（2015）成民终字第7559号

裁判日期: 2016-02-14

公开日期: 2016-09-23

案件名称

刘洪芳与陈建国四川省商业建设有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘洪芳,陈建国,四川省商业建设有限责任公司,舒朝聘

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书（2015）成民终字第7559号上诉人（原审原告）刘洪芳，女，汉族，1971年7月17日出生，住成都市青羊区。委托代理人蒋文虎，四川华晨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈建国，男，汉族，1957年7月16日出生，住成都市青羊区。被上诉人（原审被告）四川省商业建设有限责任公司。住所地：成都市武侯区民益东二路*号**栋**层****号*****号。法定代表人何军，总经理。委托代理人伍声富，四川君士达律师事务所律师。委托代理人吴凤兴，四川君士达律师事务所实习律师。原审第三人舒朝聘，男，汉族，1950年11月29日出生，住成都市成华区。委托代理人杨素芬，女，汉族，1951年7月6日出生，住成都市锦江区金泉街**号，系舒朝聘妻子。上诉人刘洪芳因与被上诉人陈建国、四川省商业建设有限责任公司、原审第三人舒朝聘房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第2684号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，位于成都市青羊区正府街111号的房屋（用途：住宅，建筑面积：4744.21平方米）属于商建公司所有。2003年1月1日，商建公司向陈建国发放了“公房使用证”，准予陈建国凭证住用上述房屋中房屋处号为附14号房屋（使用面积：26平方米，月租金15元），该“公房使用证”载明：使用公司房屋，必须按规定手续，经批准后，凭证住用房屋；任何单位和个人均不得以任何理由强占、转租、转让、顶替、借用或私自调换房屋；房租费是公司财经收入，必须按月如数缴纳，不得以任何理由或借口拖欠、拒付等。2009年6月3日，刘洪芳与陈建国签订《房屋购销协议》一份，主要约定：陈建国将位于成都市青羊区正府街111号附14号的房屋以105000元的价格自愿出售给刘洪芳；刘洪芳第一次支付部分购房定金5000元，合同签订之日后3天内再支付陈建国20000元，尾款在陈建国、刘洪芳双方到商建公司将涉案房屋变更到刘洪芳名下后一次性付清；陈建国、刘洪芳双方在2个月内到商建公司房管处办理换名手续；陈建国保证此房产权清楚，实属纯私房、房改房、公房、并无任何纠葛，否则承担一切责任；陈建国应协助刘洪芳办理此房的过户换证手续或办理公证手续，所产生的一切费用由陈建国支付；陈建国、刘洪芳成交后，此房的一切权利全部转到刘洪芳名下，属刘洪芳所有；双方签字生效后不得以任何方式推翻此协议，否则依法追究其法律责任（陈建国违约则双倍返还刘洪芳所付定金，刘洪芳违约则所付定金不退还）；此房由陈建国包租到拆迁为止，房租为500元，每季度支付一次等。合同签订后，刘洪芳分四笔向陈建国支付涉案房屋购房款105000元，陈建国向刘洪芳出具了相应的收条。2009年7月9日，商建公司出具收据1份，载明收到刘洪芳正府街111号附14号2004年1月至2009年12月期间的房租费3240元，商建公司向刘洪芳出具了相应的收据。庭审中，刘洪芳提供编号为0×××30的“公房使用证”，载明房屋地址为正府街×××号，房屋处号为附××号，住户姓名由“陈建国”涂改为“刘洪芳”，在涂改处加盖“商建公司物业管理及开发处”印鉴。但合同签订后，刘洪芳并未实际占有使用约定房屋。舒朝聘系商建公司原职工周素清的儿子。庭审中，舒朝聘提供公房使用证、证明，以证明案涉房屋一直由周素清居住，周素清去世后，由舒朝聘一直居住，后将该房屋租赁给案外人居住至今。该公房使用证载明于1999年元月1日启用，门牌号为正府街×××号，房屋处号为××号，住户为周素清。就号牌与案涉房屋不一致的问题，商建公司提供（2010）成华民证字第1401号公证书，载明于2010年6月28日，成都市正府街×××号无任何附号标示。同时解释直到2011年以后公安机关才重新进行了编号，而现在为正府街×××号××号的房屋一直是由周素清居住。并出具证明，载明：正府街×××号附××（现派出所编号），公房使用证房屋处号××号，系公司自管房产。该房屋于1989年分配给周素清使用，并于1999年元月为其办理了公房使用证，周素清去世后，该房屋一直由周素清的儿媳杨素芬（系我公司职工）使用。1989年至2006年，杨素芬将该房屋借给公司下属水电队作办公用房，2007年至今，杨素芬将此房租给向前使用。刘洪芳认可该公房使用证，但认为与本案无关。原审法院认定以上事实，有双方出示的证据及陈述在案佐证。刘洪芳于2010年6月12日提起本案诉讼，其一审诉讼请求是：1、确认其与陈建国2009年6月3日签订的《房屋购销协议》有效并责令陈建国与商建公司将位于成都市青羊区正府街111号附14号房屋交付刘洪芳使用；2、商建公司返还刘洪芳3240元；3、陈建国、商建公司承担本案诉讼费用。原审法院认为，各方对争议房屋系正府街×××号附××号一事无异议，各方有争议的是现门牌号为××号的房屋所处位置是否即是舒朝聘所持有公房使用证载明为××号的房屋。舒朝聘提供的公房使用证表明其母亲于1999年元月1日取得××号房屋，成华民证字第1401号公证书及所附照片表明在2010年6月28日时，该房屋并未标注号牌，商建公司作为公房所有人作出的情况说明及当庭陈述证明其认可该房屋于1989年分配给周素清使用，并于1999年元月为其办理了公房使用证，周素清去世后，该房屋一直由周素清的儿媳、公司职工杨素芬使用至今，该房屋现门牌号为××号。且刘洪芳未提出证据证明其持有公房使用证的××号房屋是上述舒朝聘持有公房使用证的房屋之外的其他房屋，更未明确其受让房屋使用权的房屋的具体位置，故原审法院认为，现门牌号为××号的房屋所处位置即是舒朝聘所持有公房使用证载明为××号的房屋。原审法院认为，商建公司作为案涉房屋的所有权人，在已将该公房使用权确认分配给职工周素清的情况下，于2003年向陈建国发放同一房屋的公房使用证确认陈建国也有公房使用权，侵害了原使用权人的权益，属无效行为；基于此无效确认行为，其又再次加盖下属机构印鉴同意将该公房使用权转让给非公司职工的刘洪芳，也属无效确认。陈建国与刘洪芳于2009年6月3日签订的《房屋购销协议》，名为房屋买卖合同，实为买卖公房使用证、转让公房使用权的合同，因陈建国未实际取得涉案公房使用权，其订立上述合同转让公房使用权行为也未得到实际公房使用权人授权或事后追认，故《房屋购销协议》无效，对刘洪芳关于确认上述合同有效的诉讼请求，无事实及法律依据，原审法院不予支持。对于刘洪芳要求商建公司退还房屋租金3240元的诉讼请求，原审法院认为，在2009年6月3日，刘洪芳才与陈建国签订《房屋购销协议》，故刘洪芳向商建公司补交2004年1月至2009年12月期间的房屋租金3240元，显系代陈建国向商建公司缴纳，就其代垫行为刘洪芳可向陈建国行使追偿权，另行提起诉讼；陈建国也可基于商建公司的无效行为主张返还该租金，另行提起诉讼，而在本案中刘洪芳主张由商建公司返还其缴纳租金无合同及法律依据，故对刘洪芳要求商建公司返还租金3240元的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，原审法院对于刘洪芳的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，缺席判决如下：驳回刘洪芳的全部诉讼请求。案件受理费100元，由刘洪芳承担。一审宣判后，刘洪芳不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持刘洪芳一审时的全部诉讼请求；诉讼费用全部由陈建国承担。理由是：1、原判决认定“现门牌号为××号的房屋所处位置即是舒朝聘所持有公房使用证载明为××号的房屋”的证据不足且与客观事实不符；2、原判决法律适用错误；原判决认定公房使用权转让行为无效属于法律适用错误；原判决违反了“同一案件的当事人不能互为证人”的民诉原则；3、原判决举证责任分配不当；应当由商建公司或者第三人举证证明附××号房屋和附××号房屋是同一套房屋，而不是由刘洪芳承担“其持有公房使用证的××号房屋是第三人舒朝聘持有公房使用证房屋之外的其他房屋”的举证责任。陈建国未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。商业公司发表答辩意见认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。舒朝聘发表答辩意见认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。本院二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，陈建国与刘洪芳签订的《房屋购销协议》约定了陈建国将位于成都市青羊区正府街×××号附××号的房屋以105000元的价格自愿出售给刘洪芳，该合同系双方当事人真实意思表示，合同应属有效。但案涉合同拟转移标的系商建公司所有公房。相对于所有权属于个人的私有住房而言，对于公房个人仅有承租权而无所有权。公房使用者仅在法律允许范围内，对公有房屋享有占有、使用、部分收益及有限制处分的权利，本院认为以上权利并不包括转让“使用权”。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”，目前交付案涉房屋已不能履行，刘洪芳可主张解除合同、返还款项及赔偿损失，而不能要求履行交付房屋，故本院对刘洪芳在本案中诉讼请求及上诉请求不予支持。另房屋租金3240元系刘洪芳代陈建国补缴2004年1月至2009年12月期间房屋租金，故刘洪芳向商建公司主张返还其缴纳的租金缺乏合同及法律依据，本院对刘洪芳的此项上诉主张亦不予支持。综上所述，刘洪芳的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决理由有误但判决结果正确，本院对判决理由予以纠正。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原判确定的负担方式执行。二审案件受理费100元由刘洪芳负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李俊代理审判员　　王果代理审判员　　曹巍二〇一六年二月十四日书　记　员　　黄迪来自