（2015）新民初字第3192号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2018-01-02
案件名称
3192北京金网络物业管理有限公司无锡分公司与丁金龙物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京金网络物业管理有限公司无锡分公司,丁金龙
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2015)新民初字第3192号原告北京金网络物业管理有限公司无锡分公司，组织机构代码55465889-1，住所地无锡市滨湖区锦溪路100号。负责人刘利军，该公司总经理。委托代理人桂胜良，男，该公司客服主管。被告丁金龙，男，1989年5月6日生，汉族，住无锡市新区。原告北京金网络物业管理有限公司无锡分公司（以下简称金网络公司）与被告丁金龙物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月18日受理后，依法适用小额诉讼程序于2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告金网络公司的委托代理人桂胜良，被告丁金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金网络公司诉称，在其公司为丁金龙所居住的无锡市首创悦府园小区提供物业服务期间，丁金龙自2013年7月1日起未支付物业管理费，现要求丁金龙支付2013年7月至2015年10月的物业管理费5504.30元及滞纳金6301.10元，并承担本案的诉讼费。被告丁金龙辩称：物业服务不到位，故要求打折交纳物业费，不同意支付滞纳金。经审理查明，丁金龙系无锡市首创悦府园17号201室房屋业主，该房屋建筑面积为106.26平方米，由金网络公司为该小区提供前期物业管理服务。无锡首创新东置业有限公司（以下简称首创公司）与金网络公司在2010年9月签订的《前期物业服务合同》中约定：服务期间为2011年11月30日至2013年12月31日；高层住宅物业的物业服务费为1.85元/月/平方米；物业服务费用按半年度交纳，业主或物业使用人应在每半年的第一个物业费交纳月10日前履行交纳义务；未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费额每日千分之三的标准支付违约金。后双方签订《无锡市“悦府园”前期物业服务合同补充协议》，约定《前期物业服务合同》顺延至新业主委员会成立后选定新的物业公司为止。丁金龙于2012年12月26日签署承诺书，言明同意遵守《悦府园业主临时规约》，该规约中载明了上述前期物业服务合同中约定的物业服务费标准、缴费日期以及逾期交纳物业费应承担的滞纳金。2013年7月1日至2015年10月31日期间的物业服务费丁金龙至今尚未交纳。金网络公司以张贴通知等方式进行催缴，因丁金龙仍未支付，金网络公司遂诉至本院。上述事实，有双方当事人陈述及金网络公司提供的《前期物业服务合同》、《无锡市“悦府园”前期物业服务合同补充协议》、《悦府园业主临时规约》、承诺书、缴费通知及张贴照片一组、电话催缴记录等证据在卷佐证。诉讼中，丁金龙提供了照片一组，证明金网络公司存在服务质量问题，如其家中玻璃封闭的空中花园被楼上人砸坏了，但无法确定是哪家砸的，金网络公司未予以解决，只是推脱让其报警处理；家门前的树枝未能及时修剪；机动车、非机动车在小区内乱停放未予以有效管理；晾衣架乱搭建未能清理；小区内公共位置设置有偿广告；等等。金网络公司表示其公司已经尽力提供服务，在管理上也做了一定的改善，但也需要业主们的配合，有些业主拒不听从管理，致使保安人员管理难度很大；关于砸坏玻璃的问题，其公司接到反映后及时上门了解了情况，但因无法确定楼上哪户人家所为，故建议业主报警处理，后其公司也配合警察进行了调查，已经尽到了相应的职责；关于修剪树枝的问题，其公司是按照正常的服务标准处理的，因没有接到丁金龙家的反映，所以没有特殊处理过，如果确实存在影响正常生活的情况，其公司会进一步跟进处理。诉讼中，金网络公司表示自愿撤回对滞纳金部分的诉讼请求。本院认为，业主在物业管理活动中应向物业公司交纳物业管理费。本案中，丁金龙所购买的房屋由金网络公司提供前期物业服务，开发商与金网络公司订立的《前期物业服务合同》以及《业主临时规约》均明确了相关的权利义务，丁金龙应向金网络公司交纳相应的物业管理费。诉讼中，丁金龙主张其家玻璃被楼上住户砸坏未予解决，但该情形属侵权关系，丁金龙可依法向侵权人主张侵权损害赔偿，并不能据此直接对抗金网络公司拒交物业管理费。而丁金龙对金网络公司的物业服务提出的质量异议，难以认定金网络公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，并且，物业公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业公司运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害全体业主的利益。故丁金龙拒交物业管理费理由并不充分，对于欠付的物业费应当予以补缴。当然，金网络公司在平时物业服务的过程中，对于业主提出的一些服务瑕疵问题，也应当加强改进、尽快提高服务质量，并应当经常且及时与业主沟通，以利于小区的安定团结和环境建设。如果金网络公司在工作中违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的或者构成侵权的，业主可以要求物业管理的行政主管部门对金网络公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向金网络公司主张权利。综上，经核算，丁金龙尚欠2013年7月1日至2015年10月31日期间的物业服务费共计5504.27元，丁金龙应予支付。因合同明确了缴费时间，且金网络公司也进行了催告，故丁金龙应当依据《物业管理合同》、《业主临时规约》的约定承担逾期付款的违约责任。诉讼中，金网络公司自愿放弃对滞纳金部分的主张，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：丁金龙应于本判决发生法律效力之日起五日内支付金网络公司2013年7月1日至2015年10月31日止的物业服务费5504.27元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元（此款已由金网络公司预交），由金网络公司负担27元，由丁金龙负担23元（金网络公司同意其预交的案件受理费23元由丁金龙直接向其支付，本院不再退还，由丁金龙在本判决发生法律效力之日起五日内直接向金网络公司支付）。本判决为终审判决。审判员 郭莹华二〇一六年二月十四日书记员 狄春欢本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 来源：