（2015）沪二中民二（民）终字第2975号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-03-01
案件名称
上海雨花石餐饮经营管理有限公司与上海向民物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海雨花石餐饮经营管理有限公司,上海向民物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第2975号上诉人（原审被告）上海雨花石餐饮经营管理有限公司，住所地上海市。法定代表人唐斌，总经理。委托代理人安旭，上海众华律师事务所律师。委托代理人贾俊涛，上海众华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海向民物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人吴文玮，执行董事。委托代理人蔡晖，国浩律师（上海）事务所律师。委托代理人钱骏，国浩律师（上海）事务所律师。上诉人上海雨花石餐饮经营管理有限公司（以下简称“雨花石餐饮公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第652号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市四平路XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）的产权人系中华人民共和国上海市进出口商品检验局（现更名为中华人民共和国上海出入境检验检疫局，以下简称“上海检验局”）。2001年12月20日，上海检验局委托上海向民物业管理有限公司（以下简称“向民物业公司”）（甲方）与雨花石餐饮公司（乙方）签订了《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋（建筑面积为8，000平方米）出租给乙方用于经营餐饮娱乐等使用；房屋租赁期自2002年3月18日起至2014年3月17日止，甲方于2002年3月18日前向乙方交付该房屋；租金按每日每平方米人民币（以下币种均为人民币）0.75元计算，即月租金为180，000元（含物业费）；租金三年内不变，第四年上调5%，第八年再次上调5%；乙方应于每月18日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.3%支付违约金；乙方支付租金的方式为现金支付；乙方逾期不支付租金连续累计超过2个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同；甲方交付系争房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金180，000元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期满，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的10日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1.5元／平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费；合同期满不再续租时，乙方除添置家具用具、设备（不含更换的电梯）及可移动、拆卸装修外，其余装修部分无偿移交甲方。上述租赁合同签订后，向民物业公司将系争房屋交付雨花石餐饮公司，雨花石餐饮公司对系争房屋进行装修并经营至今。租赁期间，因雨花石餐饮公司拖欠租金，向民物业公司于2013年7月15日致函雨花石餐饮公司催缴租金，未果。2013年7月23日，向民物业公司致函雨花石餐饮公司，通知解除系争房屋的租赁合同，并要求雨花石餐饮公司付清房屋租金及其他费用。该解约函于2013年7月25日由雨花石餐饮公司签收。因雨花石餐饮公司至今仍占用系争房屋且未支付租金等，向民物业公司提起诉讼，要求确认系争房屋的《上海市房屋租赁合同》于2013年7月25日解除；判令雨花石餐饮公司返还系争房屋，并确认系争房屋内的装修（可移动、拆卸的装修除外）的所有权均归属于向民物业公司；判令雨花石餐饮公司支付拖欠的2012年12月18日至2013年7月25日的租金共计1，442，070元；判令雨花石餐饮公司支付欠付租金的逾期违约金，自相应的应付租金期限届满之次日起计算，按人民银行一至三年期贷款利率6.15%／年计至生效的判决书确定的履行期限届满之日止；判令雨花石餐饮公司按日1.5元／平方米的标准支付2013年7月26日至实际返还系争房屋之日止的房屋占用费（面积8，000平方米，每日占用费为12，000元）。原审法院另查明，雨花石餐饮公司曾于2013年8月27日致函向民物业公司，内容为：“今年6月20日，应贵公司要求，我公司开给贵公司一张由上海嘉鹏建筑装潢设计有限公司出具的中国农业银行支票，金额为人民币1，587，600元，用途为支付房租，出票日期为2013年8月31日。目前，我公司的特殊经济困难尚未解决，无法在今年8月31日前将1，587，600元资金解入农业银行的账户内。所以，恳请贵公司不要将此张支票介入银行承兑，以免造成上海嘉鹏建筑装潢设计有限公司及我司的声誉及资金方面的损失，……我公司郑重承诺将于今年9、10月份通过一揽子方法向贵公司支付拖欠的全部房租，并和贵公司友好协商如何延续房屋租赁合同之事宜”。原审审理中，上海检验局致函法院，表明其授权向民物业公司对系争房屋实施经营租赁并授权向民物业公司享有与之有关的各项权利，包括但不限于与承租人签署、履行、解除租房合同，向民物业公司有权依据租房合同及有关法律规定要求承租人向其承担相应义务与责任，并有权依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。根据雨花石餐饮公司的申请，原审法院委托上海中世建设咨询有限公司对系争房屋的装修残值进行鉴定，结论为：系争房屋负1楼至12楼装修项目及屋面装修的工程总造价共计为16，235，561元，折旧后的现值共计为12，994，037.14元。向民物业公司对该鉴定报告提出意见表示，租赁合同于2014年3月17日到期，向民物业公司已于2013年7月向雨花石餐饮公司发出解约通知，而鉴定报告陈述16，000，000元的主要装修是发生在2013年年底，这显然与客观事实相背。鉴定单位在无任何施工图、竣工图和有关施工合同、资金走向和发票的情况下，仅根据雨花石餐饮公司的陈述来认定房屋装修的时间、计算材料的价格，进而出具的该份鉴定报告无任何依据，无法采信。此外，2015年6、7月鉴定单位上门勘察时，雨花石餐饮公司仍在系争房屋内经营。原审法院经审理后认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反对对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。根据本案查明的事实，上海检验局授予向民物业公司有关的各项权利对系争房屋进行经营租赁，向民物业公司有权以自己的名义向法院提起民事诉讼，是本案的适格原告。雨花石餐饮公司认为向民物业公司无权提起本案之诉的主张，没有事实和法律依据，不予采纳。向民物业公司与雨花石餐饮公司签订的《上海市房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，应认定为有效，双方当事人均应按照合同的约定，全面履行协议。向民物业公司已按合同约定向雨花石餐饮公司交付了符合要求的房屋，雨花石餐饮公司也已接受，就应按约定履行其相应的法律义务。据《上海市房屋租赁合同》之约定，当雨花石餐饮公司逾期不支付租金连续累计超过2个月的，出租方可收回房屋，合同即告终止。据此，鉴于雨花石餐饮公司欠费行为已构成合同约定之解约事由，向民物业公司由此取得合同解除权。在雨花石餐饮公司欠费行为已构成解约事由情形下，向民物业公司于2013年7月25日致函雨花石餐饮公司，函件中明确因雨花石餐饮公司不履行付款义务，双方租赁关系予以解除。据此，向民物业公司已行使合同解除权，且鉴于雨花石餐饮公司仍未付款，向民物业公司该权利行使已经产生解约后果，租赁关系于2013年7月25日予以提前解除，向民物业公司有权收回系争房屋。雨花石餐饮公司对其不付租金的辩称意见，不符合合同约定，不予采纳，雨花石餐饮公司理应按照合同的约定，支付2012年12月18日至2013年7月25日的租金及逾期违约金。2013年7月25日合同解除之后至实际腾房返还之日止，雨花石餐饮公司占用房屋应支付房屋使用费，该使用费金额应按合同约定的1.5元／平方米的标准予以支付。因雨花石餐饮公司违约行为而导致合同提前解除情形下，向民物业公司对系争房屋的装修折旧费无须予以任何补偿，且系争房屋的租赁期已届满，依据合同的约定，雨花石餐饮公司返还系争房屋时，除添置家具用具、设备（不含更换的电梯）及可移动、拆卸装修外，其余装修部分无偿移交向民物业公司，故雨花石餐饮公司要求向民物业公司支付系争房屋装修折旧费的答辩主张，不予支持。至于向民物业公司要求雨花石餐饮公司按人民银行一至三年期贷款利率6.15%／年计算逾期付租金违约金的意见，无事实和法律依据，不予采纳。原审法院据此作出判决：一、上海向民物业管理有限公司与上海雨花石餐饮经营管理有限公司就上海市四平路XXX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年7月25日解除；二、上海雨花石餐饮经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内迁出上海市四平路XXX号房屋，将该房屋以及除添置家具用具、设备（不含更换的电梯）及可移动、拆卸装修外的其余装修部分，交还上海向民物业管理有限公司；三、上海雨花石餐饮经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海向民物业管理有限公司自2012年12月18日起至2013年7月25日止的租金1，442，070元；四、上海雨花石餐饮经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海向民物业管理有限公司逾期支付2012年12月18日至2013年7月25日的租金的违约金（每逾期一日，按日租金的0.3%，自相应的应付租金期限届满之次日起计算至生效的判决书确定的履行期限届满之日止）；五、上海雨花石餐饮经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海向民物业管理有限公司自2013年7月26日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按每日12，000元计算；六、对上海向民物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。原审判决后，上诉人雨花石餐饮公司不服，向本院提起上诉称：向民物业公司仅是房屋租赁合同签订的代理人，并不是合同的履行主体，无权以自己的名义提起本案诉讼。原审判决对雨花石餐饮公司的装修折旧费不予补偿，显失公平。雨花石餐饮公司曾向上海检验局支付了房屋租赁保证金180，000元，该笔款项应在租金费用中予以扣除。请求撤销原审法院判决，改判驳回向民物业公司在原审中的诉讼请求或将案件发回重审。被上诉人向民物业公司答辩称：上海检验局授权向民物业公司主张权利，故向民物业公司是本案适格的原告。系争房屋的租赁合同已经到期，故装修折旧不予补偿。雨花石餐饮公司应当提供租赁保证金交付的凭据，如果已经交付，向民物业公司愿意在执行阶段对租赁保证金予以处理。原审法院判决正确，请求本院予以维持。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院审理中，雨花石餐饮公司未提供交付租赁保证金的相应证据。本院认为，系争房屋的产权人上海检验局授权向民物业公司依据租赁合同向承租人主张权利，并向法院提起诉讼，故向民物业公司为本案适格的原告。雨花石餐饮公司关于诉讼主体的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。系争房屋租赁合同履行过程中，因雨花石餐饮公司拖欠租金导致双方租赁合同关系解除，依租赁合同约定，向民物业公司对房屋装修折旧费无需补偿，故雨花石餐饮公司要求向民物业公司支付装修补偿款无事实依据，本院不予采纳。对于房屋租赁保证金，鉴于雨花石餐饮公司未能提供支付该笔款项的证据，且向民物业公司对此未予认可，故本院对此不予处理。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币35，548.69元，由上诉人上海雨花石餐饮经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 王 伟代理审判员 陈家旭二〇一六年二月十四日书 记 员 朱 敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”