-31
案件名称
南昌紫荆物业有限公司与邱文彬、杨静物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南昌紫荆物业有限公司,邱文彬,杨静
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）洪经民经初字第598号原告：南昌紫荆物业有限公司，住所地：江西省南昌经济技术开发区紫荆路步行街，组织机构代码：66202332—4。法定代表人：程勇，该公司总经理。委托代理人：王平，江西华赣律师事务所律师。被告：邱文彬，男，1979年10月23日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。被告：杨静，女，1981年11月8月出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。原告南昌紫荆物业有限公司诉被告邱文彬、杨静物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告南昌紫荆物业有限公司的委托代理人王平及被告邱文彬到庭参加了诉讼。被告杨静经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告南昌紫荆物业有限公司诉称：2009年10月23日，被告与南昌市昌北开放开发区开发建设总公司签订《南昌市商品房买卖合同》，约定被告购买位于南昌经济技术开发区玉屏东大街假日星城第19#楼二单元1103号房的房屋一套，建筑面积为198.07平方米。合同附件五约定由原告提供小区物业服务，2010年1月1日，原告与被告签订《业主公约》一份，双方就物业服务的内容及收费标准进行了约定。其中约定物业服务费按每月1.15元／平方米，被告逾期支付的，应从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。原告自2008年5月入驻小区提供物业服务起至2013年8月15日因合同结束停止服务，期间一直按照合同条款及《江西省物业管理条例》的要求为全体小区业主提供物业服务。但被告自2010年6月1日起至2013年8月15日，拖欠物业费达8770元，在此期间原告多次通过电话通知、上门催缴、张贴告示及发送律师函等方式要求被告支付物业服务费，但被告一直推诿拒绝。为维护其合法权益，原告诉至人民法院，请求：一、判令被告立即向原告支付物业费8770元；二、判令被告以2010年6月1日至2013年8月15日所欠的物业服务费为基数，按每日3‰支付滞纳金8616元（暂计算至起诉之日，并以此方式计算至付清之日）；三、本费用由被告承担。被告邱文彬辩称：第一，原告并未按《前期物业管理合同》的约定提供相应的物业管理服务，事实上原告根本没有提供约定的物业管理服务，被告有权拒绝支付物业费；第二，《业主公约》明确写明：对业主搭建的违章建筑，物业管理公司有权在任何时候予以拆除而不必通知；对损害公共设施、设备的，物业管理公司有权责令责任人予以维修或赔偿。然而，小区内违章搭建随处可见，这些违章建筑不仅给小区造成严重的安全隐患，而且致使邻里之间因此产生诸多的矛盾纠纷。以上表明，原告事实上并未提供相应的物业管理服务，要求被告支付物业费毫无事实和法律依据。被告杨静未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见和书面证据材料。经审理查明，原告南昌紫荆物业有限公司于2007年7月24日与珠海经济特区兆亿投资企业有限公司签订了一份《前期物业管理合同》，约定由原告对假日星城小区进行物业服务管理，管理期限为五年，自2008年5月30日起至2013年5月30止。2009年10月23日，被告与南昌市昌北开放开发区开发建设总公司签订《南昌市商品房买卖合同》，约定被告购买位于南昌经济技术开发区玉屏东大街假日星城第19#楼二单元1103号房的房屋一套，建筑面积为198.07平方米。2010年1月1日，被告收房，并与原告南昌紫荆物业有限公司签订了一份《业主公约》。根据《前期物业管理合同》、《业主公约》的约定及收费许可证的规定，被告购买的房屋的物业费标准为每月1.15元／平方米。假日星城小区于2013年6月成立业主委员会，同年8月通过招投标选聘新物业对假日星城小区进行物业管理服务。原告南昌紫荆物业有限公司为假日星城小区物业提供物业服务截止2013年8月15日止。原告自2008年5月为假日星城小区提供物业服务，被告自2010年6月1日起至2013年8月15日未缴纳物业服务费，共拖欠物业费8770元（1.15元／㎡／月×198.07㎡×38.5月）。在庭审过程中，原告南昌紫荆物业有限公司承认在提供物业管理服务的过程中存在一定的瑕疵。又查明，假日星城小区又名金桥慧景小区。以上事实，有《南昌市商品房买卖合同》《业主公约》企业法人营业执照复印件、企业组织机构代码证复印件、企业法人身份证明书、被告身份信息、收费许可证及物业管理企业资质证书、南昌市商品房买卖合同及附件五、《致业主公开信》、张贴《致业主公开信》的照片、南昌市昌兴物业管理有限公司2015年6月12日出具的《证明》等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告南昌紫荆物业有限公司与珠海经济特区兆亿投资企业有限公司签订《前期物业管理合同》，属前期物业管理服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对被告邱文彬、杨静具有约束力。现原告提供了物业服务，履行了主要的管理义务，被告作为业主实际获取了物业服务带来的便利，亦应根据物业服务合同约定的标准向原告支付物业管理费。因此，被告应交纳的物业服务费数额为8770元。同时原告在庭审过程中承认提供的物业服务存在一定的瑕疵，可以认定原告提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，被告可以拒交相应的物业费。根据本案的实际情况，依据公平原则，本院酌减被告应交纳物业费数额的10%。因此，被告尚应支付的物业费为7893元（8770元×90%）。对滞纳金，因被告至今未付物业费，事出有因，并非故意拖欠，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邱文彬、杨静于本判决生效之日起十日内支付原告南昌紫荆物业有限公司物业费7893元；二、驳回原告南昌紫荆物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费235元，由被告邱文彬、杨静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌市中级人民法院。审 判 长 陈艳平审 判 员 章 鸿代理审判员 吴运琦二〇一六年二月十四日书 记 员 付晓明 微信公众号“”