（2016）津01民终126号
裁判日期: 2016-02-14
公开日期: 2018-07-21
案件名称
王士莲与崔振华、李华租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
崔振华,李华,王士莲
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津01民终126号上诉人（原审被告）崔振华。委托代理人张宇泉，天津津北斗律师事务所律师。上诉人（原审被告）李华。委托代理人张宇泉，天津津北斗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王士莲。委托代理人徐彬，天津云樯律师事务所律师。上诉人崔振华、李华因租赁合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2015）武民二初字第7569号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，原告与二被告系朋友关系，二被告系夫妻关系。坐落于武清区杨村镇雍阳西道南侧的一处房屋登记在被告崔振华名下。2005年11月1日，被告李华与原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告将房屋一、二楼出租给原告使用，租赁期限自2005年12月1日起至2010年12月1日止。租金第一年为6万元，以后每年7万元，合同自签订之日起生效，至2010年12月1日自行作废。双方履行完上述合同后，原告继续租赁被告的房屋，只是未签订书面的租赁合同，直至原告与被告崔振华于2012年10月18日签订《协议书》一份，约定：被告将坐落于武清区杨村镇雍阳西道南侧的房屋出租给原告使用，租赁期限自2013年12月1日起至2018年12月1日止，租金每年12万元，按年支付，于每年12月1日前一次性付清。2014年11月27日，原告向被告李华银行卡内存入12万元租金，被告对此无异议。原告称这12万元租金是2014年12月2日至2015年12月1日的租金。被告称这12万元租金只是2015年度一部分租金，全年租金应是21万元。另查明，原告于2015年6月底提出不再租赁被告房屋，并于2015年7月上旬将租赁被告房屋的一、二楼腾出，并将房屋钥匙交与被告。后于2015年9月份将存放于被告房屋三楼处的杂物全部搬走。被告于2015年8月16日将上述房屋又租给了其他人。庭审中，被告称曾向原告提出要涨租金的要求，原告对此不予认可，被告亦未提交相应证据。被告称原告未尽到维修租赁物的义务，致使被告花费8600元修房顶，门窗下水道损坏，致使被告少收现租户房租2万元，并提交了两份证人证言，证人均未出庭作证。原告对上述证人证言亦不予认可。被告主张5000元空调损失，未提交证据，原告亦不予认可。原告王士莲请求原审法院判令：二被告立即返还原告租金5万元；诉讼费由二被告承担。原审法院认为，原告与被告李华于2005年11月1日签订《房屋租赁合同》后，双方均按照协议履行了相关义务，且协议约定2010年12月1日自行作废。该协议履行完毕后，双方按照口头租赁协议继续履行了一段时间，后于2012年10月18日签订了新的协议书，故双方于2005年签订的协议自2010年12月1日后对双方就不再具有约束力，被告主张双方租赁关系应视为2005年签订的合同条款的延续因而不能成立。双方于2012年10月18日签订的协议书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，应合法有效。协议书约定了每年租金12万元，被告也认可于2014年11月27日收到了原告12万元租金，虽称这12万元租金是2015年度部分租金，全年租金应为21万元，但未提交任何证据，且原告不予认可，故认定原告所交纳的12万元租金是2014年12月2日至2015年12月1日期间的租金，合每月租金1万元。2015年7月原告提出不再租赁被告房屋并将房屋腾出，钥匙交与被告，而被告于2015年8月份又将房屋出租给其他人，由此可以认定双方均同意解除之前所签订的协议书。结合原告搬出房屋及被告又出租房屋的时间，被告应自2015年8月份起将剩余4个月未到期房租合计4万元退还原告。鉴于二被告系夫妻关系，应共同承担退还租金的民事责任。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第九十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、被告李华、崔振华退还原告王士莲2015年8月份至11月份租金共计4万元，此款于本判决生效之日起5日付清，二被告相互承担连带责任；二、原告的其他诉讼请求不予支持。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由原告担负125元，二被告担负400元。原审法院判决后，上诉人崔振华、李华不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由为：1、双方并未协商解除合同，本案系被上诉人单方违约解除合同；2、双方于2012年签订的协议书是对2005年签订的租赁合同的再确认，虽然2012年的协议书没有违约责任的约定，但被上诉人违约时，应适用2005年的租赁合同中关于违约责任的约定，即因被上诉人提前解除合同，年租金不予退还；3、被上诉人在2015年9月22日才将存放在二、三楼的杂物全部搬走，致使上诉人在8月份只将一楼另行出租。被上诉人王士莲辩称，双方于2005年签订的合同已经终止，而2012年签订的协议合法有效，该协议于2015年6月经双方协商解除，上诉人亦收回钥匙，并未提出任何异议，被上诉人租赁的系一、二层，三楼不在租赁范围内。综上，请求驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院查明的事实无误，上述事实有当事人陈述、有关书证等证明属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2005年签订的租赁合同，已因双方在合同中约定2010年12月1日自行作废而不具约束力。双方于2012年10月18日签订的协议书有双方当事人签字，该协议为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，但该合同并未约定协商解除时双方的违约责任。被上诉人提出解除该租赁协议后，上诉人并未表示异议，因此，上诉人主张被上诉人存在违约行为，应承担违约责任的请求，本院不予支持。上诉人于2015年7月接收房屋钥匙，已实现对涉案房屋的控制，且已于2015年8月将涉案房屋另行出租，其已收取的2015年8月至11月的租金应退还给被上诉人。上诉人主张依据双方2005年签订的租赁合同的违约条款不予退还被上诉人2015年8月至11月租金的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费800元，由上诉人崔振华、李华负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 妍审 判 员 王 路代理审判员 姜纪超二〇一六年二月十四日书 记 员 仇 维附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”