（2016）闽0503民初398号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2017-03-25
案件名称
厦门康乐物业发展有限公司与林良山物业服务合同纠纷一审判决书
法院
泉州市丰泽区人民法院
所属地区
泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门康乐物业发展有限公司,林良山
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第八十三条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百五十七条，第一百六十二条
全文
福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0503民初398号原告厦门康乐物业发展有限公司，住所地厦门市思明区莲前西路859号793室，组织机构代码26015655-4。法定代表人陈美洲，该公司董事长。委托代理人朱开文，男，1983年3月5日出生，汉族，住泉州市泉港区。委托代理人王冬秀，女，1976年1月27日出生，汉族，住晋江市。被告林良山，男，1968年11月24日出生，汉族，住泉州市丰泽区。原告厦门康乐物业发展有限公司与被告林良山物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法由审判员黄旭光适用小额诉讼程序，于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王冬秀到庭参加诉讼，被告林良山经传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2011年3月1日，泉州福源房地产开发有限公司与原告签订一份《滨海华庭物业服务前期合同》，约定由原告对“福炼滨海华庭”小区实行物业服务。被告林良山系滨海华庭小区×号楼×单元×房屋的业主，该房屋的建筑面积为114.58㎡，物业管理费收费标准为1.2元/㎡/月。该被告自2012年8月1日起无故拖欠原告物业服务等相关费用，原告多方催讨未果。请求判令被告林良山向原告支付自2012年8月1日起至2015年7月31日止的物业服务费4932元及自2012年8月16日起至实际支付之日止按日千分之三计算的逾期支付违约金，自2012年8月1日起至2015年7月31日止的小额公共维修金396元，自2011年12月1日起至2015年7月31日止的公摊水电费1117.4元。被告林良山未作答辩。本案在审理过程中，原告提供以下证据：证据1即原告的营业执照、组织机构代码证、资质证书，以此证明原告的诉讼主体资格；证据2即被告的身份证、个人住房借款合同特别签订条款及购房款发票，以此证明被告林良山的业主身份及房屋情况；证据3即前期物业服务合同、滨海华庭前期物业服务协议，以此证明原、被告之间的物业服务合同关系；证据4即承诺书、交接卡，以此证明被告入住诉争小区接受原告服务的事实；证据5即欠费清单及交寄清单，以此证明被告林良山拖欠物业费及原告催收物业费的情况。本院经审查认为，被告林良山未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、质证等相关诉讼权利。原告提供的证据具备证据来源的真实性、客观性及与本案的关联性，本院予以确认。原告提供的证据可以作为认定本案事实的依据，证明原告对诉争小区提供物业管理服务，被告林良山拖欠原告自2012年8月1日起至2015年7月31日止的物业管理服务费用。经庭审认证，结合原告陈述，对本案主要事实作如下认定：2009年12月15日，泉州福源房地产开发有限公司与原告厦门康乐物业发展有限公司签订一份《前期物业服务合同》，约定泉州福源房地产开发有限公司通过招投标方式将“福炼泉州小区”（即滨海华庭小区），委托原告实行物业服务，双方对物业服务内容、服务费用及违约责任等作了约定。2011年7月23日，原告与被告林良山也签订一份《滨海华庭前期物业服务协议》，双方对原告在滨海华庭小区实行前期物业管理服务期间的服务内容、收费办法及违约责任等作了明确的约定，其中小高层住宅物业服务费收费标准为1.2元/㎡/月，公共维修金为0.1元/㎡/月。被告林良山系上述小区×号楼×单元×房屋的业主，该房屋的建筑面积为114.58㎡，该被告拖欠原告自2012年8月1日起至2015年7月31日止的物业服务费114.58㎡×1.2元/㎡/月×36个月=4949.856元，公共维修金114.58㎡×0.1元/㎡/月×36个月=412.488元及自2011年12月1日起至2015年7月31日止的公摊水电费1117.4元。原告催讨未果，遂起诉至本院。综上所述，本院认为，具备物业管理资质的原告依据与诉争小区即泉州市丰泽区滨海华庭住宅小区开发商泉州福源房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、与被告林良山签订的《滨海华庭前期物业服务协议》均合法有效，应予确认。原告对诉争小区已提供了相应的物业管理服务，被告林良山作为该小区的业主已享受了该物业管理服务，有义务根据诉争物业服务合同约定的标准向原告缴纳物业服务费、公共维修金及公摊水电费,原告请求判令被告林良山向其缴纳拖欠的物业服务费4932元、公共维修金396元及公摊水电费1117.4元，事实清楚，证据充分，于法有据，且该金额略低于依照诉争房屋备案登记的建筑面积计算得出的数额，故本院予以支持。被告林良山迟延支付所欠物业服务费的行为属违约，原告有权向其主张相应的违约金，但对于原告请求按诉争物业服务合同约定的“日千分之三”计收滞纳金，因该合同中对滞纳金的支付标准约定明显超出法律规定的标准，本院依法予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计付。被告林良山经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告林良山应于本判决生效之日起十日内向原告厦门康乐物业发展有限公司支付物业服务费4932元，并支付滞纳金（自2012年8月16日起至实际支付之日止按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率以每季度物业服务费412.488元为本金按季度分段累加计算）；二、被告林良山应于本判决生效之日起十日内向原告厦门康乐物业发展有限公司支付公共维修金396元、公摊水电费1117.4元；三、驳回原告厦门康乐物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告林良山负担。本判决为终审判决。审判员 黄旭光二〇一六年二月十四日书记员 洪希文附:主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款业主应当遵守法律、法规以及管理规约。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十七条第一款基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”