（2015）吴民初字第943号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-12-14
案件名称
洪潇与苏州中展房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
洪潇,苏州中展房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2015）吴民初字第943号原告洪潇。被告苏州中展房地产开发有限公司，住所地苏州市东环路32号。法定代表人钟恒，该公司董事长。委托代理人张中，江苏九胜律师事务所律师。本院于2015年6月15日立案受理原告洪潇诉被告苏州中展房地产开发有限公司（以下简称中展公司）商品房预售合同纠纷一案，依法由代理审判员瞿忠奎适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，由审判员鲁超、代理审判员瞿忠奎与人民陪审员陈其林组成合议庭公开开庭进行了审理。原告洪潇、被告中展公司的委托代理人张中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪潇诉称，2012年11月4日，其与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的坐落于吴中经济开发区郭巷街道湖滨花园101幢203室房屋。合同签订后，其按约支付了全部款项。2014年10月1日被告交房时，其发现户型平面、空间尺寸与合同约定有明显差异，具有私密性的一梯一户变更为两梯两户。餐厅及北次卧紧邻电梯的墙面加装了隔音板，占用了套内面积，此设施在其购房时被告从未告知，也未在楼书、沙盘模型及样板房中展示。上述变更直接导致其房屋使用率、房屋采光通风收到严重影响，房屋价值贬低。经与被告多次沟通未果，故诉至法院请求判令被告赔偿其使用面积减少的损失80442.12元（包括电梯厅无法隔断私用的面积、承诺赠送的面积及隔音板占用的面积）；判令被告将卫生间外的空调机位按照批准图纸恢复原状，并赔偿其在房屋恢复原状前自2014年10月1日至判决之日止的租金及租金利息损失（利息计算至被告偿付之日止）；判令被告支付因房屋结构变更导致其无法正常入住所产生的空置物业费损失暂计1957.1元；判令被告承担逾期交房违约金5189元，并承担偿还之日前利息暂计309.3元（利息计算至被告偿付之日止）；判令被告承担本案相关费用及损失，包括但不限于诉讼费、检测评估费、原告及原告方证人因立案出庭等产生的交通费、住宿费、误工费、申请保全费及担保利息等。被告中展公司辩称，对原告主张的延期交房违约金5189元予以确认，但该违约金再计算利息没有依据。对于原告其他诉讼请求不予认可。经审理查明，2012年11月4日，原告洪潇（买受方）与被告中展公司（出卖方）签订《商品房买卖合同》，约定：买受方购买由出卖方开发的苏州吴中经济开发区郭巷街道湖滨花园101幢203室商品房（毛坯房），建筑面积87.42平方米，其中套内面积62.633平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积24.783平方米，房屋建筑面积每平方米单价8998元，房屋总价款786605元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，房屋各组成部分面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；出卖方应当在2014年7月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起7天内，会同出卖方共同对商品房进行勘验，勘验符合会同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接；出卖方未按会同约定将该商品房交付买受方使用，逾期不超过90天的，至合同约定的房屋最后交付期限之第二天其至实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付合同约定房屋总价款的万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人发布或提供的售楼广告、宣传资料和样板房、模型仅供买受人参考，实际社区规划、施工设计以政府相关部门审批文件为准。后原告按约支付了相应购房款。2014年9月20日，被告中展公司向原告发出入住通知书，称原告购买的湖滨花园101幢203室房屋已具备交付条件，要求原告自2014年10月6日起十五个工作日内，至恒熙湖庭售楼处结清房款及相关费用、签署房屋交接书等文件、进行房屋验收及钥匙交接。该通知书附件为客户缴费清单，其中延期交房违约金为5189元、面积差退款450元。2014年10月12日，原告洪潇等业主向被告中展公司及其委托代理人发出《恒熙湖庭相关业主拒绝收房告知函及相关处理诉求》，提出恒熙湖庭新建住房存在以下问题：1.房屋内噪音超出国家关于住宅设计的规范；2.开发商未经政府部门审批、未经业主同意私自对住宅结构、户型平面、空间尺寸进行变更；3.销售时承诺一梯一户，实际交房根本无法实现该承诺。2015年5月4日，原告与被告办理收房手续并交纳维修金、产证代办费、垃圾清运费等各项费用，其中延期交房违约金5189元未作抵扣。2015年5月11日，湖滨花园101幢203室房屋产权登记在原告洪潇名下，产证登记建筑面积87.37平方米，其中套内面积62.63平方米。审理中，本院至涉讼房屋现场勘查，发现：北次卧与电梯相邻的墙加装了隔音板，高2.82米、长2.17米、厚0.37米；餐厅对面与电梯相邻的墙加装了隔音板，高2.82米、长1.89米、厚0.08米；《商品房买卖合同》附件房屋平面图中卫生间外的空调机位被填平，外立墙面上加装玻璃封闭，成为卫生间的一部分。对此，被告确认其是在竣工验收后对房屋进行的装修完善。上述事实，由原告提供的商品房买卖合同、入住通知书、客户缴费清单、拒绝收房告知函及EMS网络查询记录、发票、收据、契税缴款书、欠条、楼书、房产证、土地证，勘查笔录及现场照片，当事人的陈述及庭审笔录予以证实。原告为证明其主张还提供以下证据：1.涉案房屋销售楼书，载明小区名称为恒熙湖庭，其中介绍87平米户型采用一梯一户设计，宣称“鲜有的一梯一户设计，智能化电梯直达自家楼层”；搜房网、365地产家居网网页打印件，均介绍恒熙湖庭采用一梯一户设计；湖滨花园101幢902室业主邵某、101幢1005室业主孙某、101幢1305室业主缪某、103幢306室业主汪某各自出具的情况说明，均陈述其在看房时，销售人员宣称房屋一梯一户，电梯厅可以自行隔断私用。2.苏州市便民服务中心12345回复单，2014年12月25日，市民通过苏州市便民服务中心反映恒熙湖庭的开发商将101幢、103幢的房屋内原空调机位及设备平台改成房间供人居住，将原设计内的飘窗外扩，询问上述变更是否经过行政机关审批验收。吴中区规划局回复：“在规划核实时，当时现场实建与规划批准图纸基本一致，房屋结构的更改未到规划局进行规划变更。”吴中区郭巷街道回复：“开发商对房屋结构的变更，在辖区接管前已存在。”3.房屋设计图复印件，该设计图上空调机位显示“空”，未填平成为室内空间一部分。4.2012年11月4日，原告洪潇（甲方）与苏州市苏房物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定：乙方负责湖滨花园（恒熙湖庭）的物业管理工作，高层住宅的物业管理费收费标准为1.6元/月·平方米；物业管理费自开发商通知甲方入伙之日起计算，如甲方未入伙或未入住期间的物业管理费由甲方全额承担（入伙是指业主或者使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续，业主或者使用人收到入伙通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入伙）。5.物业费发票，证明原告交纳了涉案房屋2015年9月6日至2016年9月5日期间的物业费1678元。6.2013年9月1日，原告与周某签订租房合同，约定原告承租一斗山路娄门下塘43-1号2幢506室房屋，居住面积72平方米，租期自2013年9月5日至2015年9月4日，月租金2800元。7.证人周某到庭陈述，2012年9、10月份起，其将房屋出租给原告洪潇，原告提供的租赁合同是与其签订。其曾与洪潇一起去看过涉案房屋的楼盘。当时销售人员及宣传手册上都宣传一梯一户，可由业主隔断私用，样板房内也没有隔音板。8.原告的公积金缴纳明细打印件，证明其因本案诉讼需要请假，工资和公积金均会相应减少，发生了误工损失。针对上述原告提交的证据，被告质证认为，楼书、网页打印件、房屋设计图、租房合同、公积金缴纳明细真实性无法确认；101幢和103幢业主的情况说明，应当由出具人出庭作证，且出具人与原告均系湖滨花园业主，与本案存在利害关系，其内容也不能证明原告的存在损失；苏州市便民服务中心12345回复单与本案没有关联性，只是记录了情况并未进行事实确认和处理；对物业管理协议及物业费发票真实性无异议；对于周某的证言，原告与证人之间有房屋租赁合同，双方存在利害关系，其证词可信度比较低。审理中，原告陈述，销售时被告承诺一梯一户，电梯厅可以封闭之用，但实际为两梯两户无法自用，电梯厅占6平米多；销售时承诺赠送的2平米实际是将空调机位填平的面积；餐厅、北次卧紧邻电梯的墙面安装了隔音板，占用了约0.8平米的室内面积。因此根据上述面积按照房屋单价要求被告赔偿其损失80442.12元。现空调机位被被告填平围上墙成为独立空间，其要求恢复到审批图纸上空调机位的状态，隔音板可以保留，但被告应当赔偿占用其室内面积的损失。其主张的房屋恢复原状之前的损失是指自2014年10月1日起到判决之日止的其租金及租金利息损失。其主张的空置物业费是从2014年10月1日起算自判决之日止的物业费。被告应支付其延期交房违约金5189元及以5189元为基数自2015年5月4日计算至被告实际支付之日止的利息。为本次诉讼，其产生交通费50元、误工费450元，住宿费未发生。其在收房前就房屋存在的问题发函给开发商，开发商说其没有拿房怎么知道有问题，所以其在2015年5月4日办理了收房手续，缴纳了相应税费。目前房屋还是毛坯房，一直闲置无法使用。被告陈述，关于“一梯一户”的设计，其公司在宣传资料中解释是指智能化电梯直达自家楼层，并不是原告理解的每一户人家都有一台电梯。其并未承诺业主可以将电梯厅隔断私用。隔音板是确实存在的，是为了房屋降低噪音而设计，但并未减少涉案房屋的建筑面积和使用面积，且原告已收房应视为同意。空调架部分经过其公司装修进行了封闭，增加了原告实际使用面积，也是符合原告提供的宣传资料的。其于2014年9月就通知原告收房，原告在2015年5月4日办理收房手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方应当按照约定履行合同义务。一方违反合同约定，另一方有权要求违约方承担违约责任或赔偿损失。一、关于原告主张被告交付房屋使用面积减少而导致其损失80442.12元的问题。（1）原告陈述被告销售人员及宣传资料均宣称涉案房屋“一梯一户”，电梯厅可以隔断私用，被告认为宣传资料已对“一梯一户”解释为智能化电梯直达自家楼层。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定：出卖人发布或提供的售楼广告、宣传资料和样板房、模型仅供买受人参考，实际社区规划、施工设计以政府相关部门审批文件为准，而原告也未能举证证明双方在签订《商品房买卖合同》之后就“一梯一户”、电梯厅隔断问题另行作出约定，且电梯厅属于房屋共有部分并不属于业主专有部分，故原告要求被告赔偿该部分损失缺乏事实和法律依据，不应支持。（2）原告主张被告销售时承诺赠送2平米面积，实际却是将空调机位填平的面积，被告认为其填平空调机位增加了原告实际使用面积。《商品房买卖合同》约定建筑面积87.42平方米，房屋产权证登记建筑面积87.37平方米，被告结算时已根据合同约定在客户缴费清单上列明面积差减少房款450元，且被告填平空调机位并未减少房屋建筑面积，故原告要求被告赔偿该部分损失也不应支持。（3）原告主张餐厅对面、北次卧紧邻电梯的墙面安装了隔音板，占用了室内面积，被告认为安装隔音板是为了降低噪音，但并未减少房屋建筑面积和使用面积。原告房屋实际建筑面积虽较合同约定未有明显减少，隔音板亦系必要设施，但被告在原告房屋内安装隔音板，确实减少了原告购买房屋预期能够使用的面积，限制了原告活动空间范围，鉴于原告亦同意保留隔音板，故本院以隔音板位置、尺寸及所占房屋空间比例等因素综合考量，酌定被告支付原告赔偿款8500元。二、关于原告主张将空调机位恢复原状的问题。被告在涉案房屋验收后，未经行政管理部门许可，擅自变更设计规划，将空调机位填平围上墙成为独立空间，原告现要求被告将空调机位按照房屋审批图纸恢复原状的诉请，应予支持。三、关于原告主张租金损失问题。被告擅自填平卫生间外的空调机位，成为独立空间，影响了房屋正常使用，故原告主张的租金损失亦应支持，但租金利息无法律依据不应支持。鉴于被告通知原告自2014年10月6日起办理收房手续，故本院酌定被告支付原告自2014年10月6日起至本案判决之日止按每月2800元的标准计算的租金损失。四、关于原告主张的物业费损失问题。被告擅自变更房屋结构，影响了房屋正常使用，原告要求被告承担空置物业费的主张应予支持。现原告已经缴纳2015年9月6日至2016年9月5日期间的物业费1678元，则被告应承担自2015年9月6日至判决之日止按年标准1678元计算的物业管理费。对于原告要求被告承担2015年9月6日之前的物业费的主张，因之前的物业费尚未实际缴纳，故该主张不予支持，原告可待损失实际发生时另行主张。五、关于原告主张的延期交房违约金及利息问题。鉴于原、被告一致确认延期交房违约金为5189元，本院予以认定。至于该违约金的利息，被告对该违约金的金额早已确认，且双方于2015年5月4日办理了房屋交接手续并结算相应费用，但未能及时结算该违约金，故违约金利息应自该日起予以计算，即被告应支付原告以5189元为基数按同期银行贷款利率计算自2015年5月4日起至实际支付之日止的利息。六、关于原告主张交通费、住宿费、误工费等损失，其提供的公积金缴纳明细系复印件，且无法明确反映收入减少情况，故鉴于原告未能提供充分证据证明，上述费用也非本起纠纷导致的直接经济损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告苏州中展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告洪潇赔偿款8500元、延期交房违约金5189元及以5189元为基数按同期银行贷款利率计算自2015年5月4日起至实际支付之日止的利息。二、被告苏州中展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告洪潇自2014年10月6日起至本案判决之日止按每月2800元标准计算的租金损失，并支付自2015年9月6日至判决之日止按年标准1678元计算的物业管理费。三、被告苏州中展房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将苏州吴中经济开发区郭巷街道湖滨花园101幢203室卫生间外的空调机位按照设计审批图纸恢复原状。四、驳回原告洪潇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取2889元、财产保全费1020元，合计人民币3909元，由原告洪潇负担909元，被告苏州中展房地产开发有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。诉讼费缴纳户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长 鲁 超代理审判员 瞿忠奎人民陪审员 陈其林二〇一六年二月十四日书 记 员 赵纯碧