（2015）云民初字第3103号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-05-06
案件名称
原告上海振新物业管理有限公司徐州分公司诉被告苑栋物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
徐州市云龙区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海振新物业管理有限公司徐州分公司,苑栋
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）云民初字第3103号原告上海振新物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市新城区近钱塘路1号。法定代表人谢亚萍，该公司经理。委托代理人徐泂。委托代理人赵道亮。被告苑栋。委托代理人赵春祥。原告上海振新物业管理有限公司徐州分公司（以下简称振新物业徐州公司）诉被告苑栋物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月18日受理后，依法由审判员李守忠独任审判，于2015年11月5日公开开庭进行了审理，原告振新物业徐州公司的委托代理人赵道亮，被告苑栋及其委托代理人赵春祥到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2016年1月20日公开开庭进行了审理，原告振新物业徐州公司的委托代理人赵道亮，被告苑栋的委托代理人赵春祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告振新物业徐州公司诉称，我公司与被告所在的汉源国际华城小区自前期物业管理开始建立物业服务合同关系至今，被告在办理完房屋买卖手续收到上房通知书，从2012年2月1日至2015年7月31日期间无正当理由拒绝办理上房手续。按合同约定，物业费为2元／平方米／月，月单价为689.1元，被告所欠物业费共计28942.2元（42个月）、滞纳金9167.4元，总计38109.6元。开发销售单位徐州沪建房产有限公司销售人员、我公司汉源国际华城客服中心工作人员曾电话、书面通知办理上房手续，被告均无任何正当理由拒绝办理，被告的行为已侵犯了我公司的合法权益。现向人民法院提起诉讼，请求法院判令被告办理上房手续，被告支付原告物业费28942.2元，滞纳金9167.4元，本案诉讼费由被告负担。被告苑栋辩称，原告要求被告办理上房手续无法律依据，因为被告是与开发公司徐州沪建房产有限公司签订的商品房买卖合同，上房就是履行合同的环节，应该由商品房买卖合同主体之间履行，与原告无关。原告和被告之间没有签订物业管理合同，先行的法律规定也没有法律依据推定原被告之间存在事实法律上的物业管理关系，所以原告无权向被告收费。原告是上海的物业管理公司，其营业执照和资质均有地域限制，原告也从未向被告出示其在徐州地区的物业管理资质和收费依据，因此原告也无权在徐州地区进行物业管理服务。被告所购房屋存在严重的房屋质量问题，被告多次要求开发商进行修理，开发商均没有履行修理的义务，导致被告无法办理上房手续和入住，故开发商建造的房屋不具备交付条件，也不具备居住条件，因此原告无权强行收取被告物业管理费用。被告将尽快提起对开发商的商品房质量纠纷的诉讼，建议原告待商品房质量纠纷诉讼后根据情况对被告物业管理费问题进行协商或者再行诉讼。请求驳回原告的诉请。经审理查明，徐州沪建房产有限公司就其开发的徐州汉源国际华城住宅小区通过招投标方式委托上海振新物业管理有限公司进行前期物业管理服务。2010年9月10日，徐州沪建房产有限公司（甲方）和上海振新物业管理有限公司（乙方）就甲方选聘乙方对汉源国际华城提供前期物业管理服务事宜签订《徐州汉源国际华城前期物业服务合同》。第七条约定，业主应于集中办理房屋交付手续之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。2011年9月8日，出卖人徐州沪建房产有限公司与买受人苑栋签订了合同编号为NO.0284628的《商品房买卖合同》及附件，合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定：由苑栋购买汉源国际华城第64幢1单元104号房一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积共344.55平方米，其中套内建筑面积326.79平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.76平方米。第四条“计价方式与价款”约定：按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）2509888元。第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2011年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买卖双方经协商同意签订补充协议变更交付期的；规划、文物、环保、土地、绿化等行政主管部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，但最长不得超过6个月；因政府部门及有关业务单位原因造成水、电、燃气、道路、供暖等配套设施延误的；3、买受人逾期付款或违约的；4、因110KV沙庄至七里沟、七里沟至统一变线路工程的施工等政府进行市政工程建设影响本项目建设的；5、因政府政策变化或为遵守政府法令。第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人未按照出卖人发出的交付通知所确定的时间到出卖人指定的地点办理收房手续、不前来办理交接手续或拒绝在商品房交接书上签字，视为出卖人已按期交付。买受人须承担每日50元看房费用。合同补充协议第8条约定：该房屋的交付条件以合同第八条约定为准。若买受人未在第八条约定日期前付清全部房款（包括逾期付款的违约金，下同），出卖人有权推迟交付房屋。在房屋交付过程中发生下列情形的，不影响双方办理房屋交接手续：（1）、房屋质量问题（主体不合格除外）；（2）、装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；（3）、相关设备及配套设施不符合《住宅使用说明书》之约定。出卖人应在房屋交付后对各情形分别按照合同约定承担相应责任。若买受人因本条第3款的情形延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此而造成的相关损失由买受人自行承担；同时该房屋的风险责任按合同第十一条约定自交付通知书约定的验收交接之第二日起由买受人承担，房屋视为已经交付。第9条约定：物业服务费自房屋交付的次日起由买受人支付。若买受人未按合同约定的日期办理验收交接手续，该房屋的物业服务费自出卖人书面通知确定的交付日期的次日起由买受人支付。买受人同意，在业主大会聘任物业管理机构之前，由出卖人聘任的物业服务公司提供物业管理服务。买受人在签定本合同时应对遵守《临时管理规约》作出书面承诺，并与前期物业服务企业签定《前期物业服务协议》。房屋交付时，买受人认为房屋本身或环境、设备存在不符合约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。第27条约定：该物业甲方委托上海振新物业管理有限公司徐州分公司进行前期物业管理，乙方表示同意。乙方在进户前按政府有关规定与物业管理公司签订物业管理公约，并交纳有关费用。原告振新物业徐州公司提供由徐州沪建房产有限公司于2011年12月20日发出的商品房入户通知单复印件一份，该通知单载明：“苑栋（女士／先生）：由徐州沪建房产有限公司开发的汉源国际华城64幢1单元104室商品房壹套，用途为住宅，于2011年9月8日售予您（您们），现已具备交房条件，请在十五日内，按照有关规定，向上海振新物业管理有限公司徐州分公司办理入户手续。业主（签章）：苑栋，落款日期：2011年12月20日。”庭审中，被告苑栋抗辩称并未收到入户通知单，且签名并非其本人所签。原告并未举证证明被告苑栋已收到该通知单，原告承认通知书上的签名并非被告本人所签。2011年11月17日，徐州市城乡建设局向徐州沪建房产有限公司发出徐建住（2011）通字第30号《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》，该通知书载明：“你公司承建的汉源国际华城居住小区54-85.88.89号住宅，建筑面积38729平方米，已于2011年11月17日，通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用”。原告提供2015年1月7日由徐州沪建房产有限公司发出的《通知书》复印件一份，该通知书写明：苑栋于2011年9月8日购买徐州沪建房产有限公司的“汉源国际华城”项目的64-1-104室商品房，并与徐州沪建房产有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号：0284628。根据双方签署的《商品房买卖合同》（第十一条关于交接）之约定，苑栋已于2011年12月20日收到入户通知书，但截至2015年1月7日仍未办理进户手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》（第十一条关于交接）之约定，苑栋从具备上房条件至仍未办理上房期间，需缴纳每日50元看房费，根据违约期限1114天（2011.12.20-2015.1.7），共计看房费用55700元。务必于2015年1月15日前到汉源国际华城物业办公室，办理商品房交接手续及看房费用交付手续。原告无法提供证据证明已将上述《通知书》送达被告。被告苑栋所购买汉源国际华城第64幢1单元104室存在漏水等问题，导致该房屋墙皮脱落。以上事实有双方当事人陈述，原告提供的商品房买卖合同、徐州汉源国际华城前期物业服务合同、商品房入户通知单、通知书、营业执照、徐州市前期物业管理招投标登记申请表、交付使用通知书，被告提供的照片等证据证实，本院予以确认。本院认为，徐州沪建房产有限公司与被告于2011年9月8日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，依法成立且合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。商品房交付是该商品房买卖合同的内容之一，原告并非该商品房买卖合同的一方当事人，其不享有合同权利并不负有合同义务，无权要求被告办理交付手续，故原告要求被告办理上房手续无事实和法律依据，本院不予支持。徐州沪建房产有限公司应当按照上述商品房买卖合同的约定于2011年12月20日前书面通知被告办理交付手续并将取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同其他约定的商品房交付给被告。原告未提供证据证明徐州沪建房产有限公司已书面通知被告办理交付手续。原告现要求被告交纳物业费，不符合原告与徐州沪建房产有限公司签订的前期物业服务合同以及徐州沪建房产有限公司与原告签订的商品房买卖合同的约定，亦没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告上海振新物业管理有限公司徐州分公司的诉讼请求。案件受理费750元，由原告上海振新物业管理有限公司徐州分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 李守忠人民陪审员 冷旭东人民陪审员 范淑敏二〇一六年二月十四日书 记 员 安 琪 关注公众号“”