（2015）门开民初字第01142号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-09-30
案件名称
王健华与陈勇、黄琴等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
海门市人民法院
所属地区
海门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王健华,陈勇,黄琴,施春霞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款，第六十五条第一款；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款
全文
江苏省海门市人民法院民 事 判 决 书（2015）门开民初字第01142号原告王健华。委托代理人周振彪，海门市刘浩法律服务所法律工作者。被告陈勇。被告黄琴。被告施春霞。原告王健华与被告陈勇、黄琴、施春霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月25日立案受理后，依法由代理审判员程炎适用简易程序，于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告王健华及其委托代理人周振飞，被告陈勇、黄琴到庭参加了诉讼，被告施春霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告王健华诉称，2013年10月5日，原告与星梦缘房产中介的老板黄琴签订售房协议书一份，约定由原告购买被告施春霞所有的位于海门市海门街道富江一品花园19幢606室的房屋一套。该协议载明，出售方由黄琴代施春霞签字。协议签订后，原告向被告陈勇借到现金2万元，并当即交付被告黄琴作为购房定金。原告在回家途中，感到决定过于仓促，故当即向被告陈勇表示要求其致电被告黄琴暂不要将定金交付房东施春霞。原告王健华认为，被告黄琴没有房东施春霞的书面授权委托书，故其无权代施春霞签订售房协议书，该协议系无效合同。此外，原告在定金尚未实际到达被告施春霞前，及时制止了定金的交付行为，故定金合同尚未生效。基于上述两点理由，原告要求三被告返还定金人民币2万元。被告陈勇辩称，其与原告王健华系同学关系，在原告购房的过程中，被告陈勇仅起到陪同和协助的作用。案涉房屋是原告王健华在几次看房后选中的房源，原告在与房东施春霞直接通话商议后，确定房屋价格及交付等细节，并由星梦缘中介老板黄琴代房东施春霞签订了售房协议，原告王健华对这一过程清楚明确，系其真实意思表示，该售房协议合法有效。现原告王健华单方悔约，已构成违约，根据定金法则，被告无须返还原告定金。被告黄琴辩称，其与被告施春霞系朋友关系，被告施春霞将案涉房源信息挂到黄琴开办的星梦缘中介，并将房产证原件交付黄琴，全权委托其代为出售房屋。原告王健华在看房时，明确知道该房产系被告施春霞所有，并通过电话免提的方式，在星梦缘中介与房东施春霞通话，商议房屋价款及房款交付等内容。因在电话中，房东施春霞表示因工作原因不能及时赶到星梦缘中介签订合同，故委托黄琴代为签订协议、收取定金。原告王健华清楚并认可该事实，当场与黄琴签订了售房协议书，并向黄琴交付了定金2万元。被告黄琴认为，该售房协议是双方真实意思表示，合法有效。此外，在黄琴收到被告陈勇通知其暂缓交付定金的通知时，被告施春霞已经收取定金，并向黄琴出具了收条1份，定金合同已经生效。故原告在签订协议并交付定金后单方面违约，被告无须退还定金。被告施春霞未能到庭应诉，但向法庭提交书面答辩状1份。被告施春霞辩称，原告王健华与被告黄琴在签订售房合同时，明知黄琴系受房东施春霞委托，代为签订合同、收取定金，系双方真实意思表示，原被告间的房屋买卖合同合法有效。后因原告王健华单方面悔约，才造成房屋未能过户，故根据定金法则，被告无须返还原告定金。根据原、被告双方的诉辩，本案的争议焦点为：1、被告黄琴代被告施春霞与原告王健华签订的购房协议书是否合法有效；2、定金合同是否生效。经审理查明，原告王健华于2013年10月5日经星梦缘中介、永乐中介介绍，看中了被告施春霞所有的位于海门市海门街道富江一品花园19幢606室房源一套。经与房东施春霞电话联系后，双方确定了房屋的价款及房款给付方式等内容。电话中，被告施春霞授权星梦缘中介老板黄琴代其与原告签订购房协议，后被告黄琴根据原告王健华与房东施春霞确定的合同内容，代房东施春霞与原告王健华签订售房协议书一份，协议书就房屋价款、定金、过户、费用、违约责任等事项作出了明确约定。协议签订后，原告王健华向被告陈勇借款2万元交付被告黄琴，作为购房定金。另查明，被告施春霞于2013年10月5日向被告黄琴出具收条一份，载明被告施春霞于当日收取购房定金2万元。以上事实，由原告提供的售房协议书1份、海门市人民法院开庭笔录1份，被告提供的收条1份及双方的庭审陈述等证据证实。本院认为，委托代理的代理权的产生根据在于被代理人的委托授权行为。该委托授权行为是一种单方的不要式的法律行为。民事法律行为的委托代理可以是书面形式，也可以是口头形式。本案中，被告施春霞作为案涉房屋的所有权人，将房产出售信息委托中介发布，并在原告看中房源后，通过电话形式直接与原告商定房屋价格等出售细节，在此过程中，原告明确知晓房屋产权的真实归属，案涉售房协议的内容系双方真实意思表示。此外，在通话过程中，被告施春霞明确授权由中介黄琴代其签订协议、收取定金，该事实也为原告所知晓，黄琴的代理行为合法有效。代理人所为的民事法律行为的法律效果归属于被代理人，因此，被告黄琴代施春霞与原告王健华签订的售房协议书合法有效，定金合同在定金实际交付到代理人黄琴时生效。根据定金法则规定，交付定金的一方不履行合同义务时，对方可予没收定金。故本案中，原告王健华要求被告施春霞返还定金2万元，本院不予支持。本案中被告陈勇在原告购房的过程中，向原告出借现金2万元，作为原告的购房定金交与被告黄琴，被告陈勇并非案涉定金合同的相对人，原告王健华要求被告陈勇返还定金，主体不适格，本院不予支持。被告施春霞委托黄琴代为签订售房协议、收取定金，被告黄琴系施春霞的委托代理人，其在代理权限内所为的法律行为效果归属于被代理人即被告施春霞，故被告黄琴亦非定金合同的相对人，原告王健华要求其返还定金，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十五条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：驳回原告王健华的诉讼请求。案件受理费人民币300元，减半收取人民币150元，由原告王健华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币300元（户名：南通市财政局；开户行：中国银行南通市西被闸支行；账号：47×××82）。代理审判员 程炎二〇一六年二月十四日书 记 员 魏鹏附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。第六十五条第一款民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 来自