（2015）山民初字第00236号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2016-06-29
案件名称
邹绍忠与李国尧、第三人朱仁芳房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
山阳县人民法院
所属地区
山阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邹绍忠,李国尧,杨淑奎,王家兵,朱仁芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第五十四条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第十五条第一款，第十六条，第三十八条，第三十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条
全文
陕西省山阳县人民法院民 事 判 决 书(2015)山民初字第00236号原告邹绍忠，男，汉族，居民。委托代理人刘安民，陕西丰阳律师事务所律师。被告李国尧，男，汉族，居民。第三人杨淑奎（又名杨洪基），男，汉族，居民。第三人王家兵，男，汉族，居民。第三人朱仁芳，女，汉族，居民。委托代理人方飞，男，汉族，系第三人朱仁芳之夫。居民。原告邹绍忠与被告李国尧、第三人朱仁芳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，为了查明案件事实，本院依职权追加杨淑奎、王家兵作为第三人参加诉讼，并于2015年12月15日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邹绍忠及其委托代理人刘安民、被告李国尧及第三人王家兵、第三人朱仁芳的委托代理人方飞到庭参加了诉讼，第三人杨淑奎经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并报经本院审判委员会讨论后作出决定，现已审理终结。原告邹绍忠诉称:2003年3月28日，原、被告签订了房屋买卖协议，原告购买了被告位于山阳县漫川关镇原老汽车站新建商品房3套，分别是：中排北单元四楼南套，面积130平方米；中排北单元四楼北套，面积140平方米；后排北单元四楼东套，面积150平方米。2004年6月1日，原告办理了上述三套房屋产权登记手续。因原告暂不在漫川居住，2003年3月28日，原、被告签订了房屋租赁协议，原告将其购买的上述三套房屋租给被告使用，用于被告存放材料和装修工人临时工房之用。租赁协议约定：租期2年半，从2003年9月1日起至2006年3月30日止，租赁期间内，前半年租金为1800元，后两年每年租金为6000元。协议还约定：前一年半租金于合同签字之日即2003年3月28日支付。合同签订后，被告如约支付了原告7800元租金，后又于2005年年底按约支付了最后一年9000元租金。2006年8月至2009年11月中旬，因原告患病在山阳县进行了长达两年的封闭治疗。2010年10月，原告去西安进行封闭治疗，直到2013年年底才结束封闭治疗从西安返回。合同期满后，被告未向原告交还房屋，也未同原告签订续租协议，被告未经原告同意，将上述三套房屋中的中排北单元四楼北套房屋转交给第三人方飞，现该房屋已被第三人方飞占有，第三人拒不向原告交还房屋。综上，原告认为，被告的行为构成违约，应向原告承担违约责任，被告和第三人应向原告返还房屋，并赔偿租期届满后未交还房屋给原告造成的损失。故请求法院依法判令：1、要求被告和第三人朱仁芳交还原告所有的位于漫川关镇原老汽车站商品楼中排北单元四楼北套房屋；2、要求被告和第三人朱仁芳赔偿占有原告房屋给其造成的损失32000元（自2007年3月31日起至2015年3月31日止，每年4000元计算）。原告为了支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、房屋所有权证书3份，用以证明原告于2004年6月1日办理了本案争议房屋所有权证书的事实。证据2、房屋买卖协议1份，用以证明本案争议房屋是原告购买被告所得系原告所有的事实。证据3、公证书1份，用以证明原告对其与被告签订的房屋买卖协议在山阳县公证处进行了公证，该房屋买卖协议合法、有效的事实。证据4、购房款收据1份，用以证明被告李国尧向原告收取了三套房屋的预付款15万元的事实。证据5、证明1份、用以证明原告将其购买被告的三套房屋租给被告使用，被告向原告支付了一年半租金的事实。被告李国尧辩称：漫川关镇原老汽车站的房屋是以其个人名义开发的，房屋建好后被告以其自己名义对外出售。因被告欠原告15万元借款，被告就将三套房屋以每套5万元价格抵押给原告。房屋抵押时，被告已告知原告其已出售的房屋不能用于抵押，但因原告自己选错了房屋，房屋所有权证也办错了。原告主张的房屋被告已经出卖给了第三人杨淑奎，该房屋已经交付且第三人杨淑奎已实际居住，杨淑奎后来又将该房屋出卖给了他人。被告认为，原、被告签订的房屋买卖合同及房屋租赁合同是真实的，但合同都是后来补签的，原告并没有查看合同的相关内容，原告要求被告归还房屋及赔偿损失其实是要求被告偿还借款及利息的，和本案第三人没有关系。被告李国尧未向本院提供证据以支持其辩解理由。第三人杨淑奎述称：2003年1月2日，第三人杨淑奎和被告签订了购房合同，第三人以11.5万元的价格购买了被告开发的漫川关镇原老汽车站中排北单元四楼南套和北套两套房屋。合同签订后，被告将房屋钥匙及房屋交付给第三人杨淑奎，其已实际居住了一百多天。因被告建房没有履行相关行政审批手续，致使第三人购买的房屋未能办理房屋所有权证。第三人杨淑奎居住期间没听说被告将该套房屋出卖给他人的事实，也无人向其主张该房屋的所有权。2004年4月20日，第三人杨淑奎和王家兵签订了购房协议，将中排北单元四楼北套房屋出卖给了王家兵。合同签订后，第三人杨淑奎已将该房屋交付给了王家兵。故第三人杨淑奎认为，原告并不享有其主张房屋的所有权，原告的诉讼请求和第三人没有关系。第三人王家兵述称：2004年4月，第三人王家兵经人介绍以61000元的价格从杨淑奎处购买了原告所主张的房屋，并与杨淑奎签订了房屋买卖合同。为了少交契税，合同约定的是杨淑奎将该房屋抵押给第三人使用。合同签订后，杨淑奎将该房屋交付给第三人王家兵，其已在该房屋实际居住了三年时间。2007年，第三人王家兵和朱仁芳签订了房屋买卖合同，其将原告主张的房屋出卖给朱仁芳使用。故第三人王家兵认为，原告并不享有其主张房屋的所有权，原告的诉求和第三人没有关系。第三人王家兵为了支持其陈述理由，向本院提交了以下证据：证据1、购房协议书1份，用以证明第三人杨淑奎将原告主张的房屋出卖给第三人王家兵的事实。证据2、房屋买卖协议1份，用以证明第三人王家兵于2007年7月7日将原告主张的房屋出卖给第三人朱仁芳的事实。第三人朱仁芳述称：原告所述的事实第三人朱仁芳并不知情，第三人朱仁芳购买原告主张的房屋和本案原、被告没有关系。2007年7月7日，第三人朱仁芳以148300元的价格从王家兵的手上购买了本案原告主张的房屋，并同第三人王家兵签订了房屋买卖协议，第三人已在该房屋实际居住了8年。故第三人朱仁芳认为，原告主张争议房屋归其所有的理由不能成立，原告要求第三人返还房屋及赔偿损失的请求没有依据，应当依法驳回原告对第三人的诉讼请求。第三人朱仁芳为了支持其陈述理由，向本院提交了以下证据：证据1、2003年1月2日，被告与第三人杨淑奎签订的购房合同1份，用以证明第三人杨淑奎的购房时间、金额及房屋位置的事实。证据2、2004年4月20日，第三人杨淑奎与第三人王家兵签订的协议书1份，用以证明第三人王家兵的购房时间、金额及房屋位置的事实。证据3、2015年8月19日，第三人杨淑奎出具的书面证明1份，用以证明第三人杨淑奎的购房经过及房屋抵押情况的事实。证据4、2007年7月7日，第三人王家兵与第三人朱仁芳签订的房屋买卖协议1份，用以证明第三人朱仁芳购房的时间、房屋价款以及给付方式、房屋位置的事实。证据5、2015年10月22日，商洛市中级人民法院（2015）商中行初字第00016号行政判决书1份，用以证明原告所办理的房屋所有权证书已被商洛市中级人民法院生效的行政判决所撤销的事实。为了查明案件事实，本院依职权向山阳县国土资源局及山阳县住房和城乡建设局调取了以下4份证据：证据1、山阳县国土资源局编号0000603号土地登记申请书1份；证据2、山阳县国土资源局山国用（2000）字第0000603号国有土地使用证1份；证据3、山阳县国土资源局国有土地使用权出让合同1份；证据4、山阳县国土资源局及山阳县住房和城乡建设局出具的证明各1份。对原告及第三人王家兵、朱仁芳与本院依职权调取的证据分析、认定如下：对原告提供的证据分析认定如下：证据1，被告及第三人王家兵以不知情为由不予认可，第三人朱仁芳以该房屋所有权证书已被法院生效的行政判决撤销为由不予认可。本院认为，该证据能够证实原告于2004年6月1日办理了本案争议房屋所有权证书的事实，结合第三人朱仁芳提供的证据5，因该房屋所有权证书已被商洛市中级人民法院（2015）商中行初字第00016号判决书撤销，故对原告主张其享有房屋所有权的证明目的不予认定。证据2，被告无异议，第三人王家兵以不知情为由不予认可，第三人朱仁芳以被告与第三人杨淑奎签订的房屋买卖合同在先为由不予认可。本院认为，该证据客观、真实，能够证实原、被告于2003年3月28日签订了房屋买卖合同，被告将本案争议房屋出卖给原告的事实，故对该证据予以认定。证据3，被告及第三人王家兵以不知情为由不予认可，第三人朱仁芳以公证书公证的内容与原、被告签订的房屋买卖合同不相符为由不予认可。本院认为，该公证书公证的房屋买卖协议签订的时间与原、被告签订的房屋买卖合同时间不符，被告也未提供其他证据加以佐证，故对该证据不予认定。证据4，被告对该证据的真实性无异议，但认为购房款是被告向原告的借款，第三人王家兵以不知情为由不予认可，第三人朱仁芳认为该购房款并不能说明原告具体支付的是哪三套房屋的购房款为由不予认可。本院认为，该证据客观、真实，能够证实2000年5月18日被告向原告出具了三套房屋15万元购房款的事实，故对该证据予以认定。证据5，被告对该证据的真实性无异议，但被告认为证明约定的租金是被告向原告偿还的借款利息，第三人王家兵以不知情为由不予认可，第三人朱仁芳以该租赁合同的签订时间在被告与第三人杨淑奎签订的房屋买卖合同之后为由不予认可。本院认为，该证据内容真实，能够证实原、被告于2003年3月28日签订了房屋租赁协议，协议约定原告将本案争议房屋租给被告使用的事实，故对该证据予以认定。对第三人王家兵提供的证据分析、认定如下：证据1，原告以该房屋买卖协议未经原告同意非法处分了原告财产，协议未经公证无法律效力为由不予认可，被告以不知情为由不发表质证意见，第三人朱仁芳无异议。本院认为，结合本院与第三人杨淑奎的谈话内容，该证据能够证实第三人杨淑奎于2004年4月20日将本案争议的房屋以抵押的形式出卖给第三人王家兵使用的事实，故对该证据予以认定。证据2，原告认为该协议内容真实，但协议无法律效力为由不予认可，被告以不知情为由不发表质证意见，第三人朱仁芳无异议。本院认为，该证据客观、真实，能够证实第三人王家兵于2007年7月7日将本案的争议房屋出卖给第三人朱仁芳使用的事实，故对该证据予以认定。对第三人朱仁芳提供的证据分析、认定如下：证据1，原告以房屋位置约定不明，被告已收取原告的购房款又将该房屋出卖给他人，被告的行为损害了原告的合法权益为由不予认可，被告无异议，第三人王家兵以不知情为由不发表质证意见。本院认为，该证据客观真实，能够证实被告于2003年1月2日将本案争议的房屋出卖给第三人杨淑奎的事实，故对该证据予以认定。证据2，原告以协议内容处分了原告的房屋为由，认为该协议为无效合同，被告以不知情为由不发表质证意见，第三人王家兵无异议。本院认为，该证据客观、真实，能够证实第三人杨淑奎于2004年4月20日将本案争议的房屋以抵押的形式出卖给第三人王家兵使用的事实，故对该证据予以认定。证据3，原告以第三人杨淑奎未出庭为由不予认可，被告以不知情为由不发表质证意见，第三人王家兵无异议。本院认为，结合本院与第三人杨淑奎、王家兵谈话内容及第三人王家兵出示的证据，该证据能够证实本案争议房屋的买卖过程，故对该证据予以认定。证据4，原告以该协议处分了原告的合法财产，协议约定的房屋坐落位置与本案争议房屋的位置不符为由，认为该协议为无效合同，被告以不知情为由不发表质证意见，第三人王家兵无异议。本院认为，该证据客观、真实，能够证实第三人王家兵于2007年7月7与第三人朱仁芳签订了房屋买卖协议将本案争议的房屋出卖给第三人朱仁芳使用的事实，故对该证据予以认定。证据5，原告对该证据的真实性无异议，但认为商洛市中级人民法院撤销了原告的房屋所有权证仅是因为程序瑕疵，程序问题不影响实体权利为由不予认可，被告不发表质证意见，第三人王家兵无异议。本院认为，该证据系商洛市中级人民法院生效判决，故对该证据应予以认定。对本院依职权调取的4份证据，原、被告及第三人均无异议，本院予以认定。根据原、被告及第三人杨淑奎、王家兵、朱仁芳的陈述及对原告及第三人王家兵、朱仁芳提供证据的分析、认定，可以确定以下案件事实：2000年6月16日，被告以个人合伙名义（李国尧等25人）向山阳县国土资源局申请使用漫川关镇原老汽车站国有土地的使用权以开发商品住宅楼。山阳县国土资源局对该宗土地的四址界限进行了界定，但因被告未足额交付该宗土地的出让金，山阳县国土资源局未与被告签订国有土地使用权出让合同，也未向被告颁发该宗土地使用权证书。被告李国尧未在山阳县城乡和建设局办理漫川关镇原老汽车站商品房建设工程规划许可，其擅自开发了漫川关镇原老汽车站的商品楼，并以其个人名义对外出售。杨淑奎与杨洪基系同一人。2003年1月2日，第三人杨淑奎以杨洪基的名义与被告李国尧签订了购房合同。合同约定：被告将漫川关镇后街老车站商品房（从街面向后数第二栋，从北向南算第一单元四楼两套房子，建筑面积三百平方米）装修好后以11万元的价格出售给第三人杨淑奎。合同签订后，第三人杨淑奎向被告李国尧支付了购房款，被告李国尧将房屋及钥匙交付给第三人杨淑奎，第三人杨淑奎已实际居住。因被告建房未履行相关行政审批手续，致使第三人杨淑奎未能办理其购买被告的两套房屋的所有权证。2000年5月18日，被告向原告出具了收条1份，收条载明：“收到邹绍忠买房款15万元整（车站房款三套）”。2003年3月28日，原、被告签订了房屋买卖协议。协议约定，被告李国尧将坐落于山阳县漫川关镇原老汽车站新建三套房屋以壹拾伍万元的价格出卖给原告邹绍忠。三套房屋分别为：后排北单元四楼东套，中排北单元四楼北套，中排北单元四楼南套。同日，原、被告签订了证明一份。证明约定：因被告建筑业务需要，原告将其购买被告的三套房屋租给被告使用，用于被告堆放建筑剩余材料及装修材料和工人临时住房。证明还约定：1、租赁期限为2年半，从2003年9月1日起至2004年3月30日止，租赁费共计1800元；2004年4月1日起至2006年3月30日止，三套房屋每年租金6000元，逐年交清。2004年6月1日，原告在山阳县房地产管理所办理了本案争议房屋即山阳县漫川关镇原汽车站商品楼中排北单元四楼北套房屋的房屋所有权证及原、被告签订的房屋买卖合同约定的另外两套房屋的所有权证。2004年4月20日，第三人杨淑奎以杨洪基名义和第三人王家兵签订了房屋买卖协议。第三人杨淑奎以抵押的形式将本案争议的房屋出卖给第三人王家兵使用。协议约定，第三人杨淑奎将漫川关镇原老汽车站商品楼（即街面算起第二排北楼第四层北单元）的房屋作价4万元抵押给第三人王家兵，抵押期限为一个月（即2004年5月20日止），到期之日房屋归第三人王家兵所有。2004年5月29日，第三人杨淑奎向第三人王家兵出具了收条一份。收条载明“今收到王家兵付房款4万元整，房屋装修款2万元整，家具折合现金1800元整，共计61800元，收款人：杨淑奎。协议签订后，第三人杨淑奎将该房屋交付给第三人王家兵使用。2007年7月7日，第三人王家兵和第三人朱仁芳签订了房屋买卖协议。协议约定：第三人王家兵将漫川关镇街道村后街原老汽车站中号楼西单元四楼西边的房屋包括家具以十四万三千八佰元出卖给第三人朱仁芳使用。协议签订后，第三人王家兵将房屋交付给第三人朱仁芳，第三人朱仁芳在该房屋居住至今。本案受理后，第三人朱仁芳的丈夫方飞向商洛市中级人民法院提起行政诉讼，要求依法撤销山阳县人民政府颁发给原告的本案争议房屋所有权证，商洛市中级人民法院立案受理后，本院依法中止了本案的审理。2015年10月22日，商洛市中级人民法院依法作出了（2015）商中行初字第00016号行政判决书，以山阳县人民政府对原告购买的房屋进行登记的行为事实不清，依据不足，程序违法为由，依法撤销了山阳县人民政府对原告邹绍忠颁发的山房权证漫川镇字第0018**号房屋所有权证即本案争议房屋漫川关镇原老汽车站中排北单元四楼北套房屋的所有权证。还查明，原告主张的漫川关镇原老汽车站中排北单元四楼北套房屋与第三人杨淑奎出卖给第三人王家兵、第三人王家兵出卖给第三人朱仁芳的房屋系同一套房屋。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案中，被告李国尧未与山阳县国土资源局签订书面土地出让合同，未足额支付漫川关镇原老汽车站的土地出让金，且未取得漫川关镇原老汽车站土地使用权，亦未办理商品房建设有关行政审批手续，其擅自开发了漫川关镇原老汽车站商品房并以其个人名义对外出售，被告的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条、第十六条、第三十八条、第三十九条之规定。依据上述法律规定，被告李国尧开发的漫川关镇原老汽车站的商品房应属违法建筑，被告出售商品房的行为应属违法行为。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原、被告签订的房屋买卖合同及房屋租赁合同应为无效合同。现原告以房屋买卖合同及房屋所有权证、房屋租赁合同主张其享有本案争议房屋即漫川关镇原老汽车站中排北单元四楼北套房屋的所有权，要求本案被告及第三人朱仁芳返还房屋并赔偿其32000元的租金损失，因原、被告签订的房屋买卖合同及房屋租赁合同为无效合同，原告据以主张房屋所有权的房屋所有权证已被法院生效的行政判决所撤销，原告并不享有其主张房屋的所有权，故对原告要求被告及第三人朱仁芳返还房屋及赔偿租金损失的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，原告以被告违约为由要求被告返还房屋并赔偿经济损失，以第三人朱仁芳侵权为由要求第三人朱仁芳返还房屋并赔偿其经济损失。因原、被告签订的房屋买卖合同为无效合同，且原告未实际占有本案争议房屋，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或被撤销后，因合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。本案原告在签订房屋买卖合同时未尽审查注意义务，被告所建房屋属违法建筑，导致房屋买卖合同无效双方都有责任，应各自承担相应的责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，因房屋出卖人的原因致使合同无效的，买受人可以请求出卖人返还已付购房款及利息并赔偿损失，故被告应依法向原告返还已付的购房款并赔偿其购房款的利息损失，故对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。因原、被告签订的房屋买卖合同约定出卖的三套房屋价款总计为15万元，而本案原告仅主张漫川关镇原老汽车站中排北单元四楼北套房屋，双方未约定本案争议房屋的具体价款，且原告不申请对本案争议的房屋进行评估鉴定，为了解决本案实体争议，酌情判定合同约定的三套房屋应以每套5万元计算为宜，故被告应向原告返还5万元的购房款，并赔偿从合同签订之日即2003年3月28日起至返还5万元购房款之日止中国人民银行同期同类的贷款利息。因原告与第三人朱仁芳并无合同关系，原告并不享有本案争议房屋的所有权，第三人无损害原告权益之事实，故对原告以侵权为由要求第三人朱仁芳返还房屋并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、依法确认原、被告于2003年3月28日签订的房屋买卖合同无效，由被告李国尧于本判决生效之日起15日内向原告邹绍忠返还购房款5万元并支付从2003年3月28日起至返还购房款之日止中国人民银行同期同类贷款利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2500元，由被告李国尧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于商洛市中级人民法院。审 判 长 李传宏审 判 员 王 鹏人民陪审员 张宏莉二〇一六年二月十四日书 记 员 张 烨 更多数据：搜索“”来源：