（2016）渝04民终字第5号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-06-28
案件名称
杨爱国,冉秋与重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨爱国,冉秋,重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十七条；《中华人民共和国合同法》：第一百四十八条
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝04民终字第5号上诉人（原审原告）：杨爱国，男，1959年6月24日生，土家族。上诉人（原审原告）：冉秋，女，1961年7月5日生，土家族。二上诉人之共同委托代理人：陈良艳，重庆广普律师事务所律师。二上诉人之共同委托代理人：黄学功，重庆广普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司，住所地：重庆市黔江区正阳街道办事处团结居委。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托代理人：曾果，男，汉族，1989年10月6日生，重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司员工，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：刘丹宁，重庆学苑律师事务所律师。上诉人杨爱国、冉秋与被上诉人重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市黔江区人民法院于2015年10月16日作出（2015）黔法民初字第03862号民事判决。对该判决不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月8日公开开庭进行了审理，上诉人杨爱国、冉秋的委托代理人陈良艳、黄学功，被上诉人碧桂园公司的委托代理人曾果、刘丹宁到庭参加诉讼。本案现在已审理终结。一审法院审理查明：2013年1月24日，杨爱国、冉秋（乙方）与碧桂园公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及附件，杨爱国、冉秋购买碧桂园公司开发位于重庆市黔江区正阳街道正阳大道碧桂园79幢2单元9-21的装修房，总成交金额为614374元，并按约支付了房价。杨爱国、冉秋与碧桂园公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第7条约定“甲方应当在2014年6月10日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；商品房交付时应通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）”。第8条对交房手续的办理约定“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；由于乙方原因未能按期交付的，如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担”。第9条约定“除本合同第7条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期在90日（含）之内，自本合同第7条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之十五向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第7条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。《合同补充协议》第3条约定“商品房由甲方统一装饰，设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三、附件四约定，除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三、附件四的不一致或违反商品房的装修、设备标准的强制性规定外，乙方在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，乙方以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担。乙方对该商品房的装饰和设备的异议由甲方按实情予以修补、保修或给予合理解决”。第4条对商品房交接约定“甲乙双方一致同意，《商品房买卖合同》第8条第1项约定的‘甲方应于交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备’变更为‘甲方在《商品房买卖合同》第7条约定的交付日期之前交付该商品房给乙方的，甲方应当书面通知乙方办理交房手续’，除此之外，乙方应按《商品房买卖合同》第7条约定的交付期限届满之日自行到甲方销售中心联系并办理交接房使用手续；《商品房买卖合同》第8条第2项约定的‘自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付’变更为‘自《商品房买卖合同》第7条约定的交付期限届满之日起视为交付’；商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，乙方有权要求保修，甲方按约定承担保修责任，乙方不得籍此拒绝收楼。乙方以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担；乙方未在《商品房买卖合同》约定的交付期限前来交接商品房的，商品房的保修期限自《重庆市房屋买卖合同》约定的交付期限起计，甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第18条第2款‘在商品房保修范畴和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任’的约定内容予以删除，双方按保修期内正常使用情况下，发生本补充协议附录一《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由甲方负责保修，因乙方使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题或其他损失由乙方承担责任，因自然灾害及社会因素等不可抗力造成质量问题甲方不承担责任；在任何阶段，不管任何原因导致甲方应承担保修、修补责任，且甲方在履行保修、修补责任过程中，需要乙方配合、协助的，乙方应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求，若乙方不进行配合、协助而导致甲方无法履行保修、修补责任的一切法律后果，甲方担责”。第5条对公共基础配套设施约定“供水、供电、电信、有限电视、燃气设施在商品房交付时达到使用条件，‘使用条件’是指达到甲方可向水、电、电信、有限电视、燃气的服务商申请办理该服务供应手续的条件”。碧桂园公司于2013年10年30日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证（建竣备字[2013]0016号）。审理中，杨爱国、冉秋陈述未接房的原因是“房子存在质量问题，没有达到入住的条件，碧桂园公司没有按照法律规定出示《成品住宅装修工程质量分户验收表》和《成品住宅质量保证书》，无证据证明其销售的房屋符合精装修的交付条件”。杨爱国、冉秋起诉称：2013年1月24日，杨爱国、冉秋与碧桂园公司签订《重庆市商品房买卖合同》，根据合同约定，杨爱国、冉秋购买黔江正阳街道正阳大道碧桂园79幢2单元9-1的装修房，并依约向碧桂园公司支付了房款614374元及提供了相关资料，碧桂园公司应按合同约定向杨爱国、冉秋积极履行交付精装房屋义务。2014年6月10日前碧桂园公司书面通知杨爱国、冉秋接房，杨爱国、冉秋便前往查看所购买的精装房，一看才知碧桂园公司装修极为低劣，根本不能正常居住。杨爱国、冉秋便要求碧桂园公司对装修质量问题立即进行整改，碧桂园公司至今未整改合格。根据杨爱国、冉秋与碧桂园公司签订《重庆市商品房买卖合同》第七条、第九条的约定,碧桂园公司应向杨爱国、冉秋承担逾期交房的违约责任,按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。为维护合法权益，杨爱国、冉秋特诉至法院请求判令碧桂园公司对精装房屋出现装修质量问题进行修理，更换直至杨爱国、冉秋按规定检验装修合格为止；判令碧桂园公司向杨爱国、冉秋支付逾期交房违约金55293.66(从2014年6月11日至2015年4月10日)，2015年4月11至房屋装修检验合格之日的违约金由碧桂园公司每日以184.31元按月向杨爱国、冉秋支付，并承担本案诉讼费。碧桂园公司辩称：杨爱国、冉秋要求碧桂园公司支付违约金的诉求无事实和法律依据，应予以驳回。一、黔江碧桂园项目的开发、建设、销售、交付符合法律规定。原告购买的商品房所属项目是被告在按照法律规定取得了政府相关部门的许可后进行开发、建设、销售和交付的。碧桂园公司在取得国有土地使用权后，依据法律规定取得了建设工程规划许可、施工许可，在项目达到预售条件后，又取得了预售许可，在取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证后，依法进行了交付。项目开发、销售、交付的全过程均在政府的有效监管之下进行，无任何违法之处；二、碧桂园公司出售的商品房符合法定和合同约定的交付标准。碧桂园公司提供了《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，并书面通知了业主收楼，碧桂园公司不应承担违约责任，根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，碧桂园公司已于约定的交付日期前取得《竣工验收备案登记证》，具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房屋状况符合《商品房买卖合同》附录四装饰设备标准，符合法定和双方约定的交付条件。碧桂园公司书面通知了杨爱国、冉秋前来收楼，已履行己方义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二、十三条的规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中，碧桂园公司交付的房屋不存在结构质量问题，也不存在严重影响杨爱国、冉秋居住使用的问题，杨爱国、冉秋要求碧桂园公司支付违约金的诉求无事实和法律依据，应予以驳回；三、双方签订的买卖合同第7条约定了商品房交付条件。碧桂园公司提供的房屋无严重的质量问题，对于质量保修问题根据双方的约定杨爱国、冉秋有权要求保修，碧桂园公司按照约定承担保修责任，杨爱国、冉秋以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝办理交付手续，而引起的逾期交楼的法律后果由杨爱国、冉秋自行承担。本案涉案房屋仅存在保修问题，不会导致合同目的无法实现;四、《重庆市成品住宅装修工程技术规程》、《重庆市成品住宅装修工程质量验收规范》系重庆市城乡建设委员会制定发布的，属于行政文件。不能影响民事领域，该规程和规范不属于法律、行政法规、地方性法规，根据合同法的规定不能导致合同的无效，双方的权利义务应当以商品房买卖合同约定为准。一审法院认为，杨爱国、冉秋与碧桂园公司于2013年1月24日签订《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及附件是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应按照合同约定履行义务。杨爱国、冉秋已按约支付房屋价款，碧桂园公司应按约于2014年6月10日前将杨爱国、冉秋购买的房屋交付其使用。杨爱国、冉秋认为碧桂园公司出售的房屋不符合精装修房的交付条件，应对精装房屋出现的质量问题进行修理，更换直至杨爱国、冉秋按规定检验装修合格为止，而碧桂园公司则认为其出售的商品房符合法定和合同约定的交付标准，双方就房屋是否符合交付条件各执一词，本案的争议焦点在于碧桂园公司于约定交房时间提供的房屋是否符合交付条件，即碧桂园公司是否应当对杨爱国、冉秋购买房屋质量问题进行修理，更换直至杨爱国、冉秋按规定检验装修合格为止；碧桂园公司是否应当承担逾期交房违约责任，现针对该焦点评述如下。一、关于碧桂园公司是否应当对杨爱国、冉秋购买房屋质量问题进行修理的问题。双方在《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及附件已对房屋的交付方式及房屋工程保修时间、范围均作出了明确约定，该约定未违反法律规定，双方应遵守其约定。审理中，杨爱国、冉秋自认未接房，根据《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》对房屋保修时间、范围的约定，杨爱国、冉秋应按约接房、验房，如房屋确有属保修范围的质量问题，可要求碧桂园公司按补充协议附录一对房屋进行保修。二、关于碧桂园公司是否应当承担逾期交房违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应于支持”之规定。在交付的房屋不存在影响合同目的的质量瑕疵的情况下，买受人不得拒收房屋，其拒绝受领则视为已交付。如开发商房屋交付系在双方约定的交付时间提出，则无需承担逾期交房违约金，至于房屋存在的质量瑕疵，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，买受人有修复请求权或修复费用请求权，开发商则应承担瑕疵担保责任。本案中，双方在《重庆市商品房买卖合同》第7条约定“甲方（被告）应当在2014年6月10日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（原告）使用”，同时在《合同补充协议》中约定“乙方应按《商品房买卖合同》第7条约定的交付期限届满之日自行到甲方销售中心联系并办理交接房使用手续；约定的交付期限届满之日起视为交付”。由于双方在《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及附件中未明确约定当商品房存在何种质量瑕疵可拒绝收房的条件，且杨爱国、冉秋亦未举证证明碧桂园公司于交付期限届满时提供的房屋有重大质量瑕疵影响合同目的不能实现，碧桂园公司不应承担逾期交房的违约责任。综上，按《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及附件的约定，杨爱国、冉秋应于约定交房期限届满之日自行到碧桂园公司销售中心联系并办理交接房使用手续，如房屋确有属保修范围的质量问题，可要求碧桂园公司按补充协议附录一对房屋进行保修，碧桂园公司拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，碧桂园公司可自行修复或委托他人修复，享有修复请求权或修复费用请求权，但杨爱国、冉秋未按约接房，且其举示的证据不足以证明碧桂园公司于交付期限届满时提供的房屋有重大质量瑕疵影响合同目的不能实现。对杨爱国、冉秋请求判令碧桂园公司对精装房屋出现装修质量问题进行修理，更换直至按规定检验装修合格为止；请求判令碧桂园公司从2014年6月11日起按184.31元/日支付违约金至房屋装修检验合格之日的诉讼请求，于法无据，碍难支持。对碧桂园公司提出“其出售的商品房符合法定和合同约定的交付标准”的抗辩，予以采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:驳回杨爱国、冉秋的诉讼请求。案件受理费1182元，减半收取591元，由杨爱国、冉秋负担。杨爱国、冉秋不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审。主要事实和理由：一、原判决适用法律错误。本案纠纷为重大复杂案件，共同诉讼人数众多，根据法律规定，不宜采取简易程序审理。二、一审法院未对杨爱国、冉秋提交的重要证据进行评判。三、一审判决认定事实错误。本案中，杨爱国、冉秋购买碧桂园公司的房屋为精装修房屋，精装修部分是房屋买卖的重要组成部分。碧桂园公司交付房屋达不到交付条件，合同目的不能实现。碧桂园公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。本院二审查明的事实和一审查明的事实相同。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审法院适用简易程序审理是否违反法定程序；二、杨爱国、冉秋是否有权基于其主张碧桂园公司交付的房屋存在质量问题而在约定的交房时间拒绝接房，碧桂园公司是否应当承担逾期交房违约责任；三、杨爱国、冉秋主张碧桂园公司对精装房屋出现装修质量问题进行修理、更换至按规定检验装修合格为止的诉求是否成立，应否得到支持。关于焦点一。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，适用简易程序。”首先，本案中，双方争议的并请求人民法院裁判的民事法律关系的性质为商品房销售合同纠纷，其权利义务关系明确，并且，因该法律关系发生争议引发的纠纷类型，属于常见、典型的民商事纠纷；其次，双方争议的焦点为碧桂园公司拟交房的房屋是否存在装修质量问题，是否存在逾期交房违约、应否承担违约责任及违约金的计算，其争议焦点比较集中，并且双方争议的违约金数额并不大；再次，就个案而言，争议的当事人只有商品房出卖人碧桂园公司和买受人杨爱国、冉秋，不存在当事人人数众多的情形。由此可见，一审法院适用简易程序审理本案并无不当。碧桂园公司请求将本案发回重审的理由不充分，本院不予采纳。关于焦点二。对于房屋交付条件问题。根据双方的合同关于房屋交付条件的约定，碧桂园公司在交付房屋时应当具有并出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》，对装修房屋的装修部分的质量，应当符合合同附件中关于装修方面的约定。可见，杨爱国、冉秋只有在碧桂园公司在交房时不具有或不出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》，装修部分质量不符合合同附件四的约定时才能拒绝接房。而事实上，碧桂园公司在交房时具有并出示了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》，杨爱国、冉秋也没有以碧桂园公司在交房时不具备上述一证两书为由拒绝接房。杨爱国、冉秋拒绝接房的理由是碧桂园公司交付的房屋存在装修质量问题。而从双方合同附件四中关于装修部分的约定内容来看，双方仅就装修的方式、材料、所应配置的设备等进行了具体约定，而对装修的技术标准没有明确的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同”。由此可见，只有在出卖人交付的房屋不符合合同约定的质量标准，或达不到法律规定的强制性质量标准属于功能性质量问题，致使合同目的不能实现时，买受人才可以拒绝接收。而从杨爱国、冉秋一审中主张的质量问题来看，杨爱国、冉秋主张碧桂园公司拟交付杨爱国、冉秋的房屋装修质量低劣、根本不能正常居住，但从其举示的证据看，除了重庆天之柱房地产信息咨询有限公司出具的建筑工程房屋质量检验报告书外，其余证据均未具体明确的证明杨爱国、冉秋所购买房屋的具体装修质量问题所在，而对于重庆天之柱房地产信息咨询有限公司出具的建筑工程房屋质量检验报告书，并未附该公司的资质证明文件，也无具体检验人员的资质证书，因此，本院无法确定该公司是否具有检验精装房是否符合标准的鉴定资质。故对重庆天之柱房地产信息咨询有限公司出具的建筑工程房屋质量检验报告书碍难作为证据采信。即杨爱国、冉秋举示的证据不足以证明其主张的碧桂园公司交付的房屋存在的装修质量问题及严重程度，进而其主张有权基于碧桂园公司拟交付的房屋存在装修质量问题而拒绝接房缺乏有效证据支撑，相应地，其要求碧桂园公司承担逾期交房违约责任亦无事实基础。一审法院据此判决驳回其相应诉求，并无不当。关于焦点三。对于杨爱国、冉秋要求碧桂园公司对精装房屋出现装修质量问题进行修理、更换至按规定检验装修合格为止的问题。由于杨爱国、冉秋举示的证据难以证明其房屋存在的装修质量问题及严重程度，因此，本院对该项诉求，本院亦难以支持。如其房屋确实存在的质量问题，且碧桂园公司拒绝整改，杨爱国、冉秋可自行委托他人整改后，就产生的合理的经济损失向碧桂园公司另行主张权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人杨爱国、冉秋的上诉请求及理由不能成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1182元，由杨爱国、冉秋负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭中宜审 判 员 王勐视代理审判员 刘文玉二〇一六年二月十四日书 记 员 谢 一 关注公众号“”