（2016）豫17民终21号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-11-08
案件名称
王华与金新伟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王华,金新伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫17民终21号上诉人（原审原告）王华，男，1991年1月24日出生，汉族，住山西省洪洞县。委托代理人李艳芳，女，1990年12月12日出生，汉族，住确山县，系王华之妻。委托代理人侯全喜，河南成盛律师事务所律师。上诉人（原审被告）金新伟，男，1979年4月4日出生，汉族，住遂���县。委托代理人张书功，河南公义律师事务所律师。上诉人王华、金新伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2015）驿民初字第1816号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王华的委托代理人李艳芳、侯全喜，上诉人金新伟的委托代理人张书功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院判决认定，王华（乙方）与金新伟（甲方）于2015年3月27日签订转让协议，约定：一、甲方同意将位于乐山路北段170号畜产公司办公楼门面房南起第四间转让给乙方使用。二、租期为15月，2015年4月1日至2016年6月30日止，乙方一次性支付甲方租金为27000元人民币（大写贰万柒佰元整）。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的所有条款。三、转让后店铺使用权归乙方所有。四、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后在租赁期内的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责等条款。合同签订当日，王华向金新伟交付租金27000元及空房转让费31000元，合计为58000元。金新伟向王华出具收条一份，写明：“收条，今收到门面空房转让费和房租共计58000元（伍万捌仟元整）。收款人：金新伟，2015年3月27号”。2015年4月1日，金新伟将上述房屋交付给王华。诉讼中，王华提交金新伟与案外人左殿洪于2014年12月14日签订房屋租赁合同一份，称该合同是金新伟转租房屋时给的。该份合同约定：甲方同意将位于驻马店市乐山路北段170号畜产公司办公楼门面房南起第四间租赁给乙方使用，经双方协商，订立本合同，以资共同遵守。一、租期。从2015年元月1日至2016年6月30日止，计一年零六个月。二、租金。每年为21600元整。共计32400元，乙方必须一次性交清全部租金，待租金交清后方可使用房屋等条款。王华提供该合同用以证明：诉争房屋是金新伟从左殿洪处租赁的，而其是与金新伟签订的合同。金新伟的质证意见为：真实性无异议，2008年起其从驻马店市畜产品进出口公司的负责人左殿洪处租赁本案诉争房屋，其对房屋其他情况不知情。另查明，本案诉争的门面房原属驻马店市畜产品进出口公司所有，于1996年5月13日办理了抵押登记，驻马店市太平洋实业有限公司在2014年10月31日通过拍卖竞得该房产，并于2015年3月24日办理了房产登记。驻马店市中级人民法院于2015年4月8日出具公告一份，并张贴于诉争房屋处，写明：“本院依据已经发生法律效力的（2006）驻民二初字第8-2号民事判决书，依法对被执行人驻马店市畜产品进出口公司所有的位于驻马店市驿城区乐山路北段东侧临街楼（证号10130，51间）和其后2层楼（证号10135、017509，10间）及其占用的土地使用权（证号0133，面积898.60平方米）（以上房产均于1996年5月13日办理抵押登记，抵押权有效）进行拍卖。在2014年10月31日举行的拍卖中，驻马店市太平洋实业有限公司以最高价竞得。现驻马店市太平洋实业有限公司已将上述房产过户到其名下。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，责令被执行人驻马店市畜产品进出口公司于2015年4月25日前交出（租赁户搬出）上述房产。到期仍不履行的，本院将依法强制执行”。诉讼中，驻马店市中级人民法院执行局于2015年5月26日出具证明一份，写明：“证明，王华（男，身份证号：）从别人处转租的原驻马店市畜产品进出口公司的门面房（乐山路中段东侧，一楼南起第四间），因该房的所有权人驻马店市太平洋实业有限公司主张���利，现驻马店市中级人民法院执行局已将该房强制收回，并交给驻马店市太平洋实业有限公司”。王华提交驻马店市振兴资产评估事务所出具的资产评估报告一份，评估结论为：在评估基准日2015年6月3日，乐山路王华热干面店店面装修损失评估价值为13694元。王华另提交驻马店市振兴资产评估事务所出具的机打发票一份。王华主张评估报告中的结论13694元就是其装修损失，并作如下说明：起诉时，尚未装修完毕，故起诉时请求的装修损失为8000元；诉讼中，金新伟称其可以继续装修经营，其又对房屋进行装修，评估结论的损失就是全部的装修损失。金新伟的质证意见为：真实性有异议，属单方委托，起诉时王华称未装修完毕，而在起诉后又装修完毕，王华应对扩大的损失费用承担责任，故评估报告中的损失不能作为王华损失的依据。王华提交其与驻马店市驿城区魏贺娟热干面馆于2015年4月7日签订的魏贺娟热干面加盟协议及驻马店市驿城区魏贺娟热干面馆于2015年4月7日出具的收据各一份，其中收据上写明：“今收到王华加盟费伍仟元整（5000元）。魏贺娟，2015年4月7号”。王华提交上述证据用以证明：其租赁该房屋为了经营而向他人交付了加盟费5000元，由于金新伟的过错造成其无法经营，金新伟应予赔偿。金新伟的质证意见为：真实性有异议，即使王华已交纳5000元加盟费，该部分损失也不应由其承担。金新伟提交照片十张，用以证明：本案诉争房屋左右的其他租赁户都在正常经营。王华的质证意见为：真实性无异议，其他租赁户正常经营与本案无关，照片不能对抗驻马店市中级人民法院于2015年5月26日将诉争房屋强制收回的效力。原审法院认为，金新伟将其租赁他人的门面房转租给王华，双方并签订转让协议一份，双���系租赁合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应确认为有效。现王华请求确认其与金新伟于2015年3月27日签订的转让协议无效，无事实和法律依据，不予支持。本案中，金新伟于2015年4月1日将房屋交付给王华使用，本案诉争房屋已于2015年5月26日被驻马店市中级人民法院执行局强制收回，致使王华无法继续使用该房屋，故双方签订的转让协议已于2015年5月26日实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现王华请求金新伟返还租金及转让费，于法有据，予以支持，但对王华在法院强制收回房屋前已使用期间的租金，应予扣除；同理，该期间的转让费应参照上述租金的处理办法，予以扣除。故金新伟应向王华返还的租金为23640元（27000元－27000元÷15个月÷30天×56天）；金新伟应向王华返还的转让费为27142元（31000元－31000元÷15个月÷30天×56天）。王华请求超出该部分的数额，与事实不符，不予支持。关于王华请求金新伟赔偿装修损失13694元的问题。对于诉讼中的装修，王华称系金新伟让其继续装修，无事实依据，不予采信；同理，金新伟据此辩称王华存在扩大装修，予以采信。诉讼中，虽然王华提交的评估报告中显示装修损失为13694元，但王华起诉时要求的装修损失为8000元，并且评估数额中包括装修损失扩大部分，同时王华在法院强制收回前已使用56天，故酌定金新伟向王华赔偿装修损失7000元。关于王华请求金新伟向其赔偿加盟费5000元的问题。王华虽为加盟经营而支付加盟费5000元，但未有证据证明合同解除必然导致加盟费全额损失，故王华的该项请求，无事实依据，不予支持。依照《中华人��共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、限金新伟于本判决生效后十日内向王华返还租金23640元及转让费27142元，合计50782元；二、限金新伟于本判决生效后十日内向王华赔偿装修损失7000元；三、驳回王华的其他诉讼请求。如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1720元，由王华负担420元，由金新伟负担1300元。宣判后，金新伟、王华均不服，向本院提起上诉。王华上诉称：1、13694元的装修费中有5694元是在金新伟误导之下产生的，金新伟应予赔偿。2、其只在租赁房屋中经营一天，一审法院不应扣除7218元房租。3、加盟费是其实际损失，应由金新伟赔偿。请求撤销原判，依法���判，并判决由金新伟负担一、二审诉讼费。金新伟上诉称：1、王华诉讼请求是确认转让协议无效，一审法院既然认定转让协议有效，应驳回王华的诉讼请求，而不是变更王华的诉讼请求。2、其与王华签订转让协议时房东在场并表示同意，故其与房东之间租赁合同的权利义务转移给了王华，如王华认为其利益受到侵犯，应向房东主张权利。3、由于其与房东签订的租赁合同权利义务已转移给王华，因涉案房屋被法院强制收回，须解除的租赁合同应是其与房东签订的租赁合同，原审法院认定其与王华签订的租赁合同已实际解除不当。4、中院法院执行局出具的证明形式及内容均不合法，不应作为认定案件事实的依据。5、王华对房屋装修并未征得其同意，故装修损失不是其过错造成的，不应由其进行赔偿。请求撤销原判，依法改判，并判决由王华负担一、二审���讼费。二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，王华虽上诉称5694元装修费是其在金新伟误导之下产生，但其对此并未提供证据予以证明，并且金新伟也不认可，对其该项上诉理由不予支持。金新伟于2015年4月1日将房屋交付给王华使用，涉案房屋于2015年5月26日被本院执行局强制收回，原审法院根据王华实际使用房屋的天数，认定金新伟应向王华返还的租金为23640元并无不当。王华并未提供证据证明5000元加盟费是其必然损失，原审法院对其加盟费返还请求不予支持并无不当。因王华与金新伟签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，原审法院据此确认该协议为有效协议并无不当。根据合同的相对性原则，在涉案房屋被法院强制收回，导致王华签订房屋租赁协议的目的不能实现的情况下，其有权向合同的相对方金新伟而非房东主张权利。金新伟认为王华应向房东主张权利的上诉理由，缺乏事实根据及法律依据，不予支持。同理，因涉案房屋被法院强制收回，致使王华无法继续使用该处房屋，原审法院据此认定王华与金新伟签订的租赁合同而非房东与金新伟签订的租赁合同已实际解除并无不当。本院执行局出具证明的内容能够与本院在2015年4月8日张贴公告的内容相印证，该证明能够作为认定案件事实的依据。王华作为涉案房屋的承租人，有权在租赁合同实际解除前对该房屋进行装修，而无须征得转租人金新伟的同意，并且对不可归责于王华的原因产生的房屋装修费损失，房屋的转租人金新伟应承担一定的赔偿责任，故原审法院根据王华在法院强制收回前实际使用房屋的时间，酌定金新伟赔偿王华7000元装修费损失并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。王华、金新伟的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1710元，由王华负担410元，由金新伟负担1300元。本判决为终审判决。审 判 长 于俊义代理审判员 呼小伟代理审判员 王 威二〇一六年二月十四日书 记 员 刘 青 来源：